贈与に関する質問

質問

ある夫婦で土地と家を以下の様な状況で購入したとします。
しかし、購入後この夫婦は離婚をしました。
さて、以下で述べているように土地の名義と家の名義が別の場合、土地を除く家の持ち主は他人に売却、または生存時に遺言書を作成し、その持ち主の死後、あかの他人にその家を贈与する事は法律上許される事でしょうか？
どうぞ、アドバイスをお願いいたします。

土地→名義人→夫(２５年のローン）
家→名義人→妻(借金なし）
↑
以上の物件を購入後離婚
妻は血縁でない第３者に、遺言書を作成しそのものに自分の死後、この家を贈与する事を希望
このような事は実際可能でありえますか？？

回答No.2

utama · ベストアンサー

夫名義の土地に、妻名義の建物が建っているということは、妻が夫から土地を借りているということになります。

この場合、使用貸借（無償での貸借）か、賃貸借（相当額の土地賃料を支払っての貸借）かで、異なってきます。

まず、使用貸借の場合です。

使用貸借は、民法599条により、借主の死亡によって効力を失うとあります。すなわち、借主である妻がなくなった段階で、土地を借りる権利はなくなります。建物を第三者に贈与したとしても、第三者には土地を使う権利がありませんので、夫から求められれば、建物収去して土地を明渡さなければいけません。

次に、賃貸借の場合ですが、賃貸借権の譲渡は、貸主の承諾が必要です（民法612条）。これは、遺贈の場合も同様です。

したがって、夫の承諾を得ないで、遺言で建物を贈与することにしても、建物存続の前提となる土地の賃借権が贈与できないため、やはり、建物を収去しなければなりません。

ただし、遺贈の相手方が相続人の場合は、実質的に、相続と変わりませんので、賃貸人である夫の承諾は不要です。

したがって、いずれにしても、土地所有者である夫が承諾しない限り、建物の遺贈はできないと考えたほうが良いと思います。

No.1 さんの事例は、借主ではなく、貸主の死亡により相続がなされたものですし、前提として、賃貸借か使用貸借かもはっきりしないので、ご質問者のケースにあてはまるかどうかはなんともいえません。

回答No.3

rokurouta

＃２さんの回答でほぼ完璧でないですか。

おそらくは、夫と妻との間で、土地の利用権が設定されず、妻が使用借権を持っている状態と想像しますが、すぐに話し合いをして、土地の利用権を賃借権にしてあらかじめ受遺者への遺贈の承諾をもらうなりなんなりして、何らかの手を打たないと、今の状態で、家を遺贈しても、意味がないことになってしまいます。

回答No.1

goold-man

家がAさん（生存）
土地がBさん（死亡）名義変更していないが相続人Cさんあり

AさんとBさんは遠い親戚Cさんとは面識もない（他人に近い）という事例を知っています。
いずれAさんとCさんは話し合って売買しないといけないと想像していますが。

Aさんには土地の貸借権があるはずです。（家が崩壊または家を壊さない限り）話し合いしないといけないでしょう。

他人でもありうることと思います。