石積よう壁の土地について

質問

土地探しをしていて、条件に合う土地が見つかったのですが、擁壁の上にある土地なので皆さんのご意見お願いします。

現況は新しく造成された10区画の更地です。
接道方向東側（幅員４・８ｍ）は平坦ですが、裏手の西側は４ｍほどの高さがある石積よう壁で、下は幅員５ｍの道路があり住宅地になっています。
よう壁の上部幅は５０ｃｍ・長さ約６５ｍ続いているよう壁となっています。
この地域は「宅地造成工事規制区域」になっているようで、よう壁は問題ないとのことを不動産会社からも聞いていますが、建築予定のハウスメーカーからは、よう壁から離して建物の配置計画をするか、もし、よう壁側に寄せる配置計画なら基礎工事に改良費用がかかると聞きました。（基礎に杭を打つとか・・・？）
実際のところは、地盤調査をしないと分からないと言われています。

石積よう壁の土地はさけた方が良いのでしょうか？

回答No.3

hide650929 · ベストアンサー

No.1 に補足要求を入れた者です。

まず、石積み擁壁について ↓ のサイトを参照してみて下さい。

http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Green/5910/yoisi4mm65.htm
これは高さ4mでθ=65°の見地ブロック擁壁（盛土）の構造図です。
一見しただけで、ブロックとコンクリートの重みで土厚を押さえつけていることがお解りいただけると思います。
悪い表現をすれば、数トンもの重量構造物が壁面にもたれ掛かっているだけとも言えます。
勿論、この構造自体は宅地造成等規制法および施工規則での定めに従い、正しく造成されている限り、崩壊のリスクは極めて少ないと考えられていますが、擁壁にはあくまで土厚を押さえつける役割しかありませんから、その土地に良い家が建つかどうかは別問題ですし、逆に建築によって擁壁に想定外の負担を掛けることは避けるべきです。
※建築にあたっては、一般に隣地との高低差(4m）と同等以上を空ける方が良いとされます。

よくこの様な造成地で、敷地ぎりぎりまでウッドデッキなどを張り出し、擁壁の縁上に束を載せたり、物置小屋を設置したりする家を見ますが、この様な擁壁では上からの重圧を加味されていませんので、本来なら避けるべき行為だと思います。

さて、どの様な土地でも建設前には地盤調査をしなければなりません。
この土地の場合、おそらく地下4m以内には十分な地耐力を持つ安定地盤がありそうですから、地盤改良に大金がかかる心配はないかもしれません（せいぜい100万程度）。

ここから先は全くの私見になりますが。。。。
東道路、西斜面(高低差4m）、南北の高低差0m　の土地であれば、私ならまず候補から外します。
第1に、陽当たりに関してメリットがなく、西日だけが厳しくなりそうです。
第2に、東側に車庫を設ける上で、十分なスペースが確保できるかが不安です。
単純な三角関数にあてれば、高さ4mでθ=65°の見地ブロック擁壁で、上端は西側の境界から 約1.87m 後退した位置にあります。
これに擁壁幅 0.5m+ 裏込め 0.3m を加えると、最低でも 2.67m は使えない土地となる訳です。
更に、建物の基礎は前述の通り境界から 4m 程は離さなければなりませんから、これだけで有効利用できる土地面積はかなり削られることになります。

おそらく、他にいくつか土地探しをされた中で、この土地の坪換算価格は安かったのだろうと思いますが、その安さの中にはこの様な理由が含まれていると思ってください。

購入にあたっては、上記した２つの大きなデメリットを圧してでも、この土地に惹かれるのは理由は何か（価格、利便性、眺望、周辺環境 etc..）を、よく考慮されるのが良いでしょう。

お礼

詳しく説明をいただき、ありがとうございます！
あきらめきれないのは、利便性・周辺環境です。
じっくり検討します。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#102385

今日は　cyoi-obakaです。

＞石積み擁壁の土地は避けた方が良いか？

それは、擁壁の無い平坦な土地がベターでしょうし、且つ地盤が良好であればモアベターよ！（古いな～）です。
しかし、なかなかそんな土地入手するの難しいです。
宅造地域の4mの石積み擁壁（重力式）ですか！
という事は、擁壁の基礎底面（地盤）は地耐力10ton/m^2以上の良質地盤という事になりますね～！
丘陵地の斜面を造成した宅地ですか？！
問題は、擁壁基礎底面は切り土部分であって、宅地表面部は盛り土の可能性が高い！
尚、擁壁の裏は30cm以上の幅で裏込め（砂利等の透水層）工事が成されています。
従って、擁壁幅50cm+30cmの範囲は基礎工事不可です。
また、裏込め工事の余堀があったりする可能性を考慮すると、1.0m以上は最低擁壁先端から離れないと不都合が生じますネ！
ハウスメーカーの意見は正しいと思います！
要するに、擁壁に近接した位置では地耐力が望めないと判断しているのです。
先に述べましたが、擁壁の近接部分だけでなく、造成の仕方によっては全体が盛り土の場合もあります。
従って、全体的な地盤調査は必須です！！
その結果によっての構造判断になるでしょう。
これは、どんな場所でも実施する事ですがネ。

さて、あなたの質問の回答ですが、可能であれば避けたい！
としか言えませんね～。
どんなに人間が頑張っても、自然の力には及びません。
許認可を受けた擁壁であっても崩壊する事が有ります！
すべてはあなたの決断と覚悟でしょう？
もしもの場合は、こんな事やあんな事が有ると想定して、対処の方法を事前にシュミレーションしておく事です。

以上、役に立たない参考意見です。

お礼

やはり、よう壁は注意したほうが良さそうですね！
とても参考になりました。
ありがとうございました！！

回答No.1

hide650929

一口に擁壁といっても様々な種類かあります。

石積みと仰有っているので、おそらく分譲地でよく見られる間知ブロック積みかと思いますが、↓を参照して、先ずは正確な種類を補足ください。

http://www.agri-ed.org/shiken/sekou/moji/text/t43.html

参考URL：

http://www.agri-ed.org/shiken/sekou/moji/text/t43.html

補足

丁寧なご回答ありがとうございます！
おそらく間知石積みで谷積みになっています。