連帯債務者と住宅ローン減税について教えてください。

質問

下でも質問をさせていただき、よき回答をいただきましたが、新たに連帯債務者と住宅ローン減税のことに関し、疑問に思うことが出てきたので教えてください。

新築住宅を購入するにあたって、住宅ローンを３０００万する予定です。
主人は正社員（昨年：年収４７７万）、私は自営業（昨年：年収３６０万）

主人のローンに私が連帯債務者となれば、住宅減税は私も受けられると聞きました。しかし、連帯保証人だと減税をうけられないとも聞きました。そこで

質問１．主人が一人で３０００万をローンした場合（私は連帯債務者でない）と同じ３０００万を連帯債務者となって二人で返した場合の減税で戻ってくる金額は同じでしょうか？また、１５００万づつ別々でローンを組んだ場合も戻ってくる金額は（夫婦で減税額を足して）同じでしょうか？

質問２．住宅金融公庫だと、連帯債務者にすることができるようですが、民間の銀行等でも連帯債務者にできるところはあるでしょうか？

質問３．仮に夫婦別々にローンを組んだとしたら、手数料など、倍払わないといけないことになりますが、減税で還付あるいは控除される場合、どちらのほうが得なのでしょうか？

質問４．私が自営業のため、安定した収入がこの先ずっと続く保証がありません。主人一人でローンが組めるのであればそのほうがいいでしょうか？

質問だらけで申し訳ありません。わからない事だらけなのでアドバイスお願いします。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

では整理しますね。

1)連帯債務者になった場合のメリット
ａ）収入合算により、より大きな融資枠が得られる
　このとき２つのローンを別々に組む場合よりも、
　　→ローンの諸経費が安い（２重に支払わなくて良い部分があるため）
　　→片方の職業が安定していなくても多少審査に通りやすい
　というメリットがあります。

ｂ）収入の比率で２人の名義でローンを組んでいますので、それぞれ住宅ローン減税を受けられる。

2)二人それぞれがローンを組む
前のａ）のメリットはありませんが、ｂのメリットは受けられます。

3)一人でローンを組む
前のａ，ｂどちらのメリットもありません。

では、一人で減税を受けるのと二人で受ける場合でどう違うのかを考えてみます。

いま、３０００万円のローンをご主人一人で組んだとします。
すると減税金額はその１％の３０万円です。
ここでご主人一人しか減税を受けられない場合、ご主人の所得税が３０万円以上あれば３０万円得することになります。しかし、ご主人の所得税が２０万円だったとしましょう。減税枠は３０万円ですが、受けられるのは支払う所得税２０万円までしか受けられませんので、２０万円しか得しません。
ローン名義はご主人だけですから妻の所得税を減額することは出来ません。

ここで、３０００万円を１０００万円を妻、２０００万円を夫としてみます。
受けられる減税額はそれぞれ、１０万円、２０万円です。（枠自体は合計３０万円で同じ）
夫の所得税が２０万円とすると、２０万円まるまる得します。
妻の所得税を１０万円とすると、１０万円まるまる得します。
世帯では結局３０万円まるまる減税の恩恵を受けられます。

ポイントは
「ローン減税を受けなかった場合に支払う所得税の金額以上は、ローン減税は受けられない。」
ということです。

家の持ち分登記は、夫、妻それぞれ自分名義の資金（ローンも含む）の比率で登記しますが、ローン減税を受ける場合はこの持ち分登記しただけではダメで、減税を受ける人の名義のローンが必要になります。
これがご質問１の答えになります。

なお、たとえば妻が働けなくなったなどの事情が出来た場合、夫が妻の分のローンを支払うことはかまいません。妻のローンが年間１１０万円以上の返済だと贈与税の問題がありますが、大抵はそれ以下になると思いますので。
これがご質問４の答えになります。

ご質問３は難しい問題です。
総額３０００万円の２０年ローンと仮定してみましょう。

ご主人の年収が高くて所得税が毎年３０万円以上支払っているのであれば、わざわざ２人でローンを組むと、ローンの諸経費の分だけ損になります。
でもかりに所得税が２０万円であったとします。すると３０万円の減税枠が全部使えません。
そこで妻が１０００万円、２０年ローンの減税を継続的に受けるとすると、初めは１０万円近くで、年々多少減ってきますが１０年間それが受けられます。
受けられる減税の総額は大ざっぱに言って５０万円以上１００万円以下できちんと計算していませんが多分７０～８０万円になると思います。

この金額と諸経費を比べることになるわけです。

この得になる金額はたとえばローンの返済年数が長ければそれだけ大きくなりますし、またご主人の年収が低ければその分更に得になるわけです。

特に夫婦で収入が等しく、そこそこの収入であるならば２つのローンを組んでもその諸費用は取り返せるだけ得になる可能性は高いです。

つまりケースバイケースであり簡単には言えないのです。
故に一番良いのはローン２つではなく、ローン１つで連帯債務とする方法が確実に得になるのです。（諸費用分のデメリットがないため）

ご質問２についてはすいません。勉強不足でわかりません。
最近次々と金融公庫縮小、廃止をねらって新商品が次々と出てきています。
変化が激しいので直接銀行に聞いた方が確実ような気がします。

お礼

たびたび回答頂きありがとうございました。とてもわかりやすい解説でありがたいです。助かりました。