登記簿と測量図の差で住宅ローンを断られました…

質問

新規に建売物件を購入しました。
土地は、登記簿により購入しましたが、建物は添付されてきた求積図（3～4ヶ月ほど前に測量されたもの）に基づく面積で立てられており、建築確認済証も添付されてきています。
登記簿と求積表の間の面積の差は、1.95平米で、実測値のほうが大きいです。この面積の差については契約書で異議申し立てしないということになっています。

・・・問題は、実測値によれば容積率がオーバーにならないけれど、登記簿によると微妙に容積率がオーバーになってしまうところです。

購入した当初は問題ないと説明を受けていましたが、
住宅ローンを複数申し込んだところ、ある銀行（金利的に有利で本命でした）で、更正登記後の謄本を添付しなければ融資を受けることはできないといわれました。

更正登記を自分達の費用負担をだしてでも行うべきなのか、
また、そのときにはどれだけの費用がかかるものなのか、
さらに、後1ヶ月後に控えたローンの決算の前に間に合うものなのか、
いったいどうしたらよいのか考えあぐねております。

よいお考えがあれば、お力をいただければ幸です。

回答No.5

sand1121

土地家屋調査士です。参考になれば・・・
地域によっては地積更正登記に添付する筆界確認書（立会証明書）に実印、印鑑証明書は不要です。（自分の地域は不要です）
その土地を実測された調査士さんに依頼されてはいかがでしょうか？
立会証明書と実測データがあれば割合、短期間にに出来ると思いますが？
ちなみに、自分の地域での地積更正登記は問題がなければ申請後、２・３日で登記が完了しますよ。

お礼

sand1121さん、ご回答ありがとうございます！。

お礼がおくれてしまいましたこと、お詫びいたします。
・・・その後、話がかなり複雑になり、地積更正は当面はできなさそうな状況となっています。
所有権が首尾よくこちらに移ったら、可能な限り売主さんに協力を依頼して、地積更正の登記にむけて動きたいと思います。
（といって、立会い証明の存否も結局まだ、こちらで確認できていないため、どうなるかわからないのですが・・・）

がんばります。
アドバイスありがとうございました。

回答No.4

0621p

No.１です。
道路境界についてのその資料は、私は経験した事ないので、地積更正に有効かどうか？はわかりません。いずれにしても土地家屋調査士に依頼しなければならないでしょうから、そちらで確認し下さい。しかしセットバックが必要な道路なら、公道でない可能性もあると思いますが。

お礼

No.1さん、たびたびのご回答、ありがとうございます！。

売主さんには現在確認中ですが、売主さんに所有権がある間に地積更正をしないとローン審査上は意味が無いので、どうなるかなと思っています。
ちなみに、セットバックは必要ですが、公道であることは間違いないようです。
ただし、連絡はしたものの、売主さんからは返事がないままなので、ここはこのままあきらめるしかないかもしれません・・・。
金利的にあまりよくない銀行（提携銀行？）で、不動産会社が一本審査を通してしまっているので、
売主さんにしても、現在地積更正を行うメリットはないでしょうし、悔しいですがここで組まざるをえないのかもしれません。
更正登記は所有権がこちらに移ってからになると思います。

・・・愚痴のようですが、世の中うまくいかないですね。
経済的な審査には通っていても、購入や決算のタイミングや、
こうした登記上の問題でもって、希望したローンが全部とおりませんでした・・・。
最初、契約書類の説明などは不動産屋さんのすごい速さでの棒読みだったので、
正直意味がよくわかっていませんでしたが、よく考えてみればそこに問題の発生点があったわけで、自分の認識の甘さが招いたことを痛感しています。
不動産屋は提携ローンしか進めようとせず、協力的とは思えませんし、
なんだか被害妄想のようですが、カモにされつくした気分で実に悔しいです。

次にこうした買い物をすることがあったら、あらかじめ知識をくわしく持った人によく相談してから不動産屋と交渉し、不動産屋も選び、
契約書をチェックしてから契約をしたいと思います。

不動産取引とは一般人が携わるものですが、まったくもって、甘くないですね。痛感しました。

回答No.3

0621p

以前は筆界確認書に実印を押してないこともありましたが、今は地積更正をするならば、実印で印鑑証明付きの筆界確認書がないとダメです。
１ヶ月と言っても、法務局に登記申請してから更正後の登記事項証明書ができるまで１～２週間かかることもありますので、実質的には２～３週間の間に行わなければなりません。
境界は確定しているということで、隣地所有者がすぐに印鑑証明を出してくれればその点は大丈夫かもしれませんが、道路などの官民境界の書類が揃ってなければ、申請して立会いに来てくれるまでだけでも日数がかかるので、２～３週間ではとても無理だと思います。官民境界についてはどうなっているか確認しましたか？
費用については、現在どこまでができていて後どれくらいの作業が必要かによって何とも言えませんので、見積りを取ってもらうしかないですね。
ところで、今回の土地売買契約は、実測取引ですか？公簿取引ですか？実測取引であるならば、上記のような作業はすべて売主の責任と負担において行うべきものです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！。
本当に勉強になりますし、助かります。

まず、土地売買契約について、重要事項説明書を見直しましたが、「登記簿記載面積による売買」となっており、「地積更正の登記も行わない」、と明示してありました。
売主に電話で尋ねたときも、行えないとの事だったので、こちらの負担でもよいので、現時点（所有権がまだ売主にあるため）更正登記できないかを逆にお願いする状態でした。

官民境界については、セットバックが必要な土地なので、
行政より発行された「狭あい道路敷実測図」（3ヶ月前に測量されたもの）と、「道路台帳区域路線図」の二つが添付されてきています。
私の住む予定の自治体では、セットバックが必要な土地では、建築する際に自治体に協議をして自治体が測量しなければいけないことになっていると行政のページに書いてあります。
そのため、道路境界については、これで大丈夫だと安易に考えてしまって売主に確認するのがぬけてしまっていたのですが、これで大丈夫でしょうか・・・？。

何度も質問ばかりで申し訳ありません。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#39684

「この面積の差については契約書で異議申し立てしない・・・。」
実測値のほうが大きいので“得をした”と勘違いする方も多いのです。更正登記にお金も時間もかかることを不動産屋は当然知っています。やられました・・・。

認められる金融機関で融資を受けられるならばこのままですが、その銀行で融資を受けるとなると、費用負担をして更正登記行うしかありません。

更正登記を決済日までに行うことは不可能のような気がしますし、決済ができないと、違約金ほか諸々の出費が出てきます。
全体の費用から見ると、ローンのおりる金融機関でローンを受けることが現実的なようです。でも、登記簿上で違法建築となっている場合は、その他のリスクが大変に大きくなります。
「“微妙に”違法建築」というような曖昧なことはありません。少しであれ、容積率オーバーであれば、違法建築です。ローン減税やその他の法的手続きは登記簿によってなされていきますから、違法建築ではこの先どんなトラブルが待ち構えているかわかりません。

「実測値ではオーバーじゃない！」といくら叫んでも役所では通りません。役所では登記簿が全てです。

更正登記についてはNo1さんの書かれている通りです。でもローン決済は別としても更正登記はいずれにせよしておいたほうがよいと考えます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

不動産屋は、提携銀行などのローンであれば通ることを承知していたので、とくにそのことには言及していなかったのだと思います。やっぱり気分的にはよくありません。
断られた銀行は書類上の審査が厳しいので有名？な銀行だったので、ここはひとつ勉強になったとでも考えてあきらめるしかないと思いました。
わたしも知識が不足していたため、問題がないと思ってしまったのが反省点です。

更正登記は、アドバイスいただいたように登記簿と検査証が矛盾になってしまうという問題もありますし、将来売却する可能性もあるので、遅かれ早かれ検討しようと思っています。
かりに、更正登記が間に合わなくても受けてくれる銀行をそのほかにもいくつかキープしなければいけないと思っているので、急いでローンの申し込みを行おうと思って情報をあつめています。。

回答No.1

0621p

地積更正登記を１からするならば、数十万の費用がかかり、１ヶ月ではできません。
しかし実測図面があるということは実測しているはずですから、売主にその資料の提出を求めて下さい。ここで問題になるのは、隣地と筆界確認書及び道路などとの官民境界明示書が揃っているかどうか？です。それらが揃った上で実測されているならば、後は法務局に申請するだけですが、揃っていなくてこれからとなると大変です。
まずは売主に相談してください。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
頂いたアドバイスどおり、売主に電話をしてたしかめてみたところ、
境界は確定しており、隣地立会いによる書面もあるが、しかしそれが実印によるものではない、との事でした（素人ながら調べたところ、古い時代は実印によるものではない筆界確認書があるとのことでしたが、そのことをいっているのでしょうか・・？）。
また、実印の書面が取れれば登記は可能との話でしたが、登記が済むまでに、実際いくらぐらいかかるのか、どれぐらい期間がかかるのか、まではわかりませんでした。

この状況から1ヶ月後の決算までに、登記可能な筆界確認書を取り直して登記するということはやはり、大変なのでしょうか・・・？。
重ねての質問になってしまって申しわけありません。