【大家側】オーナーチェンジ後すぐの賃貸人退去における敷金返還について

質問

すいませんが、いろいろと調べてもなかなか明確な答えが
導きだせないので、こちらに質問させてください。

【状況】
今年４月に取得したオーナーチェンジ物件です。
賃貸人は、賃貸借契約を結んで入居してから２年毎更新で
７年と半年ほど住み、この秋に退去しました。
つまり私が大家になって半年くらいでの退去です。

現在敷金返還にあたり、立ち会いしていただいた業者に見積もりを
作ってもらっている最中なのですが、どうも６年以上住んでいるという
ことで「ほとんど返還することになるでしょう」といわれてます。
広めの１LDKで２ヶ月分の敷金、約24万をお預かりしており、
もともとの契約に特約等もついていないので、ハウスクリーニングだけして
だいたい20万近くの返還なのかなと考えています。

【質問】
特に破損等無く７年ほど住んでる場合の妥当な敷金返還額ってどれくらいでしょうか？
また、無理なく高めの見積もりができるポイントなんてありますでしょうか？
その他、このようなオーナーチェンジ後すぐ退去のケースで適用できる方法等ありましたら是非ともご回答いただけたらと思います。

ちなみに個人的な話ですが、以下の２点から敷金の返還額が少なくしたいと考えてます。
(1)敷金返還の件とは別に、築15、6年の物件で７年ほど住んでいる状況からして、
　ある程度の修繕・リフォームをしたいと考えているので、敷金の負担が少ないと助かる。
(2)そもそも礼金ももらってない中でのたった半年での退去なので、
　できれば敷金の部分からも収支負担を軽減させたい。

以上、よろしくお願いします。

回答No.3

m_inoue

大家してます

主にオーナーチェンジでの経営です

基本は
・購入時に部屋の中はぐちゃぐちゃで有ろうと予想する事です
・部屋は退去者が出る都度フルリフォームのつもりが必要です
それらを考慮して購入価格を検討します

　「退去者には最低限の負担をお願いすれば問題ないでしょう」

わたしの１２戸のアパートの場合は結局全部屋リフォーム
その金額を見込んで購入しました（５０万円／１戸）

＞以下の２点から敷金の返還額が少なくしたいと考えてます。

自分の事情を入居者にしわ寄せしてはいけません
入居者は最初に礼金を負担しているでしょう
遺産と同じで資産も負債も引き継がなくてはなりません

私の場合も６／１２戸入居で買いましたが１年以内で最初の入居者は全員退去しました
その都度リフォームしてその後１年で今は満室稼働しています

補足

毎回「フルリフォームのつもりが必要」とは恐れ入ります。
私は状況を鑑み、改修が必要な分やリノベーション等の希望分だけ
リフォームを行っています。
購入価格についても、私の場合は検討しません。
不動産物件を１０％マケテもらうより、４０～６０％も割のいい
物件を探す方が簡単だと思っているからです。
物件価格や運用面等においてパフォーマンスが優れているものを探しだし、
得とあらば購入します。
（家賃12万のこの物件も、平成築、広さ42m2で購入価格は小さなワンルームクラスです。）
「基本は」と前置きし、さも相手が間違っているかのように意見を
押し付ける（しかも最も効率の悪い方法）というのはどうかと思います。

＞『ちなみに個人的な話ですが、』以下の２点から～
上記文言通り、個人的な話です。
しわ寄せする、などと書いてもいないことを勘違いをされないよう
ヘッジしたつもりなのですが、多少分かりにくかったかと思います。
記述表現については以後気をつけたいと思います。
また貴殿がおっしゃる礼金についてはなおのこと、全く関係のない話かと思います。
相手が負担しようがご存知の通り自分はもらっていませんから。

貴殿の話を例えるなら、
「可能であれば節税をしたい、何かしらの節税方法がないか。」
という人に対して、「国に払うべき税金なんだから払わないとは
なんたることか。私はもちろんきちんと払っている。」
ということでよろしいでしょうか。
質問の論点に注視して頂ければ幸いです。
（脱税とは違い、節税は違法行為ではないことにご留意ください。）

また、貴殿の最後の１文も論理が飛躍しておりますが、
これは自慢としてとらえればよろしいのでしょうか？

回答される場合は、まず質問事項にそっているかを確認してください。
回答いただけたことは感謝に値しますが、質問事項にさえそっていないがため、
あなたの内容は上記に挙げた複数の理由により不愉快に映ります。

回答No.2

lunapal7

オーナーチェンジの大家側の立場なので、お気持ちは分かりますが、#1様の仰るとおりだと思います。
敷金は預かり金であり、特約等が付いていないならば、今はハウスクリーニング代だけ引いて全額返さなければなりません。（入居者の故意・過失による傷がなければ・・・例えあったとしても初めの状態を確認できなかったわけですから）

7年半ほど住まわれていれば、当然壁紙はじめかなりのリフォームが必要となるでしょうから、家賃の1～1.5倍ぐらいはかかると思いますが、それも必要経費と考えて購入するものと思われます。
ご質問者の意に沿わない回答ですみません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
質問内容とは違いますが、適切な意見かと思います。
大変参考になります。

補足

経験則に基づいた最もな意見だと思います。
大変参考なります、ありがとうございました。

各都道府県ルールもありますが、まずは業者にお願いしたところ、
いくつかキズがあり補修についても先方は納得されているようで、
ハウスクリーニング代＋αで家賃１ヶ月弱を差し引いた金額でした。
やはり社宅である点が大きく、双方が納得できる形になったかなとは
思っています。

もちろんリフォームに係る経費は別に計画立てしております。
リフォームに関するアドバイスまで添えていただきありがとうございます。

回答No.1

zumichann

入居中にオーナーチェンジがあった者です。６年住んでいました。
私の場合はハウスクリーニング代だけでした。オーナーチェンジ後の入居中、老朽化していたコンロが壊れ、取り替えてもらいました。もちろん無償です。ハウスクリーニングだけだったのは、大きな破損はもちろんありませんでしたが、入居前の部屋を新オーナーさんは見ていないので、どこまでが元々の状態だったのかわからないということもあると思います。
正当な判断をしてくれる大家さんだったと思います。

（１）も（２）も借りている方には関係ありません。
ここでケチるなら、購入時にそれにかかる金額も含めてくれと売り主におっしゃるべきでした。
礼金も敷金も込みでその買い取り価格になったとは自覚してらっしゃらないようですが、正当な敷金を返し、リフォームが必要ならやり、そこまでにかかった費用を含めたものが、質問者様がその物件を手に入れるのに必要な金額だと思います。賃貸に関しては、そこから収支を考えるべきだと思いますよ。

補足

コメントありがとうございます。貴重な氏のご経験談、大変参考になります。
個人的な話についての補足ですが、契約は法人対法人で、入居者は社宅として使用していました。
そのため「短期間での契約解除」は、私が想定していたリスクと実際とでギャップが大きかったということです。

「個人的な話」と記載している通り、（１）も（２）も借りている方にはもちろん関係ありません。並列に記述したため分かりにくかったかと思います。申し訳ありませんでした。
また、投資ですから購入時点ですでに収支は発生しており、あらかじめ掛かる必要な金額は購入時の費用のみかと思います。
「敷金返還の件とは別に」と記載している通り、リフォーム費用等は別物と認識していますのでそのあたりももちろん大丈夫です。

要は、「１万円の商品をムリにタダにしろなんて言わないけど、８千円にマケられるなら２千円の利益が出る。そういううまい方法はないですか？」って感じの質問ってとこでしょうか。（笑）
せこくてすいません…、、