開発許可道路について教えてください

質問

おおよその状況としては以下のとおりになっています。
　市道から幅４ｍの道（農道水路、私と隣家の共有分、私の所有分、隣家の所有分合せて）が約１０ｍ続いた先に私と隣家の宅地があります。
　そして、隣家が宅地とそれに隣接する畑を不動産業者に売却し、私は、私と隣家の共有分、私の所有分を提供して、その不動産業者が道路・宅地を造成し、道路は市道になり宅地は売却するようになりました。
　これについて私と不動産業者との間で同意書を作成・調印しました。
その同意書は
「今般、・・・・・番地の開発許可申請に伴い、甲（私）と乙（不動産業者）は協議の上、下記内容により同意した。よってその証としてこの同意書2通を作成し各自1通を所持する。
(1)甲は・・・番地の土地について開発許可道路として提供することに同意し、乙のする開発許可申請に全面的に協力する。
(2)開発許可申請費用並びに造成工事費用は乙が負担する。
(3)甲と乙は開発許可並びに造成工事完了後、本件開発道路を市に帰属する。」という内容です。
　ところが後日、不動産業者に計画の詳しい内容を確認してみると、道路が完成すると私の敷地より約３０ｃｍ高くなることが判明しました。
　不動産業者によると、埋設する雨水管とそれを流す水路との関係上どうしても道路を３０ｃｍ高くする必要があるそうなのです。
　同意書の調印時には不動産業者側から３０ｃｍの段差ができるという説明は無かったですし、私としては想像もしていませんでした。
　先の同意書には高さの件についての記述はないのですが、同意書の(1)項の記述により、私は不動産業者の言いなりにならないといけませんか？この計画内容に異議を唱えることはできませんか？
　読み辛い文章だとは思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

BoysBeAmbisious · ベストアンサー

市道、道路、敷地の高さ関係が判断しかねますが、
水は低い方へしか流れませんので、設置される水路の底が、どの程度の勾配で計画されているかを確認して下さい。
その上で、土木関係に知り合いがおられましたら、
その方の意見を参考にしても良いですし、ここで補足を入れて頂いても結構です。

以上を踏まえて、質問への回答としては、
前文の「協議の上」の部分で、明かに説明が不足する状況で、開発業者側に過失があるように思えます。
この点を指摘の上で、計画の変更又は、段差を解消する措置を盛り込んだ内容に変更する等の方法を提案してみては如何でしょうか？
仮に、業者側が難色を示す場合には、開発許可の権限者である行政機関（市の規模によって申請先が違います）に対し、相談するのが良いと思います。
この際には、「協議内容に不備が有り、同意が出来ない状態になった」と言えば良いでしょう。
真っ当な業者であれば、許可が下りなくなるので高圧的には出ないと思いますが....
開発自体に異論が無い（または多少なりともメリットが有る）のであれば、ここからが「両者協議」と割り切り、良い方向で決着するのが最善と考えます。

何にしても、業者であれ行政機関であれ、冷静な対応が一番効きますので、感情的にならない様に気を付けて下さい。

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
本日、不動産業者と会って、3種類の計画図をコピーしてもらいました。
このコピーを見て初めて、今回の開発計画の高さについての具体的数値を確認できたのですが、私から不動産業者に強く要求して、やっと図面をコピーしてもらえたという感じです。
一般に開発許可申請においては、業者側と市側だけで話し合うものであって、当事者の私などは蚊帳の外になるのが普通なのか？その内容を知る権利はないのか？という印象です。
また、不動産業者からコピーをもらった時に、「この開発で、私の敷地の前に市道が通るのはすばらしいことだが、その市道との段差が約３０ｃｍもできるのは簡単には納得できない。」と伝えておきました。
私のこの考えに対して不動産業者がどういった対応・返答をしてくるのか待ってみることにします。
また、つねに冷静な対応を心がけようと思います。

回答No.5

dr_hiroshi

ＮＯ３です。
土地所有者同意書（施工同意書）の裏面に「実印」の記述が愛知県の場合あります。
当然、印鑑証明添付です。

※他県の取り扱いは知りませんので、あしからず。

参考までに、ｐ14を見てください。
実印とは書いてありませんが。。。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/data/tebiki171222.pdf
都計法２９条の開発許可です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
「開発許可申請の手引き」参考になりました。
私の住む自治体の場合はどうなのか、調べてみます。

私の質問にご回答していただいた皆さん、
皆さんのアドバイスを参考に、この問題が解決できるよう努力していきます。

ほんとうにありがとうございました。

回答No.4

noname#20895

No.３の方が書いておられるように、土地所有者の同意書がないと開発許可申請できませんが、これには印鑑証明書が必要だと思います。この同意書というのは、不動産業者との間の同意書ではなく、開発許可者（市長など）あてに出すものです。この書類がまだであれば交渉する余地は十分あるでしょう。業者と同意書を交わした時点とは明らかに条件が違う、あるいは説明が十分でなかったわけですから、遠慮せずに堂々と要求することはして下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞土地所有者の同意書がないと開発許可申請できませんが、これには印鑑証明書が必要だと思います。

たしかに、不動産業者から印鑑証明書、身分証明書コピー、納税証明書等準備するように言われました。
Ｎｏ．３の方にも教えていただいた、３２条の申請のために必要なのだと言われました。
不動産業者は、５月中旬にこの申請に調印するよう私に言っています。
でも、２週間後には調印だというのに、不動産業者が私に渡した資料は今のところ３枚の計画図だけなのです。
調印までに全資料を見せてくれるのかどうかわかりませんし、開発許可申請の資料はそう多くはないのでしょうか？
もちろん、素人の私が資料のすべてを理解できるわけがないですし、Ｎｏ．１の方にも教えていただきましたが、土木関係の専門家にきいてみるしかないと思います。

＞この同意書というのは、不動産業者との間の同意書ではなく、開発許可者（市長など）あてに出すものです。この書類がまだであれば交渉する余地は十分あるでしょう。

もしも、５月中旬に私が調印してしまえば、その後からは、Ｎｏ．２の方にアドバイスしていただいたように不動産業者と段差の解決策を協議することはできないのでしょうか？私からの要求を不動産業者にきいてもらうことは一切できなくなるのでしょうか？

回答No.3

dr_hiroshi

＞(1)甲は・・・番地の土地について開発許可道路として提供することに同意し、乙のする開発許可申請に全面的に協力する。

開発許可は通常、土地所有者の同意書がないと許可申請できません。
公共施設（道路）を市に帰属（寄付）するにあたり、市と都市計画法の３２条協議（公共管理者同意）が必要になります。
当然、道路の縦断、横断、舗装構成、道路側溝も帰属を原因として将来の維持管理しなければなりませんので、市は口出しします。
この件については、３０センチの見返りとして業者に工事で対応してもらうしかないかと思います。

＞(2)開発許可申請費用並びに造成工事費用は乙が負担する。

施工費用を業者がだすのが普通です。

。(3)甲と乙は開発許可並びに造成工事完了後、本件開発道路を市に帰属する。」という内容です。

正式には、工事完了検査を行い、完了公告され、翌日付けで登記原因が帰属です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
市道ができることについては賛成なのです。
ただ、約３０ｃｍの段差となると、ちょっと・・・。
市道との段差を了承するかわりに、不動産業者側でスロープ等を設置するなど対策をこうじる意志はあるのか、確認してみようとおもいます。

回答No.2

noname#19073

＞同意書の(1)項の記述により、私は不動産業者の言いなりにならないといけませんか？この計画内容に異議を唱えることはできませんか？

そういうことは無いでしょう。

開発道路を入れることに同意し、最終的には市に上地することを同意されているわけです。その目的に対して同意していても、途中過程で意外な事実が判明したりすれば、両者で再度協議して最善の解決策を模索していけば良いのではないでしょうか。

市道になればお互いメリットのあることですが、道路が敷地より30センチもアップしたらそれはそれで弊害が出ます。頭ごなしに反対するのではなく、前向きに協議する姿勢で臨めば良いと思いますよ。

そんな簡素な同意書で何でもかんでもアリ、ということにはならないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
市道ができることについては私も異論は無いのですが、段差については簡単には了承しかねます。
この段差でたとえば来客者がころんでケガをする等、考え出すとありとあらゆる弊害が思い浮かんでしまいます。
本日、不動産業者に段差については納得できないと伝えましたので、不動産業者がどういった返答をしてくるのか待ってみます。