離婚後の住宅の所有権などについて

質問

よろしくお願いします。

妻側からの質問です。
少し前にマンションを購入しました。
現在離婚の話し合い中です。
夫は、マンションを妻に譲る考えです。
ローンや名義は夫になっています。
妻はこれまでの所得が無いので、銀行から資金の借入れが出来ず、
名義変更が無理なことは承知しています。
離婚後は、妻から夫へローンの返済金を毎月支払う予定です。
（銀行への支払は夫の口座からのままです。）

以下質問です。
１、離婚の時に、名義変更は出来ずとも、所有権の変更（妻へ）はできるのか？
２、その際、税金はかかるのか？
３、妻が住み続ける予定のマンションだが、将来的に（元夫に何かあった時など）
他者に奪われない為には、何をしておいたらベストか？

質問が多くなりますが、よろしくお願いいたします。
また、「更にコレをしておくとベストです」ということなどありましたら、教えて下さい。
お願いします。

回答No.1

noname#38493 · ベストアンサー

1.マンションに抵当権が付いていますよね？ローン契約や設定契約をよく確認してください。所有権移転には抵当権者の承諾が必要となっていれば、金融機関の承諾が必要ということです。
手続的に所有権移転登記は可能ですが、勝手にやれば約定違反になる恐れがあるという話です。

2.財産分与と考えれば贈与税は発生しません。しかし今回は抵当権付きのマンションに住み続け、実質的返済をするのは妻側なわけで、そもそも財産分与と呼べるものなか疑問です。
いずれにせよ1.をクリアしなければ始まりませんし、この点の心配は後回しだと思いますが。

3.ローン残債がマンション時価評価を上回り、自己資金も無いとなると厳しいですが、もし可能であればマンションは売却、ローンも一括返済して金銭的な清算をすることがベターかと思います。
ローン名義もマンション名義も主人に残して、実質返済は妻、という形態で何年ローンか不明ですが、ある程度はお互いの信用に委ねなければ成立しませんし、完全にリスク回避出来る手段も無いでしょう。

そもそもローン債務者である主人がそのマンションに住まないという点を取ってみても、金融機関がすんなりOKを出すかは判らない話です。
慎重に考えてください。
そういう意味では今回のケースでは妻側が出て行った方が話は早いです。

お礼

回答ありがとうございます。
大変わかり易いご説明でした。
司法書士の先生にも相談してもう一度話し合ってみます。
ありがとうございました。

回答No.2

thor

１．登記名義を変更せずに所有権を移す、ということでしょうか？
「登記名義の変更＝所有権の移動」だと思ってください。
登記の名義人になっていないと、第三者に対して「自分が所有者だ」と主張できないのです。

３．「売買予約」による「所有権移転の仮登記」でしょうかね。
奥さんがローン相当額をを払う＝奥さんに売却する、ということで、全額支払い終わって抵当権が取れたときに所有権を移転する、ということにするわけです。
ただし、所有権があるのはあくまでも旦那ですから、ローンの支払いが滞ると抵当権が優先ですが。

弁護士や司法書士に相談すべきですね。

お礼

回答ありがとうございます。
>３．「売買予約」による「所有権移転の仮登記」

こういった方法もあるのですね。
もう一度良く話し合ってみます。
ありがとうございました。