家に掛けられる予算

質問

私はまだ家を建てるための土地が内定したばかりです。

半年前からファイナンシャルプランナーに家の資金計画を相談して来ました。

そこで出された計画は…
「土地に１，３００以内」
「家に１，７００万円以内」
「合計で３，０００万円以内が貴方の身の丈」と言われました。
外構費だけは別に２５０万円で考えています。

内定した土地が１，１４３万円なので、１５７万円の予算が浮き、
その１５７万円を、そのまま家に掛けられる予算としてスライドして考えられそうです。
そうしますと「家に１，８５７万円」が上限になります。

私は延床４０坪ぐらいの家を望んでいます。
なので平均施工坪単価４６万円で考えたら、４０坪で１，８４０万円ですが、
家には本体工事費や付帯工事費や、その他諸々掛かります。
平均施工坪単価４６万円で単純に考えると、アウトです。

平均施工坪単価が４６万円以下なので、大手ハウスメーカーで家を建てる考えは捨て、
地元密着型の工務店で考えています。

一概に平均施工坪単価では言えない事は分かりますが、
家に掛けられる予算が１，８５７万円が上限だとしたら、
１坪あたり、いくらで施工してくれる工務店を選べば理想でしょうか？

内定している土地は、水道の引き込みや、都市ガスの引き込みは済み。

現在の貯金は１，７６０万円です。
その貯金を元に、土地の購入（契約）からスタートとなります。

私は現在３５歳。
定年が５４歳と早いので、定年まであと１９年を切っています。

「今までの生活水準を下げず」
「妻の収入を一切アテにせず（たぶん子供の養育費で消えるだろうから）」
「子供２人（２歳、０歳）を不自由なく育て」
「私が５４歳で定年になった後、６０歳まで働く」
「私が６０歳の時点で、住宅ローンは完全返済」
上記の事を考慮して決まったプランです。

何かアドバイスをお願い致します。

回答No.5

kuku82 · ベストアンサー

こんにちは

整理してみます。
まず、総予算を外溝込みで3250万とします。
土地代金が1143万なので3250-1143＝2107万ですね。
ここで、確認してください。
土地代金には、登記費用などが含まれているのかどうか？
不動産屋さんにお尋ねください。
含まれていると仮定します。（含まれてなければ、最後に引いてください。）
2107万の内訳で、外溝250万とのことですが、
家本体に使える金額とのバランスを考えると、レベルダウンするとして200万としましょう。
2107-200＝1907万ですね。
これが、家本体並びに最低限必要なモノ（登記・照明・カーテン・冷暖房・諸費用など）にかけられる金額です。
一般的には、登記・カーテン・冷暖房器具の他には、上下水道・電気・ガス加入・引越し関連・・・
ザックリ200万てとこでしょうか？引きますね。
1907-200＝1707万
これでかなりすっきりしてきましたね。
次に確認が必要なのが、地盤ですね。
正確な金額はまだ出せないでしょうが、
地盤調査費用込みで乱暴には10万コース・50万コース・100万コースがあります。（改良不要コース・表層改良コース・くい打ち軟弱コース）
先の1707万から、ご自分の土地のコース金額を引いてみてください。
また、土地がらみでは、ガス・上下水道が敷地内まで引き込まれてるか？
をご確認ください。これが抜けてると結構痛いです。
続いて忘れていけないのは、ローンに絡む諸費用（保険・つなぎ融資利子など）を引いてください。
現時点では、ＦＰ提示の金額から算出されれば比較的精度高い金額になります。
これらを引いた金額が本当の総予算です。
ただ、この金額を素直に提示すると、確実に予算オーバーします。
失礼ですが、今までの質問者さんの質問履歴などを見させて頂きますと、この可能性は大です。
従いまして、100万くらいは最初から余裕を持たせたほうが安全です。
以上より、1500万（土地がらみで変動）が、工務店に提示できる金額になるかと思います。

質問者さんは坪幾らで試算イメージされていますが、
予算が厳しい場合には、この程度まで絞り込んで、
総額基準でメーカー・工務店さんに相談されるのが良いかと思います。
そうしないと、坪の考え方の相違で、相見積もりの比較がまともに出来ません。

最後に注意が必要なのは、消費税です。
地場の小さな工務店さんなどでは、まだまだ消費税前金額で話を進めるところが多いですので、
提示する際には、必ず消費税込みor抜きをハッキリさせてください。
また、外溝費用を別枠にしているのは絶対匂わさないようにしてください。聞かれても、土でいいんです土で・・・と言い切ってくださいね(笑)
先の余裕100万には、万が一の税忘れ（1000万の物件で税50万ですからね）のリスク回避も含まれてますし、上手く行けば先の外溝予算50万ダウンさせてるのも戻す事が出来るかもしれません・・この辺りも含んでます。

ちなみに、私なら現段階でとりあえず、どこかに捨て間取りを依頼します。
「税込み予算1500万で・・４人家族子供は・・歳・・・。まだまだ勉強はじめたばかりで解らないことばかりなので簡単に間取り書いてもらえませんか？」って。
怖いかも知れませんが、理想と現実のギャップがかなり明確になりますよ。
坪40万だと、ローコストと良く言われますが・・・
施主の頑張り次第で、寒冷地でなければそこそこまともなのが建つと思います。
ただし、この金額ですと意匠性はオマケ程度にお考えください。

お礼

丁寧なアドバイスをありがとうございます。

土地代金には、登記費用は含まれていません。
地盤調査（５点）は５万円でやってくれると言われました。
内定した土地にはガス・上下水道が敷地内まで引き込まれています。
ローンに絡む諸費用は含まれていません。

私はネットや地域の住宅本を見て
「そうかぁ、この会社は坪○円で施工するんだ」と思っていました。
ですから４０万円でしたら、４０坪の家を
１，６００万円＋αで建てられるような気がしていました。

建築を依頼したい会社が数社決まりましたら、
正直にサイフの中身を打ち明けて、相談したいと思います。