借りていた田を買いとった場合、賃借契約はのこるのでしょうか？

質問

私の知人が、田んぼを買うことになったのですが、その田というのが、戦前よりずーっと借りて作っている田で、その手続きについて農業委員会に聞いたところ、
１　取得について農地法第３条の許可申請手続きが必要。
２　該当の小作地については戦前の農地開放のとき開放されず、そのまま残っているもので、いわゆる残存小作地であり、農地法上はいわゆる期間の定めのない賃貸借となっている。
３　よって農地法だい２０条の規定による解約の手続きをとってから３条申請をおこなうとの説明を受けたらしいのですが、
本当に賃借の解約手続きについては必要なのでしょうか？
解約した後に、３条許可が下りなければその土地に対してまったく権利がなくなってしまうことになり不利益をこうむってしまうのではないかと思うのですが。
たしかに農地法第２０条には解約の申請を都道府県知事にし、その許可がなければ解約は効果を持たない。とあり、さらに但し書きで始まるそれ以外解約のの許可申請を必要としない例外の要項のなかにも小作人が所有権を取得した場合とうの解除については記載がなく、そのような記載がない以上ずーっと残っていくとの説明はなるほどとも思ったのですが、そもそも農地法の趣旨は農地の保護と耕作者の保護であり、２０条の趣旨は小作人が一方的に貸主から小作地を取り上げられないように保護する目的のものであり、その観点から考えると不利益しかもたらさない今回の解約はしゅしにそってないとおもうのですが。
　加えて３条の添付書類として定めてある（農地法施行令だったと思います、違ってたらすいません。）なかにも小作人以外のものが取得する場合のは同意の書面とあり、当然小作人が買うときは不要なわけですが、これは民法の５２０条に並存する必要のない権利が一人の人に帰属した場合片方は消滅するという混同のきていが準用されるということのでしょうか？

回答No.2

tk-kubota

もともと小作地の売買は禁止していますが、小作人が買う場合は３条申請は不要ではないでしようか。（自信なし、少しあり？）必要だとしても２０条は賃貸借の解除を制限しているので今回は３条と６条の関係のようですが、いかがでしよう。
なお、農地法は最終的に市町村の農業委員会に委ねられていますので基本法だけでなく省令や政令、条例に関しますので当該地の農業委員会で実際の手続きを聞きながら進めた方が確実です。
冒頭のご質問のお答えは「ＮＯ」です。

お礼

回答ありがとうございます。恐らく３条の申請は必要であると思います。
農地の売買契約はそれ自体は民法上完結している行為ですが、それ自体では効力をなさず、３条の許可を得て、初めて効力をなすということだそうです。
それにじっさい法務局で所有権移転登記をする場合、相続や収用など不要な場合もありますが、基本的に３条許可書がないと法務局で申請がとおらないみたいです。
今回私がしりたいのは２０条の解約についてで、それが本当に必要であるかどうかということです。もし、解約しない限り、賃借契約が続くとすると、所有権が完全に移転した後も前の所有者（貸して）は賃借料の支払いを要求できるということになってしまいます。しかしながら、２０条では解約しない限り、賃借は残りつづける旨が記載してあります。
私が思うにここでの意味合いは小作人が不利益をこうむらない（小作人の保護のため）ようにこのような規定があるのであり、その趣旨からいえば民法上の５２０条の規定を準用しても差し支えないとおもうのですが、行政側では異なる意見のようです。
事務局が言うように賃借は解約しない限り残りつづけるのでしょうか？

回答No.1

makotoky

まず心配されていることが
＞解約した後に、３条許可が下りなければその土地に対
　てまったく権利がなくなってしまうことになり不利益
＞をこうむってしまうのではないかと思うのですが。

　これは土地所有者との間で　許可が下りなければ
賃貸借解除を無効とする特約を契約書（賃貸借解除書？）に盛り込めばよいかと思いますが。
（当然相互に承認しておくことですが。）
　あまり農地には詳しくありませんので　その他のアドバイスは　他の方へ。

お礼

さっそくのかいとうありがとうございあす。私が知りたいのは、そもそも農地法２０条の解約が必要かどうかの判断を聞かせていただきたいのです。
具体的には私が考えるに今現在賃借契約を結んでいるということは双務契約を結んでいるということであり、借主の貸主に対する債権（貸主にとっての債務）は所有権を取得したときに並存する必要のない複数の権利が一に帰属したときは片方の権利（この場合貸主に対する債権）は消滅するという民法５２０条の規定により消滅し、貸主の借主に対する債権（借主の債務）は所有権の移転とともに借主にうつり、やはり消滅、したがって解約をしなくても所有権の移転と同時に賃借権が消滅し、解約の必要はないという考えです。とくに貸主の借主に対する権利は所有権とともに移るのでしょうか？それとも解約（解除）しない限り残りつづけるのでしょうか？その部分の考えをお聞かせ願えれば幸いです。