専有面積って??

質問

賃貸マンションの物件詳細に書かれていた"専有面積"とは、ベランダや玄関も入るものでしょうか?

回答No.5

OK-SUNNY

専有面積を定義する前に、居住専有空間を定義しましょう。
躯体で囲まれた内法空間が居住専有空間です。
躯体とは、耐力を備えた主要構造物の事でして、例えば、鉄筋コンクリート製（ＲＣ構造／Reinforced Concreate）は、
圧縮強度（200～300ｋｇ／cm2）、引張強度（600～900ｋｇ／cm2）の強度を備えている事。
具体的な部位名は、基礎杭・基礎・柱・梁・壁・床スラブ・天井スラブです。開放廊下・階段室・エレベータのシャフトも躯体で構成されています。

さて、躯体で囲まれた内法居住専有空間が、分譲集合住宅でも賃貸集合住宅で同一の居住空間の定義です。
躯体は、共用部・共有部です。
分譲集合住宅の場合でも、賃貸集合住宅の場合でも、躯体は、共用部・共有部です。
その保全・修理費用の負担は、共有持ち分割合で負担します。
つまり、
共有持ち分割合＝内法居住専有空間÷内法居住専有空間の総合計
　　　　　　　　　　＝床面積ｘ高さ　÷　Σ（床面積ｘ高さ）
　　　　　　　　　　＝床面積　÷　Σ（床面積）
高さ：床スラブから天井スラブまでの高さ。各階とも同一の高さと設定します。

分譲集合住宅の場合、内法居住専有空間の購入者（所有者）を区分所有者と呼称し、躯体の保全・修理費の費用負担は、
保全・修理費ｘ共有持分割合となります。

賃貸集合住宅の場合の躯体の保全・修理費の費用負担は、毎月の各部屋の賃貸料の中に、各部屋の共有持分鵜割合の金額が加算されております。

その他に、費用負担で留意する事項を以下に示します。
１）専用庭の賃貸使用料と駐車場賃貸使用料について
　　分譲集合住宅も賃貸集合住宅も、賃貸面積単価を両者とも同一とすべきです。
　　分譲集合住宅の場合、先取特権が発生し購入時に専用庭に使用権が最優先で決定するものの、ここで注意することは、
　　専用庭の賃貸使用料は、管理組合の総会で決定することができますから、駐車場の賃貸使用料よりも極端に安価な場合、
　　先取特権だと主張する区分所有者が発生しますが、これは、誤りです。
　　５年毎に賃貸使用料を見直すことです。
　　この場合、専用庭賃貸使用料も駐車場の賃貸使用料も、外構フェンス。専用庭境界フェンス等の保全・修理費も加算して
　　毎月の賃貸使用料に加算する事です。つまり、使用者負担が合理的です。
２）外建具の帰属先
　　法律ではない「マンション標準管理規約」が規定している内容を、あたかも法律の如く執筆されている実務書が弁護士・マンション管理士が発行しているが、これを法律・真実だと錯誤している国民が多い。
　　私の管理組合員の中には、お上・役人が決めたから誤りが無いと集会で公言する長老がいる。
　　尋常小学校・国民学校に通ったことがある軍国主義・帝国主義の洗脳・プロパガンダから自己脱出ができなかったのであろう。
　　説明が外れました。
　　外建具は、躯体の様な耐力を備えておりませんし、使用実態では、居住者が使用しており、他の居住者が使用しておりませんから、居住空間の居住者（区分所有者、または、賃借者）が費用負担をするのが合理的です。

　　参考：玄関扉の内側の塗装膜が区分所有者の所有物で、扉の本体は、共有部・共用部と言う国交省のガイドラインの説明図を錯誤している分譲集合住宅の区分所有者が多い。マンション管理士も錯誤している。

賃貸集合住宅の場合、賃貸契約書の他に図面で賃借者の費用負担の部位の説明資料を必ず入手する事。
文言では、範囲・境界・負担の限度（汚れるのは当たり前）の事が曖昧です。
解約時に押し問答になり、裁判に持ち込むと時間と経費と心労が多く泣き寝入りに陥るのが大多数です。

中古の分譲集合住宅の賃借形態も一考に値いすると思いますし、鉄筋コンクリート造りは１００年以上の耐久性を備えておりますので、鉄筋コンクリートに対する保全と修理履歴を閲覧できるところを見つけることです。

回答No.4

nachiguro

１さんの答えが一番理にかなっているようですね。

確かに賃貸ベースで専有という定義はありません。（賃貸の場合、室内にある流し台、洗面台、風呂などの設備全てがオーナーの所有物ですから）

ただそれでは広さが解らないということで分譲ベースに当てはめたのが賃貸での専有部分に該当いたします。

もっと細かく言えば、室内の玄関の内側から外気に面する窓ガラスの内側までが基本的な専有部分の解釈でベランダ、ルーフバルコニー、専用庭などは専用使用権が付された共用部分に該当しますと標準管理規約にも記載されています。確か１５条辺りだったとは思いますが・・・

また３さんのパターンはオーナーが其処に居住する場合も該当するものだと考えておりますし、詳細は青図（青焼き図面）で見た方が一番いいかもしれませんね。必ず建物管理者若しくはオーナーは竣工図書として保有しているはずですから。

回答No.3

ucok

どこが専有部分でどこが共有部分かは、マンションごとに取り決めがありますので何とも言えません。その「物件詳細」を作った人に確認するのがベストです。

ただ、専有部分は基本的に家主の許可なく立ち入れないところを指すので、玄関（って、建物全体のエントランスホールではなく、住人自身が下駄箱を置いている所のことだと解釈します）は、まず間違いなく専有ですね。ベランダは他の人が簡単に立ち入れない構造になっていれば、専有である可能性が大きいと思います。以前住んでいたマンションの建物では、構造によって専有のベランダと共有のベランダがありました。

回答No.2

63ma

マンションの各スペースで、単純に考えると、自分が優先的に、自由に使用できる所が専有部分です。その部分の広さが面積です。
　また、共有部分は、マンションへのエントランスとか通路です。
　なお、自分の部屋からのみ出る事が出来るベランダも、専有部分ですが、建物としての面積には含まれませんから、専有面積にはならないと思います。

回答No.1

keiwa

専有面積とは、分譲マンション用の用語なので賃貸物件に使用するのは適当ではありません。
分譲マンションではベランダは共用部分なので専有部分には入りません、玄関の内部は当然ながら専有部分ですが、外側の玄関ポーチは共有部分です。
それと似たような意味で賃貸物件にも使用しているのかも知れません、或いは分譲マンションを賃貸にしているのかも知れません。