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解決済み

不動産手付け金を取り戻したい

  • 困ってます
  • 質問No.157531
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お礼率 40% (2/5)

家の買い替えで、6ヶ月前に不動産業者仲介のもと売買契約を行い手付け金として200万円を売り主に支払いました。現在の持ち家を同一業者の仲介で売りに出し
たが、6ヶ月経過しても買い手が現れません。売り主にも迷惑がかかると思い
仲介業者に、売り主の了解があれば契約を白紙に戻したいと連絡したが、
明確な回答がないため直接売り主に連絡を取り話し合いをおこないました。
話し合いの席に売り主の依頼した代理人(不動産業者と思われる)が現れ
仲介業者が中間省略??を行っている。売値と買値に300万円の開きがある
売り主の契約書が、私(買い主)のものと異なる。売買契約書に履行日が記載されていない。等々を説明し、売り主が契約破棄しても手付け金200万円は返す必要はない。この仲介業者は悪質業者なのであきらめろと一方的に話しました。
私としては銀行ローンで購入する予定だったので最悪でもローン特約で手付け金は戻ると思っていました。その後再度売り主に連絡しましたが、会いたくない、会う必要がないとの返事で手付け金を返してもらえません。
他の不動産業者からも、その仲介業者は悪質で、会社の名前を変えながらトラブル
を起こしているとのことです。
手付け金を返してもらう方法を教えてください。
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質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.4
レベル9

ベストアンサー率 40% (22/54)

明日の仲介業者との話し合いの件ですが,会話内容をすべて録音する
ことをおすすめいたします.録音テープは裁判になった際,重要な証拠
となります.相手に録音していることを悟られないようにしてください.

それから,A氏-yosimuraさんの両者が異なる契約書を持っていることに
ついて明確な説明を要求してください.A氏は契約締結当初からこの事実
を認知していたのかも確認してください.
銀行ローン申請も心配ですね.ちゃんと確認し,疑問点や相違点がある場合
には業者の明確な説明を要求してください.
仲介業者にはすべての契約書の控えがあるはずです.ちゃんと見せてもらい,
複写してもらってください.

今後取り決めることに関してはすべて書面をもって行うようにしてください.
些細な内容の取り決めでも,すべて書類にするように要求しましょう.

それから,質問したことに対して『今は説明できない』とか『調べるので時
間がほしい』等の答えが帰ってきた場合には期限を決めて下さい.
『何月何日の何時にもう一度話し合いましょう』という感じです.そして
そのときまでに答えを用意しておいてくださいとしっかり伝えること.
相手がスケジュール帳等に期日を記載しない場合には警告し,記入させる.

がんばってください.陰ながら応援しています.
補足コメント
yosimaru

お礼率 40% (2/5)

gyopiさん貴重なアドバイスありがとうございます。
gyopiさんjustinianiさんからの回答をいただき今更ながら事の
重大さを痛感しています。昨日様々な人と会い話し合い善後策を
考えています。gyopiさんご指摘の仲介業者の手元にあると思われる私と仲介業者
の契約書がやはり問題になるだろうと考えています。
この2~3日中には何らかの結論がでると思います。
仲介業者がこの質問を見ている可能性もありますので、これからの経過は
結論が出た後にさせていただきます。
どのような結論が出たとしても必ず報告いたします。
投稿日時 - 2001-10-27 09:29:02
お礼コメント
yosimaru

お礼率 40% (2/5)

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
その後、弁護士にも相談しましたが、あまり親身になってくれませんでした。
元々、買い替え又は立て替えを計画していた事から声をかけていた
建設分譲業者2社に相談し、小規模の業者は親身に相談に乗ってくれましたが、
仲介業者を調べるとまさしくY系である事が解り、相談止まりでそれ以上は自力で
との雰囲気でした。
中堅建設分譲業者に相談すると、分譲している家を購入することを条件に
引き受けてくれました。手付け金は取り戻せるか否かに関わらず、75%
で新規購入分に充当する事となりました。
私としては、Y系の業者と自力で渡り合う自信もなく、家族の事も
気になり、裁判になった場合の費用対効果も期待薄なので、
購入価格は予定よりかなり高いものの、立地、広さ建物の構造など妥協できる
範囲と考え、この件を依頼しました。
アドバイス戴き急遽購入したICレコーダーはこの分譲業者との契約時に使用しました。
gyopiさんjustinianiさんに色々教えていただき自分なりに解決策を模索しましたが、
結局自力での解決を諦め他の方法を選択したことに対し、申し訳なく思います。
貴重な時間を私のためにお使いいただき又適切なアドバイスを戴き誠にありがとう
ございました。お二人に感謝を込め報告させていただきます。
投稿日時 - 2001-11-03 22:19:11

その他の回答 (全4件)

  • 回答No.1
レベル9

ベストアンサー率 40% (22/54)

yosimuraさん,こんばんは.

大変なことになりましたね.何とかしましょう.ここには専門家が
たくさんいます.がんばりましょう.

契約書が売り主と買い主で異なるということですが,yosimuraさんが
持っている契約書には(甲)の署名・捺印がありますか?
もしそれらがあるようでしたら,双方に売買の意志があったと判断され,
その契約書は法的な意味を持ちます.
仮に仲介業者が偽造したものであったとしても,売り主とyosimuraさん
とのあいだで契約が成立したものと見なされます.
さて,契約が成立しているということは,契約の際に取り決めた約定
が有効になるということですので,今度は『契約の解除』に対する
取り決めがどのようになっているのかが問題になります.
どちらかの理由によってその契約を解除する場合,どのような対処をする
ことになっていますか?
その辺について補足していただきたいのです.よろしくお願いいたします.
補足コメント
yosimaru

お礼率 40% (2/5)

ご回答ありがとうございます。
契約解除の取り決めについて契約書に記載されている内容は下記の通りです。
本契約はローン方式を採用し残金○○円は買い主が金融機関より借り入れ売り主に
支払うものとする
本契約は融資不可能な場合解除し売り主は既に受領したる全金額を買い主に
返還するものとする。
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買い主は手付け金を放棄し、売り主はのそ倍額を償還して契約を解除することができる。
当事者の一方が契約条項の違反又は契約不履行の場合は催告の上、相手方は契約
解除できる。
買い替えのための解除項目はありません又いつまでに履行するとの項目も
ありません。
手付け金の保全措置は講じないに○があります。
今から考えると、全く無防備で契約したことが解りました。
宜しくお願いします。
投稿日時 - 2001-10-26 08:56:55


  • 回答No.2

1 補足のお願い
 gyopiさんもNo.1でおっしゃっておられますが、yoshimaruさんのお手元にある売買契約書は、誰が売主になっていますか?「売り主」さん(Aさん、とします。)でしょうか、それとも、「悪質な仲介業者」(Y社、とします。)でしょうか。

2 「中間省略??」
 契約書では、AさんはY社に土地建物を売却し(Aさんのお手元の契約書)、Y社はyosimaruさんに土地建物を売却した(yosimaruさんのお手元の契約書)ことになっていませんか。
 そうとすれば、所有権移転登記(世間一般にいう「名義」のことです。)は、本来、所有権の流れに従ってAさん→Y社→yosimaruさん、となるべきところを、Y社(中間者)を省略して(登録免許税(=登記費用)を節約するためでしょう。)、Aさん→yosimaruさんという所有権移転登記が経由されているはずです。これが、「中間省略登記」です。

3 手付金の返還を請求すべき相手方
 もし可能なら、Aさんのお手元の契約書に、手付金は何円と記載されているか、Aさんにお尋ねください。
 おそらく、200万円ではありませんか?

 手付金は、買主が売主に差し入れるものです。Y社が、Aさんから土地建物を購入してyosimaruさんに転売したという、2での私の想定が正しければ、Y社は、本来、手付金200万円をyosimaruさんから受け取り、この200万円をAさんに手付金として差し入れるはずですが、便宜上、200万円はyosimaruさんからAさんに直接渡してもらったのだと思います。
 そうすると、yosimaruさんが手付金の返還を請求すべき相手方は、Aさんではなく、Y社ということになります。ただし、yosimaruさんがY社に対する手付金返還請求権を有するか否かは、お願いした補足をいただいた後に検討させてください。

4 状況把握のために
 1や3でお願いしましたが、まず、yosimaruさんとAさんがそれぞれお持ちの契約書の内容を確認する(Aさんからは、可能ならコピーを入手する。)ことです。
 また、今後どんな法的手続を取るにせよ、yosimaruさんが購入された土地建物の登記簿謄本(全部事項証明書でも可)が必要ですので、取得してください。

 何かご不明の点があれば、補足してください。
補足コメント
yosimaru

お礼率 40% (2/5)

早速回答いただきありがとうございます。
私の手元にある契約書は売り主(Aさん)と買い主の私になっています。
契約は仲介業者の事務所で売り主と行いましたが、パーテイションで区切られた
別々のブースでそれぞれ署名捺印しました。
1通目の契約書は売り主の署名捺印のない契約書に先に私が署名捺印、同様に売
り主も署名捺印し、交換し2通目売り主の署名捺印のある契約書に私の署名捺印しました。それが、手元にある契約書です。しかし今から考えると交換するとき
仲介業者が差し替え私の署名捺印した契約書でないものを売り主に渡したと思われます。
契約書に記載の手付け金は200万円です。売り主(Aさん)の署名捺印の領収書
をその場でもらっています。
Aさんとの話し合いの中で手付け金の内100万円は仲介業者が預かり、残り
100万円をAさんがもらったそうです。
Aさんの話から契約書の買い主が私の名前ではなく、仲介業者の相談役(実質オーナー)の名前になっているようです。Aさんの契約書は確認していません
Aさんにその後契約書を確認したいと連絡しましたが取り合ってもらえません。
回答の4状況把握の中で私が購入した土地建物...とありますが、私は今の
持ち家があるだけで、売り主Aさんから土地建物は購入できていません。
以上長くなりましたが宜しくお願いします。
投稿日時 - 2001-10-26 08:51:09
  • 回答No.3
レベル9

ベストアンサー率 40% (22/54)

yosimaruさん,justinianiさん,こんにちは.
justinianiさんの補足要求は非常に的確なもので,私も状況把握が迅速に
行えました.ありがとうございます.

まず,これはとても巧妙に仕組まれた詐欺行為であると考えます.
この点については,後ほどお話するとして,まず請求権が発生するかどうかと
いう問題を考えましょう.yosimuraさんが所有している契約書の条項を見る限
りでは請求権があると考えます.yosimuraさんが銀行からの融資が得られなかっ
た場合には契約を解除し,その際に手付け金等は返却するということになってい
ます.また契約の履行についてですが,中古売買契約の場合には移転登記申請が
成されるか,引っ越し準備等の実働があった場合に『契約の履行に着手した』こ
とになると思います.よって現段階では『着手前』ということで良いと思います.

では,請求権を行使する相手は誰か?
yosimuraさんの所有している契約書を基にした時に請求すべき相手はA氏です.
これは契約書に署名捺印が成されていること,そして領収書をA氏の署名捺印
をもって発行していることから言えます.しかし,A氏が所有しているという
契約書を基にして請求権を有するのはY社であり,A氏に対してyosimuraさん
には請求権はありません.ですから,A氏の代理人が言ったことも事実です.
しかし,ここで問題が一つ.A氏は多重契約を取り交わしたことになるのです.
A氏は2通の契約書に署名捺印したことになります.これがY社の独断だった
のか,A氏了解の下で執りおこなわれたのかは推測でしか言えませんが,恐らく
知っていたでしょう.
そうすると,Y社とyosimuraさんの間で取り交わされた契約書類は何処に行った
のか?という問題になりますが,これはY社にとっては切り札なのです.
この契約書をyosimuraさんが持っていると被請求権者が誰かが解ってしまい,Y
社としては困る訳です.だから隠している.

対策を考える時間をください.必ず戻ってきます.
補足コメント
yosimaru

お礼率 40% (2/5)

回答ありがとうございます
先ほど宅建協会の不動産無料相談に行ってきましたが、仲介業者と話し合うことが
先決で、その後再度相談してくださいとのことでした。
仲介業者とは明日(10月27日)午前に仲介業者の事務所で話し合う事になっていますが、若干不安です。
銀行ローンは仲介業者の斡旋でローン借り入れ申込書(有担保用)に署名捺印
し仲介業者に預けました。コピーが手元にありますが借り入れ内容の借入金額
等は、後からコピーに書き足しているだけで、原本はどうなっているのか
不明です。これからローン申し込み銀行に行き確認するつもりです。
売り主Aさんの土地建物の登記簿謄本コピーは手元にあります。
明日の仲介業者との話し合いでのアドバイスがありましたら宜しくお願いします。
投稿日時 - 2001-10-26 12:40:58
  • 回答No.5

1 お話し合いの際に
 gyopiさんのNo.4のご回答に付加します。
 Y社に、「なぜ手付金のうち100万円を預かっているのか」と尋ねてみてください。ただし、無理に回答を得ようとなさらないでください。

2 Aさんに手付金の返還を請求できるか
 現段階でご提供いただいた情報からは、理論上は請求可能と考えています。

 決して断言はできませんが、Y社は、Aさん側には、Y社が中間の買主となる(Aさん→Y社→yosimaruさん)旨説明し、yosimaruさんには、Y社は単なる仲介人であり、契約当事者はAさんとyosimaruさんである(Aさん→yosimaruさん)旨説明したうえで、Aさんの希望売却価額に300万円上乗せした額をyosimaruさんに伝えて300万円を詐取しようと試みたのかも知れません。

 そうとすれば、yosimaruさんはAさんと売買契約を締結したつもりであり、AさんはY社と売買契約を締結したつもりなのですから、契約自体成立しておらず、Aさんは手付金を不当利得(民法703条)している、と考えることができそうです。
 ただ、この点は、もう一度補足頂いてから、検討させてください。

 複雑な事案になってきましたね、、、
お礼コメント
yosimaru

お礼率 40% (2/5)

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
その後、弁護士にも相談しましたが、あまり親身になってくれませんでした。
元々、買い替え又は立て替えを計画していた事から声をかけていた
建設分譲業者2社に相談し、小規模の業者は親身に相談に乗ってくれましたが、
仲介業者を調べるとまさしくY系である事が解り、相談止まりでそれ以上は自力で
との雰囲気でした。
中堅建設分譲業者に相談すると、分譲している家を購入することを条件に
引き受けてくれました。手付け金は取り戻せるか否かに関わらず、75%
で新規購入分に充当する事となりました。
私としては、Y系の業者と自力で渡り合う自信もなく、家族の事も
気になり、裁判になった場合の費用対効果も期待薄なので、
購入価格は予定よりかなり高いものの、立地、広さ建物の構造など妥協できる
範囲と考え、この件を依頼しました。
アドバイス戴き急遽購入したICレコーダーはこの分譲業者との契約時に使用しました。
justinianiさんgyopiさんに色々教えていただき自分なりに解決策を模索しましたが、
結局自力での解決を諦め他の方法を選択したことに対し、申し訳なく思います。
貴重な時間を私のためにお使いいただき又適切なアドバイスを戴き誠にありがとう
ございました。お二人に感謝を込め報告させていただきます。
投稿日時 - 2001-11-03 22:17:34
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