土地の一部を道として寄付する場合登記費用はこっちもち？

質問

２年前に、土地の一部を道路に寄付することを前提に、
土地を購入して家を建てました。(セットバックではありません）
土地の売買契約書とは別に覚書書として、書面を交わしました。

ローンの借入、抵当の設定などは、一切、家の建築をお願いした
某大手住宅メーカーに委任しました。(委任状を書きました)

ところが、寄付する予定の土地も抵当に入った設定に
なってしまっていました。（私、今頃になって気づきました）

この場合、最初から抵当に入れずに登記をすることは可能だったのではないかと思い、メーカーの担当者に申し入れたところ、そういうことは出来なかったと言われてしまいました。

抵当権をはずすのは２、３万らしいのですが、なんかすっきりしません。
くわしいかた、教えていただきませんか？

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>敷地にはいるための、公道からのびる部分の土地のことです。
>ちなみに寄付する相手は町です。
ということはそこは単なる通路ではなく開発道路、あるいは位置指定道路なのですね。
（そうでなければ通常自治体は受け取りませんので）

大体状況は見えました。

ご質問のようなケースは通常よく見られることです。つまり開発道路の場合にはまず業者が開発申請して道路を作り、宅地を作ります。開発が終了した時点ではまだ私道という扱いになります。私道の場合には必ず抵当権が設定されます。それは先に言ったように担保価値の問題から過去に私道持分に対する抵当権を設定しなかったために抵当権行使して競売しようとしても私道の所有者ともめるケースがよく起きていたからです。
それで銀行は私道の場合には必ず抵当権を設定します。

で、開発道路の場合、一定の条件を満たす私道であれば、自治体が引き取ってくれます。寄付といえばなんか損をした気分になるのですけど、寄付するということは即ち公道になるということですから、それにより土地の価値も高くなり、また私道のままでは維持は自分達ですけど、公道になれば自治体が責任をもって道路維持をしてくれますので（舗装は寿命があるので維持にはお金がかかります）、私道所有者にとっては好ましい話なのです。

むしろ自治体では基準を満たさない道路であれば寄付も受け取ってくれないものです。（小さな分譲で数軒の為だけの私道だと断られたりします）

で、寄付となった後、議会にて道路法にもとづく道路の認定をして公道となります。公道になるまでは時間がかかるのが通例です。が、宅地はすぐに販売されて建設するので、銀行では何らかの理由で寄付が行われて公道になるまでは危険防止の為に抵当権を設定します。

ご質問で納得いかない部分というのは、寄付に当って抵当権解除する費用の負担を求められているということでしょうか。これは御質問者のための抵当権設定ですから自治体としては解除する費用は持って欲しいとなるでしょうね。その抵当権設定自体に疑問があるのかもしれませんけど、理由は先に述べたとおりですし、これはご質問者が融資を受けるときの条件ですから、そうしないと銀行は融資しないということになるのですから、これはどうにもなりません。

ご質問の場合には寄付の要件を満たす道路になっているからまだいいですけど、道路の規格が寄付の要件に満たない場合などは、私道所有者が自分達の費用で規格を満たす舗装にしてからでないと寄付を受け付けないと言われることもあり、寄付の時にはお金を出して道路の舗装を規格に合わせる工事をして寄付するなんてこともある位です。
（まあこの場合には費用がかかるのであきらめるケースが多いのですけど）

お礼

ありがとうございました。
やっとこ、抵当権解除→登記→寄付
にいたりました。お隣さんの登記が
進まなくて、おわったのが今になってしまいました。
本当にありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

>ところが、寄付する予定の土地も抵当に入った設定になってしまっていました。
普通はそうです。敷地に接している道路の一部になるのですよね？
であればまずいまはほとんどの金融機関は抵当権を設定します。

>くわしいかた、教えていただきませんか？
ご質問者は寄付したと書かれていますけど、その寄付の相手は誰ですか？
まだ多分所有権は御質問者のままなのではないですか？

なんにしても何故抵当権を設定するのかといえば、御質問者の敷地の利用の為にその寄付の道路部分が必要だからです。もし抵当権を設定していなければ抵当権を行使したとしても、その道路部分はそのまま残ってしまいます。
競売に一緒にかけられません。

そして私有地であればその利用する権原（平たく言うと権利）の有無というのが問題になるわけです。

それが公道（道路法に規定する道路）であれば、私権は行使することも出来ないし、その道路は誰でも利用できますので問題ありませんけど、そうでなければ所有権者の権利と衝突することがあるので、ご質問のように必ず抵当権を設定します。

補足

敷地にはいるための、公道からのびる部分の土地のことです。

ちなみに寄付する相手は町です。
まだこちらになっています。

回答No.1

outerlimit

寄付する予定の土地を分筆登記してありますか
それから誰へ寄付するのですか（お住まいの市町村ですか）

分筆登記してあれば、寄付予定の分には抵当権を設定しないようにできたはずです

おそらく分筆してないと思います

分筆して無いと、測量して分筆登記が必要です
測量は購入時に分筆前提で測量してあれば、それを使用できます

市町村への寄付の場合、寄付が受け入れられれば、通常は市町村で登記手続きを行います
（たしか登録免許税が免税になる方法があったはず)

現状をよく確認してください

補足

分筆登記はしてあります。
分筆登記してあれば、寄付予定の分には抵当権を設定しないようにできたはずです
↑ほんとうですか？ほんとうなら、ハウスメーカーの人に
文句を言ってやろうと思うのですが・・・