巨額の根抵当権

質問

３０００万円程度の土地購入契約済みで、手付金を支払っています。しかし、その土地の根抵当権の極度額が２０億円以上となっています。山を切り開いた大規模開発なので、全体でその額になるのは理解できますが、戸建用の土地に分筆後も同額の極度額の根抵当権がついています。
仲買の不動産業者は、売買と同時に根抵当権も外れるといいます。それが慣習であり、残金支払い前に根抵当権を外すことはできないと言われました。
契約書には、引渡し時期までに全ての抵当権を外すという記載があります。これをもとに残金支払い前に根抵当権を外してもらうことは可能でしょうか。
司法書士も、売主側が手配した方の上、支払いもキャッシュのため、銀行にも相談できません。
どなたかアドバイスをお願いします。

回答No.2

question99 · ベストアンサー

こんにちは。

根抵当権の極度額が桁違いに大きいので驚かれるのも無理はありません。そして、その額に不安を覚えられたのは当然のことであると思います。

ここでいう根抵当権の設定とは、『開発業者がその開発を行うために金融機関から借り入れた債権に設定されている』ことはお解かりだと思います。
そして、『その債権が返済される際に抹消される』こともお解かりだとおもいます。また、『kmpnさんが売買契約を履行し物件の引渡しを受ける際にすべての抵当権が外れる』というのもその通りだと思います。

しかしながら、ここでいう『開発業者』が開発途中または引き渡し前に倒産した場合はこの限りにありません。ですから、金融機関は根抵当を物件の引渡しまで解除しないわけです。ですので、残金支払い前に根抵当権を外すことはほとんどの場合難しいと思います。

ですので、まず第一に『倒産するような業者ではないか？』『第三者機関による完成保証制度の有無』などによって、施主側で判断する必要があるわけです。

最終的には、その工務店が信用できるか否か。これに尽きるのです。

ただし、残念ながら取引の多くはこのようなセーフティーガード外で取引をされる場合がほとんどです。一生に何度もない大きな買い物です。充分に検討されることをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。
大変参考になりました。