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手付金を支払って大丈夫でしょうか？
家を新築する土地を探していたところ、現在は農地の場所を造成し 宅地として分譲する計画を聞き、仲介をしている不動産屋さんを訪 ねたところ手付金の一部になる申し込み金を支払って欲しいと言わ れました、手付け金額は代金の1割を超えています。 質問は金額なのですが1割以上を提示しています、未完成物件の場合 、手付け金は５％上限と他の質問で確認しました、しかし、これは 売主が業者さんの場合だけのようなので、「業者さんは仲介してい るだけのこの場合は一割以上を請求しても問題ないのかな？」と思 ったのですが、よく考えたら売主は「仲介人を通して売るとはいえ 、自分の農地を造成していくつかに分けて分譲する」、と言うこと です、「売主は業者」でないとおかしくないでしょうか？
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＞申込金（手付金）を受領する相手の名前が仲介している不動産屋さんではなく、農地の持ち主なので一般の方だと思います なるほど、では白を切って素人売主が分譲してしまおうという算段かもしれませんね（笑）（正確にはわかりませんけど） もし不特定多数相手の分譲販売であれば、先に触れたように厳密には違法行為ですが、売主と買主（質問者）という一対一の関係においては「分譲」とか「不特定多数」とか質問者の立場では知る由もない、とも言えますのでご判断はお任せします。 ＞開発許可証、及び工事の検査済み証がない場合は、解約して申込金（手付け金）が戻ってくるようです・ 当初の質問には無かった情報ですね。 農転や開発等に関して、条件が成就しなければきちんと返金するなどの書面を貰ってやるのであれば、それはそれで宜しいでしょう。 「手付金の一部になる申込金」というのも、見方によっては「現時点では申込金」「将来契約締結する場合には手付金に充当」と考えれば解らなくもありません。 （但し、申込金という名目で10％を超えるのは一般的ではありません。せいぜい10万円などです） 紛らわしい表現なので支払う場合、その段階においてはあくまでも「申込金」である旨をハッキリしておいたほうが良いです。 あとは、質問者がどの程度その土地を欲しているか、のんびりしていたら他者に持っていかれて後悔する可能性があるのか、取引全体の信用やリスク回避を考えた上で判断してください。
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文面を読む限りでは手付を打つには時期尚早ですね。 ＞「売主は業者」でないとおかしくないでしょうか？ その通りです。仲介業者が仲介しようが、不特定多数を相手に土地を分譲販売するのでしたら厳密には売主にも宅建業の免許が要です。 ＞この場合は一割以上を請求しても問題ないのかな？ この点のみに関しては売主が宅建業者でなければ問題はありません。 ＞手付金の一部になる申し込み金 こういう曖昧（意味不明）な性質の金銭授受はするべきではありません。 手付金を支払うならば条件を明記した契約書面をきちんと作って、契約締結すべきです。 申込金であれば意思を撤回すれば返金されます。しかし手付金は全く性質が異なりますので、そんないい加減な趣旨で金を払ってはいけません。 不動産屋が一括で買い取って分譲するのか、農地転用や開発許可はどうなのか、不明な点が多過ぎます。 「売主」と「買主」又は「仲介業者」のそれぞれの立場を明確にする。 売主が宅建業者であれば、開発許可前に広告や契約行為は出来ません。未完成物件の手付金であれば5％・1千万円を超えれば手付保全措置が必要です。 又、契約して手付を支払う場合には、農地転用許可やその他諸条件によって特約や停止条件を付しておく必要があります。 それらの条件が不明瞭なまま進めようとする業者であれば、信用が置けない、又は酷く自己都合主義としか書きようがありません。
お礼
アドバイスをありがとうございます。 ＞手付金の一部になる申し込み金 性質が違うものなのですね、勉強不足でした。 ＞売主が宅建業者であれば、開発許可前に広告や契約行為は出来ません。 売主は宅建業者ではないと思います・・・でも仲介人を通して、申し込み金を提示する・・・どうもおかしいようですね・・・。 ＞不動産屋が一括で買い取って分譲するのか、農地転用や開発許可はどうなのか、不明な点が多過ぎます。 申込金（手付金）を受領する相手の名前が仲介している不動産屋さんではなく、農地の持ち主なので一般の方だと思います、農地転用許可はただ今申請中のようです、開発許可はまだおりていません、開発許可証、及び工事の検査済み証がない場合は、解約して申込金（手付け金）が戻ってくるようです・・・あれ？農地転用許可が下りなかった場合はどうなるんだろう？・・・なんだか危険な気がしてきました・・・。 ありがとうございました。
- nonbay39
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地主自らが分譲するのであれば質問者の方のおっしゃるとおり、おかしいと思います。 その売り方をするのであれば地主も宅建業者である必要があります。 地主がまとめて誰かに売却するのであれば問題はないはずですけど。 手付金の一部になる申し込み金と言う表現がグレーなような気がします。 もしかしたら、ある程度売却の見通しがついたら、地主から宅建業者が一括で買い取り、その時から手付けにするのかもしれません。そんなことができるのかどうかは知りませんけど。 農地についての注意事項は他の回答者さんが書かれているようです。仲介業者もいるようですから、詐欺でない限り、市街化区域の農地だとは思いますが。農地といっても市街化区域であれば転用は簡単です。元々農地がある方がおかしな区域ですから。 業者が販売する場合は宅地建物取引業法第39条第1項では手付けは２割までは可能です。 ５％云々というのは「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」の事だと思われますが。５％または１０００万円を超える手付けは、工事完了前の売買であれば保全しなければいけません。
お礼
アドバイスをありがとうございます。 ＞農地についての注意事項は他の回答者さんが書かれているようです。仲介業者もいるようですから、詐欺でない限り、市街化区域の農地だとは思いますが。農地といっても市街化区域であれば転用は簡単です。元々農地がある方がおかしな区域ですから。 市街化調整区域です、農地法の許可、開発審査などをへて建設できる宅地になるらしいのですが・・・。 ありがとうございました。
手付金の額よりも、その土地が宅地として利用できる状態なのかどうかが最も重要です。 農地のまま買うことなど論外ですし、建蔽率・容積率、地目用途、その他の規制が決定していない土地を買うことは、相手の顔を知らないで婚約するようなものです。 土地造成の諸費用に充当させるために多くの手付金を要求しているのかもしれませんが、契約は上記のような土地の諸要素が決定してから行うものです。 極端な話、農地を買って農地転用ができたとしても、その土地が「準工業地域」とかに指定されていたとします、解約を要求しても解約は「買主の都合」となり手付金はもどってきません。 農地から転用された土地が家の建築について非常に不利な条件になる可能性がある場合「手付け金目当て」で割高の手付金を要求することはありえます。
お礼
アドバイスをありがとうございます。 ＞極端な話、農地を買って農地転用ができたとしても、その土地が「準工業地域」とかに指定されていたとします、解約を要求しても解約は「買主の都合」となり手付金はもどってきません。 よく買付証明書むと、申込金を支払って「一ヶ月後に取引とする」とありました、一ヶ月後ではおそらく農業委員会から許可がおりていませ・・・かなり危険な気がして来ました・・・。 ありがとうございました。
- nsan007
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現状が農地のままで手付金を急がせる、しかも金額が多いと言うのは、詐欺行為の疑いが強いと思います。農地の場合は農地転用の許可が必要ですし、敷地の規模等によっては開発申請なども受けないと区画が出来ません。気を付けないといけないのは「市街化調整区域」(各市町で確認できます)の中であれば、たとえ宅地であっても農業関連の人でないと家は許可が下りないです。少し安くてもこのような土地に手を出すと痛い目にあう確立はかなり高いと思います。 土地の購入の前から良い建築士家を探して、どんなものが建てられるかをある程度確認して購入しないと、全く予想より小さな家しか建てられなかったって事も良くあります。
お礼
アドバイスをありがとうございます。 ＞気を付けないといけないのは「市街化調整区域」(各市町で確認できます)の中であれば、たとえ宅地であっても農業関連の人でないと家は許可が下りないです。 市街化調整区域です・・・痛い目にあう確立で寒気がしてきました・・・。 ありがとうございました。
お礼
アドバイスをありがとうございました。 ＞但し、申込金という名目で10％を超えるのは一般的ではありません。せいぜい10万円などです。 一般的には10万円ですか、勉強になりました。 ありがとうございました。