住宅ローンの借り換えに関して

質問

どうぞ宜しくお願い致します。
4年前に当時のUFJ銀行から2年固定1.5%(通年0.5%減免)で借りて、2年前には金利が同じでしたのでそのままでしたが3月で期限が切れます。
会社のメインバンクが旧三菱だったので今となっては同行なので従業員用の住宅ローンに変えて欲しいと言ったら
「同行間での借り換えは出来ません。一旦別の銀行に変えて下さい」と言われ京都銀行を薦められました。
よって京都銀行への借り換えを検討しましたが固定5年で3.3%(期間内1.5%減免、期間終了後は最後まで0.7%の減免)との条件でした。
電話で交渉したら「収入によってはもう少しは減免できるかも」と匂わせてます。
しかし残2300万/22年だと三菱UFJの変動(または短期固定2.65～2.85)にしたら0.3～0.5%程しか替わらないので借り換えのメリットが無いように感じてます。
xxx_ranran_xxxさんのおっしゃる通り窓口に行って交渉しようとも思ってますが、突然窓口に行っても効果はあるものでしょうか？
それとも融資実行時の担当者に電話でアポを取って会いに行った方が良いのでしょうか？
(融資担当は不動産屋と一緒じゃないと会ってくれないのかな？)
昨夜から色々考えて寝れない状態です(泣)
お手数ですがアドバイス願えましたら助かります。
宜しくお願い致します。

回答No.8

xxx_ranran_xxx

(変動)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 1.625％
毎月のご返済 103679円
利息総額 4371256円
ご返済総額 27371256円

(変動標準金利)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 2.625％
毎月のご返済 114779円
利息総額 7301656円
ご返済総額 30301656円

(固定2年)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 1.85％
毎月のご返済 106116円
利息総額 5014624円
ご返済総額 28014624円

(固定5年)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 2.6％
毎月のご返済 114493円
利息総額 7226152円
ご返済総額 30226152円

(固定10年)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 2.9％
毎月のご返済 117950円
利息総額 8138800円
ご返済総額 31138800円

(注、毎月均等払いでシュミレーションしてあります。)
(注、金利が最終支払月まで同一と仮定したシュミレーションです。)

おはようございます。金利優遇全期間1.0%の承認が下りてよかったですね。
実は、お話の雰囲気から察して、きっと1.0%でOKが出ると確信しておりました。(笑)
(どこの金融期間でも、0.8%などという中途半端な優遇はあまり見かけません)
　さて、この後、どういう金利を選ぶかですが・・・
参考にしていただく内容としましては、昨年末くらいから今月に至るまで、
変動金利あるいは固定2～3年の短期固定のなるべく低金利を選ばれている方がとても多いということです。
5年固定は案外中途半端な金利なのか・・・選択され方は非常に少ないです。
そして、10年固定は、1.0%金利優遇の方では、実際ほとんどおりません。
(選択される方は、10年固定限定1.5%優遇その後0.4%優遇のプランの方です。
このタイプの方は、返済期間が15年ぐらいまでの比較的短い方が多いです。)
　総括しますと、2%前半ぐらいのまでの金利で支払いを考えている方が多いということですね。
(私、個人的な考えとしましても、今、住宅ローンの短プラ連動の標準金利は2.625%ですから、
これ以上の金利で支払うことについては強く抵抗を感じてしまいます。)
昨年秋の一斉金利引き上げ前には、全期間固定一定の2.8～4.0%ぐらいの金利体系を選ばれていた方が
多かったですが、今はめっきり減りましたね。
とりあえず、ここしばらくは低金利にしていて、また、すごく上がり始めたら固定に変えようか・・・
という様子見の方が多いと思われます。
また、そのための全期間金利優遇制度です。つねに、いったりきたり変動固定自由に様子見ができます。
全期間固定一定では、世の中の金利がどんなに低くなってもどうにも戻せませんからね。
(このタイプは金利に左右されず安心は安心ですが、一部繰上げ返済しか、お得に済ます方法もありません)
　私は、質問者様の年齢や家族構成、お子さんの有無や年収がわかりませんので、入りこんだアドバイスは出来ませんが、
一つ頭において頂きたいことがあります。総支払額のことです。
　一般に、お客様というものは、毎月の支払額には頭がすごく行くのですが、
では、最終的に、この金利でいくと、自分はいったいいくら総額で支払ってしまうのだろう？
ということには、意外と無頓着であったりするものなのです。
しかし、これは、とても大きな金額ですから、どうぞ見過ごさないで下さい。
2300万、22年の借り入れでしたら、大まかに見て、1%金利が違うと総支払額で300万違ってくると思って下さい。
金利は22年間けっして一定ではありませんが、計算・計画の目安にして頂ければよいです。
あと、1%金利が変わってくると、毎月の支払額は、おおよそ1万円ほど違ってきます。
それから、年収(1家庭夫婦合算)に対する支払額の目安ですが、一般に2割まであるいは2.5割ぐらいと言われていますが、
実際には、お子さんなどがいらっしゃれば、2割でもキツイでしょう。
私は、余裕をみて1割5分までと思っております。
　そして、私が一番ベターと思う返済方法は、とりあえず、変動か低金利の固定コースに設定しておいて・・・
が、しかし、毎月の支払額は、本当の支払額よりも+1万円多いと思って、預金口座にその1万円を残していくことです。
そして、それがある程度貯まったら、一部繰上げ返済の充当していくと良いでしょう。
そうすれば、固定の切り替えでそのつど支払額が上昇していったり、5年後の変動の支払額が変っても対応できるはずです。
(5年後の金利は誰にも予測がつきませんが、せめて1%は上昇は頭に入れておくと良いでしょう)
　質問者様の年齢がわかりませんので、なんとも言えませんが、いつも、私は、なるべく60歳までに完済の方向で
お勧めしています。
それから、サラリーマンの方でしたら、楽観的な退職金充当のプランはお薦めしておりません。
どうぞ健康に留意して勤勉に・・・少しでも低金利のうちに賢く完済されることをお祈りしております。

注意事項:昨年来、一部繰上げ返済をどんどんするように薦める発言が多く、実際されている方が多いのですが、
　　　　　これは、必ずご自分の月収の3～6ヶ月分の預金は手元に残して行ってください。
　　　　　貯えをすべて返済に充当してしまい、手持ち金がゼロというのは何かあったとき非常に危険です。

お礼

おはようございます。
度重なるアドバイス本当にありがとうございます。
先日上司(副社長)に銀行の動きなどを聞こうと相談した際に「これからは金利が上がるのみだから長い固定の方が良い」と言われました。
しかし、おっしゃる通り毎月の支払いに余裕を持ちたいので、そこまでは困難と思ってました。
今日再度窓口で手続きがあるので訪問しますが、変動もしくは2年固定を選ぼうかと思います。
4月の変動金利が気になるところですが、0.2以上あがるのであれば固定が有利と思われます。

我が家は子供が2人(上が6歳の男と、下は4歳の男)とおなかに3人目が居ます(笑)
子供の学資保険なども頑張って払ってますよ(笑)
私は36歳ですが、ローンは58歳で終えるようにしてます。
現在もそうですが「いざ」と言う時の為に別で数百万は置いてます。
(出産だけでも数十万かかりますし)
退職金も一切あてにしてませんし、ボーナスもあてにしてません。(ボーナス払いはしてません)
そうしないと「人生＝住宅ローン」何て事になりかねないので、やはり人生には余暇や趣味も必要と思い、旅行なども含めた多少の遊び金は必要と考えてます。
住宅ローンって人生設計がきちんと出来てないと本当に難しいですよね・・・
ちなみに現在は14%を住宅ローンに回してます。

補足

こんばんは。
今日条件変更の手続きに行って来ました。
結局印紙代が200円で済みました(笑)
実際今月末にならないと金利が決定しないので、とりあえず2年固定にしてきました。
もし今日の日銀の影響があるようでしたら来月早々にでも再度出向けば条件変更は可能との事でした。

>毎月の支払額は、本当の支払額よりも+1万円多いと思って、預金口座にその1万円を残していくことです。
まさにこれに尽きると思いました。
趣味でダイビングをしてるのですが、もとから2～3ヶ月に1回程度しか行けないので、毎月行ったと思って貯めたいと思います(笑)

本当にこの度は沢山のアドバイスありがとうございました。
とっても心強く行く先が半分見えながら行動できて安心できました。
この感謝の気持ちをどう伝えたら良いのか分からないくらいの気持ちです。
本当に本当にありがとうございました。