家が売れず、どうするべきか？

質問

売却を進めてきましたが、売れない状況が進んでいます。かなり安く売却しています。現在でも500万円の赤字で宣伝していますが売れません。今以上に金額を下げるのは、私の負担も大きいです。今は他県に転職しています。家は空家になっています。やはり、とりあえず賃貸にして何年後かに再度安く売却するべきか？悩んでいます。築5年の物件です。
皆様の意見を聞きたいです。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

不動産業者に依頼されていると思いますが、何かアドバイスとかはないのでしょうか？　どのくらいの期間募集にだしているのでしょうか？　売買は高額な買物ですので、すぐに決まるということはまずないです。また、土地だけの物件と建物付の物件で比較すると、やはり土地だけの物件の方が早く決まります。建物があると、その建物の間取りが個人的なものにしてしまっていると、なかなか決まらないことがあります。３ヵ月から６ヵ月募集に出していても決まらないということでしたら、何が原因なのか不動産業者に聞いてみてはいかがでしょうか？　間取りとか立地などが原因でしたら仕方がありませんが、改善できることがあれば改善していけばどうかと思います。

また、今依頼している不動産業者にも相談して、他の不動産業者にも募集を依頼するようにしてみてはいかがでしょうか？

賃貸にだすことも悪いことではありません。が、最終的に売却を考えているのなら、できれば賃貸せずに売ってしまった方がいいです。賃貸に出してしまうと、定期借家契約でやったとしても、購入希望者が現れたのに期間の関係で諦めてしまったり、入居者次第では酷い使い方をされる場合もあります。また、物件を購入するには、部屋の中を見ることは最低限することですので、入居者がいると中を見せてもらえないので余計に決まりません。

その点は、不動産業者の人とよく相談してみて下さい。
私としては、売買と賃貸を同時に募集してもらい、売却できればそれで良し、もし、賃貸の方が先に決まったら、賃貸専用として今後も続けてしまうのも方法だと思います。一戸建てで大家さん（質問者さん）が遠方にいると、いつの間にか犬や猫を飼っていて壁や柱がボロボロ・臭いも酷いというケースがありますので、どちらにしても、賃貸の場合は、定期借家契約の方がいいでしょう。

補足

不動産とは専任媒介としております。5月までに売れなければ賃貸と言う話はしています。私としては売却を望んでいます。賃貸だとやはり汚されるというデメリットもあると思います。しかし、売り続けるのも住宅ローンを返していくのも苦しいです。

回答No.9

kita52326

NO７です。再度ご回答いたします。

■　500万円で消せるのが精一杯です。
　　ということですと、一定金額以上は値引きできない、ということなので、
　　そこまでの価格で買手が見つからなければ、選択の余地なく賃貸ということになるでしょうね。

　　何か良案を考えるとすれば、500万円のうち400万円分を繰上償還したらいかがでしょうか。
　　・返済期間短縮型で返済すれば金利分が大きく減らせます。
　　（→月々の返済額は変わりませんが、元本返済に充当される割合が増えます。）
　　・返済期間は据置にするなら、月々の返済額を減らすことができます。
　　（→仮に2000万借りているなら、月々の返済額が２割減ります。）

　　もしも、返済期間据置型なら年間返済額を家賃で賄えるなら、
　　賃貸事業として、とりあえず資金が「まわっている」状態なので、賃貸に出しても良いかもしれません。
　　（但し、固定資産税、仲介料、家賃滞納や金利変動リスクなどは除く）

　　自分が自宅(マンション)を売却した時は、専任媒介で２クール(６ヶ月)がダメで、
　　一般媒介に切り替えて１クール目にようやく売却できましたが、
　　それでも最後に指値(値引要求)が入って、本当にきつかったです。
　　時期、地域、戸建かマンションか、手元資金等で条件は違うので絶対的正解はないでしょうが、
　　資金計画の試算などもしてみながら、
　　場合によっては、親族あるいはフィナンシャルプランナーの方に相談された方が良いかもしれません。

回答No.8

bouhan_kun

賃貸に出すと、居住権が発生し、好きなときに売りに出せなくなります。もしそれをごり押して退去させるなら、相応の立退き料を支払う羽目になります。
あとは、それも含んだ諸々で、検討するしかないでしょう。

回答No.7

kita52326

同様の経験があります。

築浅の物件だと新築物件との価格差が小さく、ローンの元本もあまり減っていないので、
値引き⇒ローンの赤字増⇒手持資金の持ち出し増、となり、たいへん厳しい状況だと思います。

気が付いたことを順不同で・・・・。
■かなり安く売却しています
　⇒　近隣と条件が類似する成約事例などと比較はしていますか？
　販売開始からの経過期間にも寄りますが、
　　　本当に安いのに売れないなら、仲介業者が努力不足、力量不足なのだろうと思います。
　　　一般媒介に切り替えて、複数業者(３社程度)に仲介依頼したほうがよいでしょう。
　　　経験的には、大手仲介業者のほうが予算の高い顧客層が多いです。
　　　検討客が買わなかった理由を確認するのと、
　　　大手仲介業者にも仲介依頼の事前相談がてら、価格査定を受けられた方が良いと思います。

■500万円の赤字で宣伝しています
　⇒　「赤字処分」とかチラシに表示しているのでしたら、やめた方が良いです。
　　　購入者には全く関係ないですし、縁起が悪い印象を与えると思います。

■とりあえず賃貸にして何年後かに再度安く売却するべきか
　⇒　ローンの残債が手持資金で消せるのでしたら、売却した方が良いと思います。
　　　賃貸に出して年間返済額以上の家賃収入が見込めるならありでしょうが、
　　　築５年で売出価格＜残債の物件がそこまで稼ぐとは考えにくいですし、
　　　元利金等返済だと元本はなかなか減りません。
　　　年数が経てば仲介価格も下がりますし、金利は先高が見込まれています。
　　　キズは大きいでしょうが、不動産市場が活況なうちに処分された方が賢明だと思います。
　　　（自分もそのようにしました）

お礼

ありがとうございました。キズは大きいですが、5月までの期間契約で早期に売却を目指します。ただ怖いのはやはり売れない事ですね。今の価格より下げて売るのは、はっきり言って苦しいです。

補足

500万円で消せるのが精一杯です。やはり売却優先するべきでしょうか？賃貸にするのは止めた方がいいですか？

回答No.6

AMGE60

N0.4です
質問に対しての回答です。

売却しても残債500万円であるという前提で
抵当権抹消ができませんよ。そもそも500万円と売却代金を借入銀行へ全額返済しないと、売却そのものが成り立ちません。
もう一度残債と売却価格は、信用できる仲介業者と相談のうえ検討してください。

今考えられる策は
1.500万円用意して売却する。
2.ひたすら賃貸、それを繰り上げ返済の原資とする。
3.残債＝売却価格となるまでひたすら待つ

今現在の情報からではここまでしか思いつきません。

お礼

何度も回答してもらいありがとうございました。

回答No.5

mainitiyukifuru

憶測で、築５年で５００万円の赤字ですと、
取得額３，０００万円～３，５００万円
売却予定額２，５００万円～３，０００万円というところでしょうか？
税金等の取得費用に３００万円は必要で、新築の住宅に５年生活した償却費を計算すると、
５００万円の赤字は、逆に少ないと思います。

＞今は他県に転職しています。

住まいが遠い場合、賃貸はやめたほうがいいです。
２０年～２５年の収支を計算すると解ると思いますが、利益は残らないと思います。
（２５年後の評価から、建物解体費用を差し引いた場合）
また、不動産業者に管理を委託する場合は、年間の収支が赤字になる事も考えられます。
残債を新たなローンとして借り入れしなければならないと思いますが
思い切った価格を下げてでも、売却をお勧めします。

私は、不動産と株は似ていると思うことがあります。（投資の場合）
買った価格を考えすぎて、いつまでも売りそびれて塩漬けにしてしまい、
結局損をすることです。
精神的にも思い切って売る方が良いです。
（他人だから言えることでもありますが・・・・。）

お礼

意見ありがとうございました。

回答No.4

AMGE60

500万円の損失の意味が不明です。
購入価格に対してならば、2006年まで土地の値段は下がっているのだから当然です。
残債に対してならば、売却金を充当しても残債が500万円であるならばやめましょう。賃貸にして貯めて繰上げ返済してください。

ローンがないならば気長に希望価格で購入してくれる買主を待ってください。
ローンがあるならば速やかに定期の賃貸にして、動向をにらみながら売却しては？
今売ったら500万円以上の損失、賃貸ならば何年で回収できるか？ですかね。

ただ、すでに皆様がご回答のように、広告活動、販売活動、売却価格設定、マーケット分析に何か問題があります。
・問い合わせはあるが、内覧にいたらない。
または内覧はあるのだが決まらない。間取り・広さ、価格等のどこに問題があるか？いくらなら買うか？を確認してください。
・それがわからなければ、期間をあけても同じである。それらを分析・報告し、次の手立てをアドバイスするのが不動産仲介者です。

結論：
・売却損ならばそんな物です。そのうち土地の値段が上がるまで待ちましょう。
・残債ならば定期の賃貸です。
・不動産仲介業者を替えましょう。

補足

内覧はつきに4件ぐらいあるみたいです。やはり賃貸の方がいいですか？ローン返済額ぐらいで家を貸し出せる事はできるのでしょうか？

回答No.3

noname#39684

「500万円の赤字で宣伝」という言葉に「？？？」と感じます。

そもそも不動産を売る価格は、その物件の相場です。相場より安ければ必ず売れますし、高ければなかなか売れません。「赤字」とか「黒字」という考えは全く通用しません。

その値段は「"宅ローン残高に対して"500万円の赤字」ということなのではないでしょうか？これはとんでもない勘違いです。

買い手は売り手のローン額やその物件の昔の値段などは「どうでもよいこと」ですので、その時点での物件の相場に対する価格で考えます。

「かなり安くしました」とは、何に対してかなり安くなったというのでしょうか？　同程度の物件相場よりかなり安くなったのであれば、必ず売れます。

それでも売れないのは「相場を見誤っている」以外に理由はありません。それが不動産価格だからです。

補足

すいません、説明不足でした。「"宅ローン残高に対して"500万円の赤字」という意味です。相場を見ながら価格を下げましたが、下げるのも私には限界がありました。やはり価格の問題が大きいと思います。

回答No.1

noname#52479

空家にしておくのはもったいありません。500万円に下げても売れない、いつ売れるか分からない、毎年税金がかかる....。
　　先行き不透明でこのまま続けるのは、駄目だと思います。
　質問内容にもあるとおり、「賃貸し」をして税金分だけは取ったほうがいいです。儲かったら、いい所の土地を競売物件の安いのを買って儲けるのもいいかも知れません。

お礼

意見ありがとうございます。