共同名義の土地の相続権について

質問

15年前に父と祖父が共同名義で不動産を所有し、そこには、祖父母が住んでいました。相続については？？？？だったのですが、祖母が亡くなり父に
祖父母宅の処分はどうするのかと質問をしたところ、
叔母が占有するというかたち（内縁の夫有）になり、父とその他の兄弟に家賃を支払うという話になったようなのですが、父に話を聞くと
現在、祖父母宅は、父と祖父の共同名義のままということを
ききました。

普通、祖父が無くなった時点で、祖母とその子（父と兄弟）が相続手続きを
すると思うのですが、どうも、祖母がなくなった時点で遺産相続について話し合ったようです。

質問としては、本来祖父が無くなったときに遺産相続の話や
不動産登記をしなければならないと思いますが、
もし、していなくても問題はないのでしょうか？

叔母が占有している不動産は、父と祖父の共同名義から叔母の名義に
変わるということなんでしょうか？

父がいまいちわかっていないようなので教えてください。

回答No.5

at9_am · ベストアンサー

一年ほど前に相続手続きをして、色々と調べましたのでちょっとだけ。

簡単に話をまとめると、
１．祖父氏と父氏との共同名義不動産があった
２．祖父氏が他界し、祖父氏には父氏と叔母氏等の子が存在した
３．遺産相続はされていない
４．現在は当該不動産は叔母氏が貸借(家賃が発生しているので占有ではない)している
ということだと思います。

まず相続の登記をすべきですが、特に遺言書などがない限り、共同名義不動産(こういった場合は大多数は1:1なので50%と仮定します)の祖父氏の持ち分がその実子に平等に分配されます。相続放棄をされれば別ですが、たとえば父氏と叔母氏の二人だけが実子の場合、父氏は75%を所有することとなります。逆に言えば叔母氏も25%を所有することになります。父氏の兄弟の数が増えても同様に等分に分けることになります。
当然のことながら、叔母氏の所有を妨げることはできません。相手に相続放棄をして貰うか、あるいは買い取るかのいずれかになりますが、いずれにせよ、きわめて長期間相手の所有として放置しておけば話は別ですが、相続手続きをしなかったからといって不動産を取られる(全部が相手名義になる)ことは、少なくとも10年くらいはありません。
ただ、例えば叔母氏が土地家屋を担保にして借金をすることを阻止できないなど、面倒な問題が起こりかねません。

ただし、土地家屋などの相続財産の評価額にもよりますが、相続手続きをしていないということなので、相続手続きをすると相続税が発生する可能性があります。相続額が数千万円以上(被相続者の数によって違う)なので、普通は心配は要らないです。このような問題のより詳細については、お近くの法務局にお尋ねあるのがもっとも近道と思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。法務局には度々行くことがあるのですが、
そういう質問をしてもいいものか分かりませんでした。
次回、機会があったら聞いてみたいと思います。
詳しい、説明でわかりやすかったです。
お礼が遅くなって申し訳ございませんでした。

回答No.4

misae0627

登記しなくて法に触れることはありません。なぜなら登記しなければならないという法律がないからです。
　ただ所有権の争いになった時、登記がある方が良いという感じです。

　祖母は亡くなっているみたいですが祖父はどうなのでしょう？祖母が亡くなっただけでは本件の土地について相続は発生しませんから、叔母が占有（使用）した際家賃を払うのは祖父と父に対して払うのが普通です。父の兄弟に賃料を払う必要はありません。

　祖父が今生きていて今後亡くなった時、法定通り相続したら父と父の兄弟で当分に分けます。登記するならそのとき兄弟の共有名義として登記します。

お礼

ありがとうございます。
ただ、祖父のほうが15年前に先になくなっています。
ですので、祖母が後になくなったと言うことです。

祖父の死亡後→この間相続を処理しなかった。→15年後祖母が死亡→
祖父母の土地は、祖父と父の共同名義になっている。
叔母がすむことになった。
叔母は、父とおじに家賃を払うことで、祖父母の家に住むことになった。

登記をしなくてもいいということ、任意なんですね。
勉強になりました。

回答No.3

misae0627

不動産の登記はしなくても問題はありません。占有により名義が変わる事は有りません。

お礼

ご回答ありがとうございます。登記をしなくても問題がないという根拠が
わかりません。ネットでもずいぶん調べました。
どうして登記しなくても問題がないのですか？
登記については、叔母のことを指してのことでしょうか？
それとも祖父と父名義での件でしょうか・・・。

回答No.2

mark-wada

祖父も祖母も亡くなっているのですね？
ならば父とその兄弟姉妹とで遺産相続することになります。

また現実に叔母さんは、家賃を支払っていますか？
家賃は誰に払っていますか？
同程度の家屋についての、世間の相場並みの家賃ですか？

法律用語では「占有」というより、「賃貸借」または「使用貸借」にあたると思います。叔母が使用しているからと言って、叔母の所有（名義）に変わったりはしません。

名義は父と祖父の共有のままでも、差し迫った問題はありません。が、将来は、父と兄弟姉妹が亡くなってその次世代、イトコ同士の代になると、遺産分配でもめることは確実です。今のうちに父の兄弟姉妹間できちんと（穏便に）話し合って、遺産相続と名義変更の手続きをしておくべきです。

例えば父と叔母と、他に叔父が一人いるとして。
不動産は1/3ずつの共有として登記し、
叔母が他の二人に、世間相場の1/3ずつの家賃を支払う（→賃貸借）
ということなら、一番すっきりします。
なお兄弟間での分配の割合は、本人同士が同意すれば、平等でなくてもかまいません。

またこの質問なら、［不動産］カテゴリーで聞いた方が、専門家の回答が得やすいかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かに祖父母はなくなっていますが、祖父がなくなってから祖母がなくなるまで15年間あります。
本来、祖母と父と兄弟で遺産相続をして、

祖母が亡くなって・・という経緯が正しいのだと思います。
その辺もわかってなかったのか、めちゃくちゃです。

叔母は、この祖母がなくなる前にさかのぼって、自分に土地の所有権が
あると主張しています。つまり、３分の１は自分のもの、だから、その
部分を相続して足りない分を家賃という形にして弁済をするということの
ようなんです。

そうすると賃貸契約というよりもやはり相続問題に終始するのかと
疑問を持っています。

多角的に判断すべきでしょうが、これだけごちゃごちゃ、しちゃうのも
祖母が生存時に遺産相続をすっきりさせていなかったことが
原因ではと思っています。

回答No.1

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借地として住んでいるなら、土地の取得権は発生しません。

祖父が死んだ時点での相続が終わっていないのなら
その後の相続（祖父の持ち分）を早急にその子（父と兄弟）に行なうべきでしょう。

叔母さんが　祖父や祖母と血のつながりがあるのなら
その何分の一を相続出来ますが、
その他の兄弟が相続放棄に同意しない限り、全てを叔母の名義には変えれないでしょう。

お礼

借地と割り切れていれば問題ないと思うのですが、
今回の場合遺産相続と同時に相続をどうするか？ということで
兄弟ではっきりしていないようです。

叔母は、契約書がなければ自分が相続したと誤認しそうな状態ですし。

相続って普通祖父がなくなった時点で開始されてなければならないと
思っていますが、祖母と父とその兄弟は、なにもせずに
祖母が無くなって初めて遺産相続とい結果にいたっています。
それは、違法でないのか？（祖父の亡くなったあとと祖母が亡くなった
あとでは、相続の形態が変わるのではないかと思ってて）

つまり、本来祖母が2分の１以下兄弟で分けていた物が
おかしい状態に至っている。
それは、法律的にもんだいが無いのかしりたいのです。