連帯債務者と住宅ローンにつきまして

質問

主人は結婚前に父・兄と三人共有名義にて三世帯住宅増改築のための住宅ローンを組んでいました。
その後結婚し、妻である私は主人の持分である部屋で生活を始めたのですが、事情により、その家を主人と出ることにいたしました。
賃貸に越しましたが、できれば持ち家が欲しいと考えております。

そこでご相談させていただきたいのですが、
実家のローンを組んでいる状態では新規の住宅ローンの審査に支障が出るのですが、
実家のローンの連帯債務者を脱退・もしくは分割債務にすることは可能でしょうか。

３人の連帯債務ですが、主人の持分は1/4で、
兄・父の持分には玄関・風呂があり独立可能ですが、
主人の持分は父の部屋の２階部分にあたり、
不動産として第3者に譲ったり貸したりすることのできない状態です。

独立した不動産としての価値がなく、面積も1/4なのですが、
連帯債務ということで、実際の4倍の負債があると見なされ、
新規の住宅取得が思うように出来ない状態です。

もちろん、契約をした責任はありますので、
脱退できたとしても、持分の負担は、実家に送金し続けるつもりです。

なお、実家のローンについて、残り8年で残高850万です。
父は定年退職しており、兄は働いています。

このような状況で、新規住宅ローンを組める可能性につきまして、
ご指南いただけたら幸いです。

回答No.1

mahopie

疑問点としては、通常の個人自宅でどの部分が誰の持ち分でといった（分譲マンションの個々一室のような）区分所有がされているとも考えにくいので、部屋・スペースの割り振りは当事者の取り決めだけで、実際には家の全ての部分に対してご主人が１／４の持ち分があるのではないか、という気がします。

もう一つの確認点は建物の名義だけでなく土地の名義がどうなっているのか、という所になります。（もしかすると質問記載の割合は連帯債務の負担割合ではないのか、という気もします）

ご主人が連帯債務から脱する方法として考えられるのは、
(1) ご主人の持ち分を金銭的に評価して父親なり兄なりが現金を負担して買い取ってもらった上で、売却で受取った対価から借入金融機関に対して、ご主人の残債務への負担部分２１０万円相当を一括返済する事で、連帯債務者からの脱退を申入れする

(2) 上記の持ち分売却と併せて、兄の単独債務・父親に夜連帯保証という形でローンの借換を起こしてもらって、ご主人が負担する連帯債務については一括返済してご主人が関係しない新ローンを借りてもらう。

(3) ご主人・兄・父親が有り金全部をまとめて８５０万円の残債務を一括返済する。

(4) 返済までの８年をじっくりとかまえる。その間に自己資金をストックしておく。

といった感じですが、(1)(2)については銀行・住宅金融公庫の側がどう判断するかによりますので、実行する前に事前に了解を得ておく必要が有りそうです。（書いていても実現可能性に自信が持てません）

お礼

早々のお答えありがとうございます。
>実際には家の全ての部分に対してご主人が１／４の持ち分
とのこと、確かにこちらが自分の部屋の間取り分と思い込んでいただけで、契約上は面積の問題だけかもしれませんね。
>土地の名義がどうなっているのか
土地は両親の名義かと思います。主人が連帯で負っているローンは上物だけのものです。
ご指南いただきましたように、
(1) (2) が可能ならば助かるところなのですが、やはりこれは兄と父の資力と、借入れている銀行の考え次第ですよね。
かなり申し出にくい話ですが、今度折り入って話し合ってみようと思います。
(3) (4) が可能であれば、話は簡単に済むのかと思います。ただ、これまで12年払い続け、賃貸に8年済み続け、そろそろ何とかできないだろうかと考え始めてみた次第です。ですが現実はまだまだ厳しそうです…

このたびは、分かりやすいお答えをありがとうございました。
大変参考になりました。