不動産の契約について

質問

はじめまして、よろしくお願いします。
私は今年の12月に中古の一戸建てを仲介業者で購入しました。
その物件は上水道はなく井戸水しかありません。
井戸水は心配だったのですが、水質も問題ないと不動産屋さんが言っていたので購入を決めました。
契約の時も再度確認したのですが、問題ないと言っていました。
ところが物件の引渡しが終わり、井戸水を使っていたのですがコップに入れて何気なくその水を見てみると小さな藻や砂が多数浮いていました。
不動産屋に電話してそのことを話したら、ずっと使って無かったから使ってれば消えると言われたのですが2週間近く経っても藻や砂は消えません。
心配になり保健所に水質検査を依頼したのですが、もし水質が悪く井戸水が使えなかったら上水道を引き込む工事費を不動産屋に請求できるのでしょうか？
アドバイスをお願いします。

回答No.3

gcat

小額訴訟は、決まりきった内容のお金（金額がわかっていてただそれを相手が支払わないとか）を返せというのならやりやすいのですが、このように複雑になる場合は不利です。通常訴訟でやることになるでしょう。「飲用水の井戸水の欄に○」は強いですね。「飲用水」にならない時点で相手はヤバイです。来週から交渉を始めて、井戸をまともにしてもらうか、上水道を引いてもらうかで「土地家の返品はなし」で不動産屋と売主にはそのままあなたに家を買って住んでもらって得た代金の返還が起きないよう仕向けたほうがいいでしょう。
相手は貴殿からの多額の売り上げで儲けているので、井戸を直したり、上水道を引く費用は逆に言うとそれほどダメージにはならないのです（ただし、不動産屋は手数料が安いので違うけど）
交渉の際の注意ですが、必ず、相手からの返事は（A)「契約にある飲用水の井戸に瑕疵がある点について瑕疵の解消を速やかにお願いします。●日、●時までに回答してください。回答がなければ誠意がないものとして法的措置をとります。（契約解除します）」と期限をつけ、それがない場合の報復を常に言い渡すことです。そうしないと、「ちょっと待ってください」の連続で時間を引き延ばされます。
あと、FAXでもいいので相手の不動産屋にその内容（A)をしらじらしく文章にして送っておいてください。FAXには日付、相手の住所と氏名、文章、自分の名前と住所、連絡先を書いておいてください。
本来は内容証明なのですが、金もかかりますのでとりあえず、軽くジャブかませておいてください。

お礼

アドバイス本当にありがとうございます。
来週から交渉を始めたいと思います。

回答No.2

maruta00

水質がわるく井戸水が使えない場合、
瑕疵担保責任にもとづく、上水引込工事代の請求の相手方は基本的に「売主」になりますね。

まず契約書に「瑕疵担保責任」を排除する旨の条文・特約がないか確認してください。中古物件の場合、売主が瑕疵担保責任を負わないことはよくありますし、瑕疵担保責任を負うとしても、引渡しから２ヶ月以内などとなっているケースが多いですよ。
瑕疵担保責任なしや、その期限が既に経過している場合、売主に請求するのはむずかしいです。
売主が契約時に、水質が悪いことを知っていたのなら請求できますが、そうでないなら無理でしょう。

そこで、次に仲介業者に対する損害賠償請求ができるかどうかですが、
重要事項の説明に誤りがあったという不法行為による損害賠償になりますが、
これがなかなか難しいです。

宅建業者に水質調査をする義務があるのかという問題になりますが、
現在の色々な判例をみると、多分「そこまでの義務はない」という結論になる可能性が高いです。
つまり、宅建業者としては、売主が水質について問題ないと言っていれば、そのことを買主に伝えるだけでＯＫというわけです。
（もちろん、ひと目みて完全に飲料に適さないとわかるほどひどければ、話は別ですが…）
売主も、「最近は水道を使って無かったけど、以前は問題なく使えていたので大丈夫だと思った」といえばそれ以上責任は問われません。

以上が法律的な話ですが、それを踏まえたうえで、
現実的な作戦としては、泣き落としでいくらかお金を負担してもらうことでしょうね。

水質に問題がないのなら、砂利や藻を除去する浄水器を設置する代金の半額。
上水引込工事が必要なら、その引込代の半額くらいは出してもらうよう交渉してみるのがいいと思います。

まずはその辺の見通し（瑕疵担保が問えるかどうか）を行政なり宅建協会なりに相談してみて
無理そうであれば、泣き落とし作戦に出てください。売主さんも人間です。あまりにもかわいそうな買主さんをみれば
１０万や２０万くらいは負担してくれるでしょう。仲介会社も、結果的にうそをついた責任を感じているでしょうから
がんばって売主さんと交渉してくれるでしょうし…

そういう人間の情に訴えかけるのが最善の方法だと思いますよ。

補足

返信ありがとうございます。
契約書を確認しましたが、瑕疵担保責任を排除する旨の条文・特約はありません。２ヶ月以内なら責任を負うと書いてあります。
重要事項説明書にも、飲用水の井戸水の欄に○がついているだけで特に何も書いてありません。
そこで質問なのですが、小額訴訟と言う制度があると聞いたのですがやってみる価値はあると思いますか？
アドバイスお願いします。

回答No.1

gcat

重要事項説明書に上下水道について欄があり井戸のことが記載されていますよね？確認してください。
あと、瑕疵担保条項はどう書いてありますか？特に「瑕疵担保の不備があってもあなたは請求しない」とでも「書いていなければ」「売主」があなたに対して「原状回復」することですね。意地悪い業者はわざと瑕疵担保条項を抜いたり、あなたに不利な約束をさせています。

このハードルが貴殿に不利な場合はややこしくなると思います。そうでなければ交渉で解決できる可能性が高いです。

藻や砂はずっと吸い出せばなくなると思いますが、水質自体が飲料に適さない場合は問題ですね。この場合はきちんと説明に対して保証しなかった業者が悪いので、まず、業者に「水質が悪くて保健所でも飲料水に到底使えないと判定されたので、おたくで上水道責任とって全部引いてください」と電話。逃げたら「役所に問題のある業者だと相談しますよ」と言ってください。それでも逃げたら「じゃあ、売主さんに直接言いますがいいですか？」と。
ここまでは、まだ電話だけの交渉です。この程度で動けば楽です。
不動産屋は海千山千で少々のドナリぐらいではビクともしません。素人はそこでまるめこまれます。しかし、もしその業者が地元中心や年数もたっているところなら、信用が第一なので普通は自分で責任取ります。特に売主からのクレームは受けたくないので穏便に解決したいはずです。（逆に買主は低くなめて見ています）

電話の交渉で無理なら、まず売主に圧力をかけましょう。電話で事情を伝え「お宅の井戸水飲めないので上水道きちんとひいてもらえませんか？」と。売主は困惑してまず業者にクレームするでしょう。

次に、業者について県か国土交通省に不動産業者管理の担当に事情を伝え、業者に指導をしてもらうと同時に、「契約解除」「損害賠償請求」の手続きを弁護士を使ってやることです。ここで経済的な算段になってしまいます。公共水道を自分で負担する費用と弁護士代…。たぶん水道費用のほうが安いでしょうけど。まずは法的手段によらない交渉で粘ってください。

補足

返信ありがとうございます。
契約書を確認しましたが、瑕疵担保責任を排除する旨の条文・特約はありません。２ヶ月以内なら責任を負うと書いてあります。
重要事項説明書にも、飲用水の井戸水の欄に○がついているだけで特に何も書いてありません。
そこで質問なのですが、小額訴訟と言う制度があると聞いたのですがやってみる価値はあると思いますか？
アドバイスお願いします。