困っています。開発工事とは？

質問

お世話になっております。知り合いの紹介で不動産屋から購入した畑があります。
600坪で接道２メートル　紹介者の話だと4m道路計画があり今でもみなし道路とすれば家は建てれると。水道も近くまできていて排水も大丈夫とのこと。いざ家を建てようとしたところホームメーカーに開発工事をしなければいけない場所だと・・・排水300万　水道120万とのこと。詳しい話は担当者が休みで聞けないのですが気になり投稿させていただきました。
造成はしてもらい今資材置き場　一部を住宅用にしてもらってあるようです。開発工事とはなんのことでしょうか？
母がその土地を買いアパートを建てるつもりで前に住宅をと考えていました。不動産屋の紹介のアパート建設会社は結局ことわりましたが水道300万いるとここは死んだ土地だから建てるしかないといっていただけで開発工事　排水のことはいってませんでした・・・何が何かわかりません。
坪4.5万　全部込みで3500万かかったそうです。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

”開発工事”なるものがなんなのかということですね。

わかりやすく言いますと、通常家をたてる場合には敷地がすでにきちんと宅地として使える状態になっていれば、あとは建築確認申請を出して建築するだけです。
しかし、敷地が宅地として不十分な状態の場合には、敷地を宅地に適した形にする工事が必要です。このときに一定規模以上の場合には「開発申請」というものを行い、それに基づいて工事を行う必要があります。

わかりやすく言うと、建築確認申請は建物に対して、開発申請は土地に対する申請ということです。つまり役所の方で一定規模以上の場合には事前に役所に申請して許可をもらって工事が必要となるわけです。

開発工事とはこのことをさしていっているわけですね。

大抵は開発をかけなければならないとなると結構いい金額になります。

補足

とてもわかりやすい回答ありがとうございます。
理解できました。
分かれば教えていただきたいのですがこのような申請は建物を建てる場合はメーカーさんが行ってくれるものですか？自分たちでおこなうものでしょうか？
母が不動産屋さんに家がすぐにたてられる土地だとゆうことで購入したそうなのですが不動産屋さんはそういった説明はしてくれなかったのですが知らないものなのでしょうか？

回答No.7

noname#78261

以前から何度かたてているスレ拝見しています。

開発は都市計画法の許可で内容は大規模な土地の区画・形質・形状などを変更する場合にひつような許可です。規模は１０００m2以上ですが行政によってこの面積を指定できますので役所の都市計画課に確認が必要です。

建築するにあたっては道路と２ｍしか接していないのなら個人住宅程度でしか立てることは出来ない可能性は高いと思います。しかも４ｍの道路計画というのは現在道路ではないのでしょうか。道路でなかったとしても建築基準法４３条但し書道路の許可を取れるならば道路扱いの可能性はでてくるのですが。

また、建築敷地１つに建物は１棟しかたてられません。道路に接している距離が２ｍしかないのでは敷地を分割して利用することもできないでしょう。

以前からのご様子では大きな事業をするには知識が不足しています。
御自分で役所を廻りすべて聞いて勉強するか
親身になる専門家のサポートをお探しになった方が良いでしょう。
住宅建築やアパート建築を考えるのは置いておいて土地活用できるのかを相談しましょう。信頼できる建築士や不動産屋さんを探しましょう。

土地活用会社に相談したりＨＭに相談するのもいいのですがこれは儲からない話だと思われた瞬間投げ出される可能性があります。土地があっても「死に地」とまで呼ばれたのですからそこが心配です。

行政で行っている建築相談を利用するとか、県の建築士会に相談して建築士を紹介してもらうとか（建築依頼でなく建築を前提とした土地活用
の相談として・・モチロン相談料は払うもしくは許可申請だけはお願いするなど）して、貴方とともに資料を読み、役所に行って一緒に相談に乗ってくれる人が必要です。私は建築士なので建築士関係の探し方しかかけませんが専門家といってもその分野に詳しい人もいれば詳しくない人もいるのは本当です。人選をよく考えましょう。
土地活用がうまくいく事をお祈りします。

お礼

以前からのスレまで見ていただきありがとうございます。
母の契約書類などは私達も一度も目を通したこともなく旦那もみてもわからんやろ・・・というので見せてもらっておらず　母から聞く情報だけで詳しいこと重要なことを説明できずに質問をしてしまったため　みなさんには理解しにくい内容だったことをお詫びいたします。
しかし皆さんからのご意見やアドバイスでもっと勉強しなければいけないなと痛感しました。
私達夫婦も不動産屋さんに説明をうけ、ホームメーカーの方の話も一度聞きその食い違っているところを確認したうえで役場に足を運ぼうとおもいます。アパートの話は私達の反対で母も建てないことに決めてくれました。
今ある土地をどうしようかとゆうことで私達夫婦の家をとりあえず建て
るとゆうことで今現在検討しているところです。

回答No.6

walkingdic

>メーカーさんが行ってくれるものですか？
手続き自体はやってくれます。

>自分たちでおこなうものでしょうか？
本人が申請する物ですが、素人では申請は出来ないので依頼するという形になります。
申請者は自分です。

>不動産屋さんはそういった説明はしてくれなかったのですが知らないものなのでしょうか？

これはなんともわかりません。
購入した時期が昔というのであればその間に状況が変わった可能性もありますし、開発をかければ建築できるという意味で言っただけかもしれませんし。
詳細は重要事項説明書を見ないと。

通常畑の場合には農転が必要であり、この場合には建築まで１年とかかかることがあるので、そういうことはないですよと言っただけかもしれませんし。

補足

ありがとうございます。自分達でも確認してみます。
重要事項説明書ですが母は契約書はもらったそうですが重要事項説明書はもらっていないとのことですが普通はなくてはいけないものなのですよね？契約書とは全くちがうものなのでしょうか？
この説明書がないとゆうことは違反でしょうか？
不動産屋さんは店舗はかまえていないブロバイダーだと母がいってましたがブロバイダーも資格はもっていなければ売ったりすることは違反になるのでしょうか？わかれば教えて下さい。

回答No.5

aiai112901

おわかりとは思いますが、家を建てるには土地が宅地でなくてはなりません。まずその辺の確認をしなくてはいけませんが、お話を聞いていると農地のような気もしますし
＞造成はしてもらい今資材置き場　一部を住宅用にしてもらってあるようです。
というのが気になります。土地が農地と宅地で分かれてるってことではないですよね？土地がいくつもに分かれていないか宅地か農地かをハッキリさせ確認してみた方が良いかもしれません。確実なのは役場で確認してくるのが良いと思いますが対外ＨＭが代行して聞いてくれるとは思います不安だったり早く知りたいのであれば自分で聞いてきても良いと思います。普通ＨＭで家を建てる場合ＨＭから建築事務所などに依頼して進めていくケースが多ように思います我が家もそうでした。中には自分で出来る事は自分でやる施主さんも居るようですが。（コストダウンをする為）

排水と水道を通す事については、今近くにあるという排水マスや水道管がアスファルトなどの道路の下から通さなくてはならないケースが多くその為アスファルトを壊し戻すといった工事に結構お金が掛かるようです。

＞接道の２ｍ
が気になります。その道路が２項道路と見なされている場合セットバックなどの別の手続きがあるかもしれません。確認してみましょう。その場合分筆などが必要になり手続きにお金が掛かると思います。

また水道加入金なども掛かると思いますので、ＨＭが言っている排水300万　水道120万はあくまで、排水工事の金額のみと思います。又　開発許可申請などの行政手続は別途掛かると思いますのでいますので、その他土地に関する費用の見積もりを出してもらうようにした方が良いと思います。ちなみに我が家は１８０万ぐらい掛かりました。（現金先払いです）そのお宅お宅で土地の状況が違いますので、我が家ほど掛からないかもしれませんので参考にはならないかもしれませんが。あと、余談とは思いますが、この開発許可～建築許可まで（３・４ヶ月）我が家は農地転用もあったせいもあるのですが手続きに時間が掛かりました。その辺の手続きを済ませないと家は建てられませんのでご注意ください。ただすでに宅地であれば、手続きも少なく時間もそんなに掛からないとは思います。

お礼

ありがとうございます。
役場でも詳しくしらべてみようと思います。

回答No.4

echino

不動産屋です。
家を建てることは出来ますが、ホームメーカーは知らないのでは＾＾；
敷地内の建てる場所や諸条件によりますけどね。
アパート建てたり、余り土地を売りたいならお金をかけるしかなさそうです。
資料をみれば確実なことが言えますけど。

補足

ありがとうございます。母がアパート建設を考えていたときに断った建築会社の人が紹介した不動産屋はブローカーで免許がないとかゆっていたのですが店舗を構えず自宅にいて話合いなどは自宅でしたそうです。
その話がほうとうかどうかわかりませんが同じ地域ではかなり分譲もてがけているようです。ブローカーとは宅建業者の資格がないとゆことですか？はずかしながらそのようなこともわかりません・・・
母に聞くと重要事項説明書も手元にないようなのですが問題はないでしょうか？

回答No.3

dr_suguru

＞開発の許可とゆうのは購入した本人が申請をとるものでしょうか？

自己用住宅でしたら、本人申請です。

＞600坪

60坪じゃないの？

＞造成してくれた業者や不動産屋とゆうのはそのようなことは知らないものですか？

開発許可を手掛けたことが無ければ知らないかも。

＞開発の許可をとるのに費用もかかりますか？

当然ですよ。

＞都市計画法の開発許可の技術基準なども補足おねがいいたします。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/data/GIJYUTU.PDF#search=%22%E6%84%9B%E7%9F%A5%E7%9C%8C%E9%96%8B%E7%99%BA%E8%A8%
これがそうですが、
何を補足するんですか？

回答No.1

dr_suguru

＞何が何かわかりません。

何を聞きたいかよくわかりません。

＞不動産屋から購入した畑があります。

市街化の農地？

＞600坪で接道２メートル　紹介者の話だと4m道路計画があり今でもみなし道路とすれば家は建てれると。

600坪＝約2000m2
敷地の中に道路を築造する場合は、有効4m以上の道路になりますので、「みなし道路」では開発許可申請では許可できませんので、住宅建築は不可能ですよ。

＞開発工事とはなんのことでしょうか？

市街化の場合で回答します。
政令で300m2以上の面積で、開発許可権者（県、開発委任市）は定めることができる。

例えば、市街化の300m2の田の場合、
開発許可は区画形質の変更を指しますので、
田を造成すると、開発許可に該当します。

今回の市街化で畑（更地）で敷地内に道路を築造する場合も区画形質の変更になりますので開発許可が必要です。

結局、何を聞きたいの？
都市計画法の開発許可の技術基準については補足しますよ。

補足

dr_suguruさん回答ありがとうございます。何もわかっていないままの質問でわかりづらくなってしまいすみません。市街化の農地かどうかは母にきかないとわかりませんが確認しておきます。開発の許可とゆうのは購入した本人が申請をとるものでしょうか？造成してくれた業者や不動産屋とゆうのはそのようなことは知らないものですか？住宅などを建てるために買った土地なのですが。
契約時の注意事項の書類をもらったか聞くともらっていないといってました。開発の許可をとるのに費用もかかりますか？
都市計画法の開発許可の技術基準なども補足おねがいいたします。