不動産登記の内容について

質問

先日中古のマンションを購入したのですが、住所の番地が違っていたようで郵便がとどかないのでおかしいと思い契約書は重要事項説明書・登記簿謄本を確認したのですが、重要事項説明書をはじめ、登記簿などの表示登記？というのでしょうかその部分は合っていますが、住居表示？（郵便等を出す住所）が違っておりました。要するに○丁目○ー２－１０２が正しいものだとすると　○丁目○ー４－１０２となっているのです。その住所４番地は２軒お隣の戸建てなのです。銀行ローンを組んでおり銀行にはすぐ正しい住所を届けたのですが　登記識別情報や登記簿は”○丁目○ー４－１０２”と誤ったままです。　このままでも大丈夫なのでしょうか？購入した担当が友人の為あまり問題がないなら　いいのですが、将来売却するときどうなのか心配です。専門知識のある方教えてください。

回答No.6

noname#22812

＞私の住所は購入マンション住所ではなく２軒お隣の住居表示の番地になってるのです

登記簿の甲区に記載の有る所有者（質問者）の住所が間違えているという事ですね。漸く意味が解りました。その場合にはNO4の前回答は無視してください。

まず通常の流れとしては
（1）売買して所有権移転登記を行うがこの段階での登記簿上の質問者の住所はまだそのマンションでは無く、その時点で住んで居た場所となる。
（2）所有権移転登記後に実際に入居して住民票もそのマンションに移した上で、登記簿上の所有者の住所変更（名義人表示変更登記）を行い旧住所からマンションの住所に書き換える、という作業をします。

（その他）イレギュラーな対応ですが、移転登記をする前に既に質問者が住民票をそのマンションに移した上でその新住所をもとに移転登記をしたのでしょうか？（住んでないのに住民票を移す事は本来いけませんが）

この辺りの対応までは解りませんが、（2）若しくは（その他）の際の手続に不備が有ったのかもしれません。
まずは住民票記載の現在のマンションの住所と登記簿記載の所有者の住所を照らし合わせて下さい。住民票住所が正しいとした場合には登記簿上でその住所と一致していなければ登記処理上の間違いです。

これは正しておかないと質問者自身何か被害を被るという性質のものでは有りませんので緊急性は有りませんが、今後売却等が発生した際には正さなければなりません。又、処理上のミスで有れば問題無く訂正して貰えると思いますので、まずは取引を担当した友人に連絡してその旨の手続をお願いましょう。

回答No.5

shippo

＃１です。＃４さんのお礼を見て補足をお願いします。（一応いま考えられる範囲で書きこみもしておきます）

『補足要求』
なんという書類の何の記載が違っているのでしょうか？
（郵便物が届かないということで「郵便物を出す住所が違う？」と書かれていますが、これはどの書類に書かれた内容でしょうか？）

『アドバイス』
登記簿謄本（登記事項証明書も同じ）の住所表示の仕方は、地番であったり、家屋の番号であったり、所在であったり所有者の住所であったりいろいろあります。
質問やお礼内容だけだと、何の表示の記載が違っているのかわかりません。

登記簿謄本であれば登記簿謄本の甲区にある所有者の住所が違うだのといった書き方であれば、どの部分がおかしいのか特定できるのですが、表題部はあっているが住居表示がおかしいという部分がどうも不明で。。。

登記簿謄本は基本的に家屋の番号など通常使われていない番号を使用して登記しています。
もちろんこれら登記の家屋の番号や地番と、通常使用する住所が同じである場合もありますが、市区町村などで住居表示の区画整理が行なわれている場合には、これら登記の住所と実際に使用する住所が異なることがあります。

今回は特に中古住宅の購入ということで、甲区の保存登記は完了している建物を購入し、移転登記になっているはずですので、登記内容が書き換わることはありえません。
また、所有者の住所については、通常質問者さまが購入したマンションの前に住んでいた住民票の住所になっていることが多いです。

これは、購入時に出せる住民票や印鑑登録証明書について、実際その時点での住居の分でしかとることができない書類ですので、これらの書類を元にマンションの売買契約書を作成し、登記もこの書類により行なわれます。

本来であれば、購入後に所有者の住所が変わっているため、名義変更（住所変更）の手続きをするのですが、一般的にはこの変更はローンの支払い終了時など、別の登記をする際にあわせてすることが多いため、前住所になっていることが多いです。

また、不動産売買契約書や重要事項説明書の住所表示については一般的に売られる建物などで通常使用している区画整理をされた住所を使用して手続きすることが多いようです。ですので、登記簿の住所とは異なる場合もあります。

あと、郵便物が届かない件についてですが、銀行やその他の機関では登記簿を見て郵便を出すということはほとんどないはずです。（登記簿の所有者住所や家屋番号では実際に使用している番号と違うことがあるため登記簿の住所を使用することはないはずです）

それと、＃４さんが書かれている通り、仮に登記が間違っていれば法務局の登記官のミスや司法書士のミスが考えられます。ただし、登記官の間違いがあった場合であっても、司法書士は登記された内容と登記申請した内容を確かめる事をしているはずですので、もし違っていれば司法書士の責任問題になることもあります。

これらの書類作成については司法書士がきちんと書類を確かめて申請書などを作成しているはずですので、違うようであれば司法書士もしくは友人の不動産屋に聞いた方がいいですよ。

参考URL：

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

回答No.4

noname#22812

質問文の説明自体が混乱していて内容を把握する事が困難です。登記簿に住居表示の記載は有りません。
登記簿に記載されている所在、地番や家屋番号と郵便物等で使う住居表示はそもそも別物であるという認識が必要です。一例ですが地番が1丁目100番1でも住居表示が1丁目2-5となるケースも有るわけで、むしろ住居表示実施地域内であれば完全一致する方が稀です。

そして登記簿の記載が間違えているという事は絶対無いとは言えないものの殆ど有りません。今回は中古マンション購入との事で単に所有権の移転ですから表題部をいじるものではなく甲区（所有権）の変更です。表題部が間違いとすると最初から間違えていたという事になりますし考えにくいです。

日常、地番や家屋番号を使う事は有りませんのでそのマンションの「住居表示」をきちんと把握して、各方面へ住所を通知する場合にはそれを示してください。登記簿には記載されていませんので役所の市民課にでも問い合わせてください。
よく解らない場合には担当のご友人に聞いてみてください。

お礼

回答ありがとうございます。素人表現でわかりにくく申し訳ありません。地番は間違いないのですが本来住所は購入したマンションの住所で所有者は登記されますところ　私の住所は購入マンション住所ではなく２軒お隣の住居表示の番地になってるのです。

回答No.3

funyaa

No.２です。
細かいですが訂正です。

設定者である銀行→抵当権者である銀行

の間違いでした。

回答No.2

funyaa

住居表示(あなたの住んでおられる住所)が間違っていることが確かなら、法務局へ申請をした司法書士に更正登記をさせる必要があります。(法務局の入力ミスという可能性もありますが)
どちらにしろ直された方がいいと思います。
銀行ローンをされているとのことですので、設定者である銀行もそういったミスは書類上嫌がると思うのですが・・・

将来的にですが、売却する際に売りにくくなるということはありませんが申請する書類が増えるということになると思います。けれどこれは書類作成をする司法書士の仕事ですのでご心配なく。

回答No.1

shippo

登記簿の住所表示は地番になっていますが、その地番と住居の番地が違うということはないでしょうか？
登記は登記簿や住民票、印鑑登録証などとあわせてから登記しますので、間違った情報が登記されるということはほとんどありえないはずです。

役所発行の住民票などは住居表示の番地ですので、登記の番地とは異なります。
登記を取る時にも普段使っている番地で取ろうとしても、地番で登録してあるため取得できないことがあります。

仮に間違って登記してしまったのであれば、更正登記をすることになりますよ。