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共同名義の土地相続
私が育った実家に、現在健在の祖母が一人で暮らしていますが、 体が不自由な為娘（叔母さん）の家に世話になる事になりました。 そこで、現在祖母が住んでいる家を売却することになり、 共同名義人の祖父（既に他界）の遺産分割を行うことになりましたが、 祖母の娘（叔母さん）が送ってきた資料『遺産分割協議書』にサイン をして良いのか迷ってます。 ちなみに相続人は、父とその兄妹ですが、父が他界している為 孫の私も対象になっていますが、資料のみで話し合いは一切行って いません。 迷っている原因は、 (1)祖母が遺産分割内容が理解していないのに、『遺産分割協議書』の 署名が祖母の名前になっている事 (2)まだ家が売却されていない（祖父の遺産の全てが明らかでない）の に、送られてきた資料には『例えば土地が○○円で売れたとし～』 と記載され、その1/2（祖父分）を祖母が各自に相続すると記載 され、明確な金額が記載されている事 (3)叔母さんが送ってきた資料を誰が作成したかわからない事 上記のような事がある為、サインする事を迷っています。 この文書は正しい文書なのでしょうか？ 土地と建物は、共同名義（祖母と既に他界した祖父）になっていますが 売却前に祖母に名義変更する必要があるのでしょうか？ また、相続が成立しないと土地・建物は売却できないのでしょうか？ またどのように遺産分割するのが望ましいのですか？ 遺産分割する事は反対ではありませんが、後々問題が起きない様 気持ちよく終わらせたいので、どうかアドバイスお願いします。
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>1)祖母が遺産分割内容が理解していないのに、『遺産分割協議書』の 署名が祖母の名前になっている事 内容を理解していないというのは、痴呆等ということでしょうか？遺産分割協議を有効にするためには、判断能力がなければなりません。つまり、精神上の障害のため事理を弁識する能力を欠く常況であれば、そもそも遺産分割協議は無効です。その場合は、成年後見人を選任し、成年後見人が祖母に代わって遺産分割協議をしなければなりません。勿論、売買契約、売買による所有権移転手続きも祖母自身ですることはできず成年後見人がすることになります。祖母が痴呆等であれば、少なくとも、所有権移転登記手続きのところでストップしてしまいます。 以下は、祖母が体が不自由でも、頭がはっきりしており、遺産分割協議をする能力があると仮定して回答します。 ＞(2)まだ家が売却されていない（祖父の遺産の全てが明らかでない）の に、送られてきた資料には『例えば土地が○○円で売れたとし～』 と記載され、その1/2（祖父分）を祖母が各自に相続すると記載 され、明確な金額が記載されている事 たぶん、正確に引用されていないと思います。おそらく、遺産取得の代償として金００円を他の相続人に支払うという代償分割の条項だと思います。売買代金を仮のものと仮定し金額を記載しているのでしょうが、記載された金額で売れなかった場合の、支払額の算定方法が記載されていませんか？例えば、売買代金から経費、税金を控除しその００分の０を各相続人に支払う、等です。 この代償分割の条項は、必ず遺産分割協議書に記載します。記載されていないと、単に祖母がお金を贈与したことになり、贈与税の対象になってしまうからです。 ＞(3)叔母さんが送ってきた資料を誰が作成したかわからない事 相続登記手続きは、司法書士がしますので、司法書士が作成したのでしょう。叔母さんに司法書士を教えてもらい、その司法書士に分割協議書の内容について質問してください。ちゃんと教えてもらえますよ。内容が不明なままで印鑑を押す必要はありません。 ＞土地と建物は、共同名義（祖母と既に他界した祖父）になっていますが 売却前に祖母に名義変更する必要があるのでしょうか？ また、相続が成立しないと土地・建物は売却できないのでしょうか？ 死亡した人が契約することはできません。（幽霊と契約できないでしょ）必ず、相続手続き完了後の売買になります。 代償分割で、その金額に納得されているのなら、問題ありません。 ただ、あくまで、祖母に判断能力があり遺産分割協議を有効に行える場合の話です。
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- mahopie
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１． まず、現時点で死亡している祖父名義の不動産の相続を決着させないと、不動産の売却ができません。 ２． 遺産分割協議書においては、祖父の不動産名義を誰にどういう割合で相続させるか、だけが必要な事項です。 ３． 売却後の仮定に基く配分計画については、遺産分割協議上の意味はなく、（一万円札の余白に一億円と書くような）意味の無い記載、或いは当事者間での今後の努力目標という捉え方をする他なさそうです。 ４． 「正しい」かどうかは、当事者間で意図する登記名義の移転ができるかどうか、という視点で考えるしかなさそうですが、遺産分割協議書に仮定の話を折り込む所からは、専門家でなく素人筋の手によるアイデアかと推測されます。 ５． 仮に不動産の名義が移転してしまえば（祖母名義１００％なり祖父分が叔母名義になって祖母・叔母の共有となる）、物件売却は名義人だけで行え売却代金が当事者だけで分配されることを止める手段は無さそうです。 ６． 売却による資金分配を求めるのであれば、祖父名義の登記を移転しておき、不動産売買契約においても売主の一人として参加するのが妥当な手法になります。 ７． 当事者の意思を反映した遺産分割協議書が出来あがれば、書類を誰が作ったかは問題でなく、事前に話し合いがされたかどうかは必須要件では有りませんし、残りの相続権利者が相続分を放棄した結果祖母が単独で相続するという形になるのであれば必ずしも祖母の意思・理解が必要でなくなることも有り得そうです。
お礼
早速回答して頂き、有難うございます。 協議書について、もう一度内容を確認し、 当事者また叔母さんとしっかり話し合って 見ます。 どうすれば良いのかまったく解らず、不安に 思っていましたので、丁寧な回答本当に助か りました。 有難うございました。
お礼
早速回答有難うございました。 生まれ育った実家ですので売却しないで 済むことが私にとって最善なのですが、 叔母さんが話を進めてしまい、ただ言わ れるがままにするしかないのか？っと 残念に、また不安に思っていました。 ですが、しっかりした回答文のおかげで 自分がどうすれば良いのか、何を確認す れば良いのかが少しわかりました。 とりあえず叔母さんに確認し、また司法 書士の方にも質問してみます。 私の言葉足らずで回答が難しいところが あったと思いますが、丁寧な回答有難う ございました。