抵当権の引き当てとなっている土地自体が欲しいとき

質問

当方、金銭消費貸借契約の貸主となる予定です。
金銭消費貸借契約の借主の所有地に、第1順位抵当権も設定する予定です（土地の調査済）。

もし、借主が貸した金銭を返さないとき、抵当権の実行手続を進めず、抵当権を設定した土地自体を手に入れ、差額を精算することによって解決したいのです。
このためには、下記のほかに何か契約書を作成する必要がありますか？
現在、
（１）金銭消費貸借証書並びに抵当権設定契約証書(ノーマルなもの)
（２）土地売買予約契約書（抵当権実行せず、売買契約で相殺するつもり）
を作成してみました。それぞれ、仮登記をするつもりです。
これは実務のやり方と比べていかがでしょうか。

他に考えられるのは、代物弁済予約証書（？）を作成し、仮登記担保をすることですが、これをすべきでしょうか。
あれこれ仮登記をしても、費用がかかりますし、一番実効的かつ実務でも利用されている方法を知りたいです。

実務家の方から見て、おかしいところを指摘していただき、
何か御指南いただきたいのですが、よろしくお願いします。

回答No.1

DoubleJJ · ベストアンサー

この場合土地を手に入れること自体が目的ですので
最初から代物弁済予約の仮登記担保でいいのではないでしょうか。
「仮の」登記ということにはなっていますが順位保全効がありますので後順位の担保権設定に対抗できますし、登録免許税も安いですので（１０００分の６）、抵当権を設定するよりも効率的でしょう。

回答No.2

DoubleJJ

すいません間違えました。
抵当権設定は１０００分の４ですから仮登記担保の法が費用的にかかりますね・・
ですが後順位がでたときに混乱がおきなくていいですので仮登記担保の法がいいでしょう。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
是非参考にします。
1000分の4とか、1000分の6とか、少なそうに見えて実は結構な負担ですよね。