土地契約が迫っています！是非とも教えてください！！

質問

明々後日土地の契約（土地のみ、建物は別）をするものです。そこで2点教えてください。
(1)土地の支払いに関して、手付金以外の残金支払い前に（所有権が移転する前に）建物の確認申請手続き（近隣確認活動等）をするのを不動産屋は認めないのですが、これは常識でしょうか？
(2)この土地は売主の意向により2つに分筆して販売する予定（現在分筆登記申請中）でその一部を私たちは購入しようと思っているのですが、契約にあたり境界確認書の提出を求めましたが、本来この書類は土地家屋調査士が法務局に提出する書類なので・・・ということで提出を認めてもらうことができませんでした。確かに法務局に境界確認書は提出しているようですが（法務局受領印付きの申請書類コピーを確認したところ確かに添付書類のところに境界確認書と書いてありました）これは特に問題はないでしょうか？
文章が拙くて申し訳ありません。よろしくお願いします。

回答No.11

yamanekotama · ベストアンサー

NO1です。お礼拝見、再度回答します。
・隣地境界同意がなくても家は建てられます。（建築基準法等に違反が無ければ確認は下ります）
・法務局の審査は一般的に書類が整っていれば受理されますし分筆登記も可能です。
・重ねて言いたい事は実測図（隣地所有者の同意書付）を交付してもらう事です。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
付記：ご心配事あれば再度質問ください。

お礼

何度もありがとうございます。(T_T)感謝します。

現在地積測量図のコピーは頂いていますが、近隣所有者の同意書の部分はもらっていません。それが境界確認の書類にもなるんでしょうか。（また別に境界確認書というのが存在するのですか？）No.1さんがおっしゃる同意書付きの実測図は現在法務局への分筆登記申請中なら手元にないですよね？今はとりあえずコピーをもらい契約の特約事項に登記申請完了後オリジナルを交付するという文言を入れてもらえばいいでしょうか？とにかくこちらからのそういった情報開示をあまり快く思ってくれない感じなのでコピーさえもらえるかどうかわからないんですけど・・・・涙。

回答No.15

walkingdic

>自治会が町並みを守ろうとする動きがあるという話を聞いたことがあった
この部分が問題であれば、分筆登記の話とは関係ないです。
つまり分筆登記はあくまで隣地所有者との間で境界の確認が出来れば出来る物ですから、自治会の話とは全く関係ありません。
なので分筆の際に隣人の許可を得ていたとしても、分筆して土地を分割することについての自治体の動きは全くわかりません。

そういう話なのであれば、直接その地域の町内会の会長を訪ねないとわかりませんよ。もちろん土地契約の話とは全く関係なくこの話は進められますし、これに不動産屋は関係ありません。

お礼

返信が遅れて申し訳ありません。本日無事契約して参りました。いろいろとアドバイスいただき、大変役に立ちました。本当にありがとうございました！！

回答No.14

0621p

契約に際しては、分筆予定図面などで契約する土地を確定するくらいが普通で、契約の際に境界確認書を持って来いと言われても、仲介業者も確約できなくても当然でしょう。重ねて申し上げますが、分筆登記を申請しているという事は、印鑑証明付きの境界確認書が全て揃っているはずですから（必ずしも実印とは限らないというような回答がありますが、必ず実印に印鑑証明付きで行う事になります）、それで分筆登記が完了して分筆図面をもらえば、それで十分です。心配される事はありません。もっと他の事に注意を回してください。

お礼

返信遅くなって申し訳ありません。本日無事契約して参りました。いろいろと不安を解消してくださり、本当にありがとうございました。知識のない私共にとっては非常に貴重なアドバイスでした！！

回答No.13

yamanekotama

御礼の言葉有難うございます。
この教えてgooは非常に仲介業者として勉強になることが多いので投稿を見させて頂いてる次第です。
お客様は何を心配されてるか？不安に思ってるか等々分かってきます。
でもこの業界、まだまだ説明不足の業者が存在するんだな！の恥ずかしさを覚える事も事実！皆様の役に少しでも役立ち、仕事に生かせたら私こそ御礼申し上げます。
近々契約との事、冷静にこれだけは譲れない事項を明確に伝え受け入れられなければ押印しない事です。安易な妥協は万一にも問題発生の際後悔するでしょう。頑張って下さい。

お礼

返信遅くなりまして申し訳ありません。本日無事契約して参りました。不動産屋さんもきちんと境界確認書のコピーをくれました。疑心暗鬼になりすぎたかなぁ・・と思う面もありますが、最終的には納得して契約できたのでよかったと思っています。この気持ちがきっと大切なんですよね。本当にありがとうございました。これからもお仕事がんばって下さい！

回答No.12

yamanekotama

ご質問に対し再回答します。
登記所の地積測量図と境界同意付の実測図は異なりますが測量図の内容は本来同一。境界同意とは隣地所有者が境界に同意し署名捺印してある書面の事です、測量図に署名捺印してる書面が一般的ですが別紙に同意書面を添付（実測図に）する場合もあります。実測図作成は有資格者（測量士又は土地家屋調査士しか出来ません）の署名捺印した書面です。
隣地所有者の捺印は実印（印鑑証明添付）が好ましいですが、書面作成者の署名捺印があれば良いと思います。但し買主がどうしても印鑑証明書添付を要求しても構わないです。（私はこれまで実印を押印する行為はしてません（当社指定の土地家屋調査士を信頼して売買の仲介をしてますので・・）。
即ち実印にするかどうかは貴方の判断です。（現実隣地の人が認印は良いが実印を拒否する場合もあるでしょう）
文章が下手で申し訳ないですがご理解いただけなければ再度ご質問下さい。
～仲介業者を信頼できませんか？同業者として恥ずかしく思ってます～
もう少し親身な説明をする業者だとここまで心配しなくても良かったですね！

お礼

yamanekotamaさん、ＧＷ突入にも関わらずありがとうございます。（もしかしてお仕事ですか？）非常に心強く、涙がでそうです・・・・。
今日不動産屋に主人が電話で再度境界確認書をお願いしました。本来なら登記完了後で契約するのが理想的ですが、先方の都合で早めの契約になりましたのでこちらも念のための確認作業が必要な旨を伝えたところ、家屋調査士と売主が境界確認書（コピー？）をもっているが、家屋調査士はお休みなので売主に契約当日持参してもらうようにお願いしてみるが、あまり期待しないでくれと言われたみたいです。やはりもやもやは晴れないばかりです。売主さんとこの不動産業者は昔からの付き合いがあるみたいで、どうも売主さんサイドに完全に立ってしまっているという感が否めません。少し人間不信になってますが、こうやってたくさんの方が見ず知らずの私のためにアドバイスして下さり、いい方もいらっしゃるんだっ！！と改めて思い直した所存です笑。

回答No.10

0621p

No.２です。
所有権移転の前に確認申請をする事は、売主の承諾を得ればあり得る事ではありますが、普通の専用住宅で建築基準法上適法な建物であれば、近隣の反対など関係ありませんので、近隣が気になるというような理由では認めてもらえないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。（No.9の回答欄で事情を説明してありますのでご参照ください）確かに分筆ができたということは市も認めていることですし、ハウスメーカーが市役所にきちんとこの土地に建物が建つかどうか確認してくださっているので法律的には問題ないということになりますよね。近隣の反対があろうがなかろうが、建物は建てられるというこですね。安心しました。

回答No.9

walkingdic

>所有権移転前に活動することを認める旨を特約事項に入れて欲しい
何の活動なんでしょうか。
近隣挨拶なりの話は不動産屋は関係ありませんよね。
その土地になにかするわけではないのですから。関係ないのに契約にそんな特約をいれることなんて出来ません。
もちろん建築確認申請など所有者の権原の必要な話はだめですし。

お礼

ご回答ありがとうございます。「活動」というのは大袈裟ですが、分筆は承諾したものの、建物が2つ建つことを知らない近隣の方々の反応が気になるもので、確認申請前に挨拶に行くということです。このエリアは地元の業者の間では長い間分筆が難しいエリアと言われていたそうで（特に協定や自治会の申し合わせ事項等はないようですが）自治会が町並みを守ろうとする動きがあるという話を聞いたことがあったので・・・。その点だけ申請前に確認したいと思ったんです。

回答No.8

walkingdic

>申し込みの際に確認済証が必要と言われました
であればそのローンは使えません。あきらめて下さい。
通常は見積もり程度での土地先行融資ＯＫのローンか、またはつなぎ融資を使います。大抵の金融機関はそういうやり方を用意していますけど。

ちなみに、ちょっと気になったのですけど、建築確認申請（確認済証が発行される）と単に近隣を自分で調べる話は全然別ですよ。
近所の聞き込みなどは契約前でも契約後の決済前でも自由にしてかまいません。

お礼

ありがとうございます。ちなみに今回選んだローンは、確認済証は申し込み時でなく着工前にもらえればＯＫという土地先行融資ＯＫのローンなので大丈夫です。
「ちなみに、ちょっと気になったのですけど～」の件ですが、そうです、確認申請ではなく単なる近隣確認（こういう建物を建てますがよろしくお願いします程度）です。申請となると所有権がある土地でないと無理ですよね。所有権移転前に活動することを認める旨を特約事項に入れて欲しいといったのですが却下されました。（建物に対しては責任は負えないし、クレームが起こっても対応できないと言われました。）

回答No.7

0621p

No.２です。
すいません、（２）にばかり興味が行ってしまってました（苦笑）
（１）については常識でしょうね。あなたがその土地で建築確認を取ったものの、万一あなたがその土地を買わなかったとしたら、土地の所有者にとっては他人の権利が発生してしまうので困ったことになります。

お礼

たびたびのご回答、心より感謝いたします!!m(_ _)m
やはり（1）は常識なんですね・・・・。仮に1ヶ月以内に土地のローン決済をするためにまず先に近隣確認（近隣挨拶）をして確実に家が建つことを確認してから土地の残金を払う・・・というのはよくないんですか・・・。どうやら土地の境界確認の際に、分筆することはもちろん承諾してもらっているらしいのですが、二つの建物が建つという説明は（土地家屋調査士がそこまでいう必要もないので）あえてしてないというんです。万が一その方が近隣挨拶の際に反対したら・・ということが一番の不安材料なんです・・・。どうでしょう。完全に頼ってしまってすみません笑。

回答No.6

walkingdic

>(1)確認申請手続き（近隣確認活動等）をするのを不動産屋は認めないのですが、これは常識でしょうか？

常識です。移転登記前に建築確認申請をするケースの方がレアです。
そもそもそれに自分名義になっていなければ、地域によっては建築確認申請時に土地の所有者の承諾証が必要な地域もありますよ。（自己所有の場合にはそれを示す登記簿を添付）

ちなみに今は普通地盤調査してから基礎を決定して建築確認申請しますけど、地盤調査も原則所有権が移転してからです。

>(2)これは特に問題はないでしょうか？
はい。問題ありません。
そもそも分筆登記されたということは境界の争いはないことになりますので。
地積測量図をみて、現況の境界杭に相違なければそれでかまいません。

お礼

ご回答ありがとうございます。とある住宅ローンの申し込みで土地と建物1本でローンを組むことを検討していたのですが、申し込みの際に確認済証が必要と言われました。そうなるとローン決済前に確認申請手続きをすることになりますよね・・・・・。

回答No.5

0621p

No.２です。三たび失礼します。
先ほどの回答をした後でNo.３の方の回答を拝見しまして、「素人の方はこういう部分がわかっておられないのだな・・・」（私は元プロです）と思いましたので、少し書かせていただきます。
法務局の公図はたしかに正確ではありません。しかし今回のように分筆登記がされますと、その土地について「地積測量図」というものが備え付けられます。これは正確な寸法と座標が入ったもので、これによって境界杭の復元もできます。一昔前の地積測量図はいい加減なものでしたが、最近は精度の高いものが出されます。ですから、例えばあなたが今回購入した土地をさらに分筆する場合は、境界の確定した図面が法務局にありますので、もう隣接地と境界の確定をする必要はなくなります。

お礼

たびたびの回答、ありがとうございます！No.2さんは元専門家なんですね。またまた不動産屋も同じことを言ってました。地積測量図があればたとえ境界杭がなくなっても復元できると・・・・。んー、私の取越し苦労ならこのまま予定通り契約したいです。しかし、仲介業者って本来なら売主と買主の間に入ってそれぞれが不安なく円滑に契約できるようにするのが仕事だと思うのですが、（それなら仲介業者なしで直でやりたいくらいです笑）、まったくこちらの不安に対してケアしてくれないのが寂しい限りです。逆に売主さんのほうがすんなりいろいろと受け止めてくれてうまく行くような気さえします笑（ってまだお会いしてないですけど）。