マンション売却についての悩みです

質問

最近、中古マンションを売却の宣伝をはじめた者です。相談させて下さい。

引渡し時期が来春なので、そんなに急いで売却活動をしないでもよいのですが、現在同じマンション内にライバルが居ないこと、早くに確実な購入者が決まれば都合がいいかなということで（来春買い替えです）、はじめました。

駅近・築浅ということもあり、お陰様で問い合わせも多いと不動産屋には言われています。
その不動産屋は査定が厳しいと言われている会社で、今回、査定額のままで売却活動をしています。

本日、３組の内覧後、すぐに１組から申し込みがあったのですが、値引き交渉がすごくて、実に１割引いて欲しいといわれています。

感じのよいご夫妻で、すごく気に入りましたとは言われていたのですが、そんなに引くものかどうか悩んでいます。１割の値引きの理由は、引渡し時期を待つからというもののようです。

不動産屋は「１割引けばキャッシュで購入すると言っている」そうで、「いかがでしょうかねぇ？」とのことなんですが。

ご意見お願いいたします。

回答No.8

81858185

＃５＆＃７です。＃７への返信を読みました。結論が出たようですね。ホッとしております。

これまで中古のマンションを見てきました。その内、内見までしたのは、３０件程度になります。

興味があったのにかかわらず内見しなかったものの物件の中に、「指値が効きません」と事前に言われた物件がありました。

内見、詳細情報、等一切いただいていない状況で、「指値なし」など、一方的で感じが悪く、内見しなかったのですが、今思うと、寧ろ買い手に対して親切な対応だったのかもしれません。無駄が省けます。こちらの経験・認識不足だったので、悪感情を抱いてしまいました。

今回、質問者さまも、同じスタイルで臨む事になるかと思います。私のように、経験の足りないものがいるかもしれません。その分、内見含めて応募者数は減るのかもしれません。

けれども、今回のように思い悩むことはなくなりますね。本当にホッとしました。

お礼

81858185様、本日も書き込みありがとうございます。

週末は悩んでいましたが、昨日、不動産屋へこちらの希望を伝えたので、今日はすっきりしております。
そしてまた次のお客様に向けて頑張りたいと思います。
ネット宣伝して１週間、来年春の引渡し条件付で、３組内覧があったので、いつかはうまく希望価格近くで大丈夫なのではないかと思うことにしました。

81858185様もよい物件にめぐり合えると良いですね。
ありがとうございました。

補足

今週末も２組の内覧予定となりました。
引渡し時期も条件に合っているそうなので、ご案内してもらうことになりました。
近隣の似たようなマンションより１割ほど安値で出してますので、見に来る方は多いようです。
今回のどちらかで、うまく売れてくれるといいのですが。

回答No.7

81858185

＃５です。お礼を頂き、再度自分の文章を読み返しましたが、余りに買い手側（つまり私自身）に寄っていて、また、質問者さまが本当に聞きたかった事からも逸脱しています。反省しています。すみません。

以下、私（買い手側）の実体験です（但し金額は仮のものです）：

***********

Ａ不動産を通じて、とある中古マンションを内見、金額交渉に入ろうとしていました。

売り値4000でしたが、当方の”客観的”な見方では、3500ぐらいの感覚でした。そこで、Ａ不動産にその金額を伝えたところ、「もう少し額を上げて欲しい」旨を述べていましたが、ついには、「売主さんに3500をそのまま伝えてみます」と言われました。

数日後、申し込みと銀行仮審査の用紙記入の為、Ａ不動産に行ったところ「あの物件は、売主さんから、《Ａ不動産とはもう取引しない。別の不動産業者に依頼する》と言われたので、もうこれ以上の紹介が出来ない」等と言われました。その説明を聞きながら、物件に対する執着がすっかり冷めてしまい、Ａ不動産が扱うことのできない物件である以上話す事もありませんので、そのまま物件は、購入しない事にしました。

＜この件については、本ＨＰでもご相談しました＞

☆☆

申込者さまが提示した金額が、予想より大きく下回っていたことに加え、信頼してきた不動産屋さんが、申込者さん側の味方についてしまっているらしい様子に少しショック、とあります。

金額のみならず、売り出しの戦略含め、思い切って別の不動産業者さんに（も）当たってみるのはどうでしょうか？

但しこの場合：

１）　上記内容を相談した際、事情通の方から「金額交渉の時点で、売主/不動産業者間の契約を解除するのは、極めてレアなケース」とのアドヴァイスがありました。

２）　上記の例の物件は、その後、３ヶ月経過しましたが、まだネット上に掲載されており、売れていないと思われます

の２点も考慮して下さい。

厳しい査定で出た金額のはずですから、先方提示の金額を飲むほうがいいのであれば、それなりの客観的理由を、その不動産業者さんに説明してほしいですよね。例えば、申込者さんと会話をして、プライスダウンすべき点を指摘され、査定時とは別の観点から、マイナス500が妥当と判断しなおした、のなら、その個々の理由を知りたいですし、理由次第では、こちらも考えを改め、マイナス500が妥当だと考え直すこともできるかもしれません、よね？

★★

全体を通して、思い悩む質問者さまの様子が伝わってきます。思い悩みながらも、マイナス500はやや低すぎ、との考えをどうしても振り切ることが出来ないのであれば、無理してその申込者さんに決めることはないような気がします。

今回キャンセルすれば、将来、買い手がなかなか付かず、退去後、数年間売れないかもしれない、とか、マイナス500よりも、もっと安値で売ることになるかもしれない、等の心配が出てきます。それを考えれば、今の安全を手に入れるのも方法ですね。

けれども納得がいかない方法で無理やり、というのはいかがなものでしょうか？ポイントはそこにあるような気がしてきました。

＜何だか占い師の文章のようにになってしまいました。再々度、すみません。質問者さまにとって、何かの足しになればうれしいです＞

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

実は、２度目のご回答の少し前に、不動産屋に電話しまして「昨日の方、良い方だとは思うのですが、どうにも１割引きというのはできないので、100万円引きでよろしければ、とお伝えください」と言いました。

妻とも昨日からずっと悩んだのですが、まだネットで宣伝して１週間ということもあり、将来１割引で売却することもあるのかもしれませんが、今はまだそういう時期でもないのではないか、という結論に達したものです。

ご回答者様のご経験談、非常に興味深く拝見しました。売主が怒って不動産屋を変更することもあるのですね。そしてせっかくのお申込者様も嫌な思いをする。
こんなことにならないためにも、今回の不動産屋には「うちは査定額そのままで出しているので、せいぜい100万引きまででお願いします。今回のお申し込み者は感じの良い方とお見受けしましたが、その方が１割引きならキャッシュで購入する、だから１割引とおっしゃっても、残りをローン組ませるのが営業マンのお仕事とこちらは思っていますので、どうか、買主の立場ばかりに立ったような営業だけはしないでください」ということを申し上げました。

回答No.6

koala0305

居住用、投資用、含めて過去７回マンションの売買をしたことがある者です。個人的な感想を言わせてもらえば、来年３月末引渡しの物件を今の段階で売却するなら、相場より安くなければ、なかなか買い手がつかないと思います。買い手側から見ると、９ヶ月もの間には何があるか分からないわけで（相場の軟化、もっと条件の良い物件が市場に出る etc）、かなり割安感がなければ決断がつきません。ただ、都心の一部など先高感の強い地域なら別でしょうが。

つまり来年引渡しの物件を今の時期に購入する人は、大抵厳しい価格交渉をしてくるということです。この１～２ケ月で売ってスッキリしたいのなら今回のご夫婦に決めてしまうのがよいでしょう。もっとも、ねばっていれば、最終的には後100～200万は高く買ってくれる人が現れそうな気がしますけどね。

不動産売買ってホントに運次第なんですよね。要は、買う気になってくれるお客さんが一人（一組）見つかればいんですから。私の友人は大して条件の良くない中古マンションを業者が呆れるような強気の値で昨秋売り出し、見学者もほとんどないとの話でしたが、先月ほぼ希望の価格で売ってしまいました！　物件の少ない地域だったのと他に引っ越して即引渡しの状態だったのが良かったんでしょうが、子どもの近くに住みたいという老夫婦が急いで物件を探し始めたのにぶつかったんで。逆に別の知人は、まあ相場の値をつけているし、人気の無い物件でもないのになかなか売却が決まりません。

質問者さんの運次第ということでしょうか・・

お礼

ありがとうございます。
秋からの売却活動のつもりでいたのですが、不動産屋と話をしてて「今からやってみるのも手ですよ。今回売れなければ秋からはフル媒体で宣伝すればいいわけですし」ということで、予定外にこの時期から売却活動をはじめました。(今は、ネットだけの宣伝)

あまり相場とずれた額で、いやらしく売るつもりは無かったので(愛着もある家ですから、いい人に買ってもらえれば、と)、すっきり売れてくれればという願いのもと、査定額そのままで出していたんです。
200-300万位乗せて出していればよかったでしょうかね。でもそれだとこんなに内覧客が来なかったかもしれませんしね。

運は最近良くないようなので、まずは開運祈願に行って来ましょう（笑

回答No.5

81858185

買い手側の非常に個人的な意見ですが、カキコさせて下さい。

売値については、売主さん（できるだけ高値で売りたい）と買い手（逆に安く）とが、指値が可能な場合、交渉する事になります。

広告の売値は、売主さんにもよりますが、想定している売値に200万円程度上乗せしていて、指値交渉で、値引きされることを前提（？）にしている方がいらっしゃるようです。

この場合仮に、想定金額が5000万とすると、広告には、5200万と掲載する事になります。

この時、買い手側の想定金額も5000万で、両者の想定金額が同じ場合には、買い手は、4800万を初回提示します。初回は低めに提示して、その金額のあいだを取って、5000万に落ち着かせたい、が本音です。

このケースでは、両者の金額の幅は、400万＜5200ＶＳ4800＞になりますから、金額的にも近くなりますね。

一方、指値をしない、広告の金額が全て、という売主さんもいます。今回、査定が厳しく、査定通り、とありますので、金額を上乗せていないケースかもしれません。

来春＜9ヶ月先＞が引き渡し、となると、買い手が現在賃貸の場合、その間の家賃も発生してきます、よね。その点は考慮して欲しいところです＜買い手側の主張です。ゴメンナサイ＞

☆☆

線引きが難しいのですが、今のお住まいを、仮に賃貸に出した場合の家賃ｘ9ヶ月分を計算し、相場から算出された売値、但し、上乗せなしの売主側の想定金額から、差し引いてみて、基準とするのは、いかがでしょうか？

将来、いい買い手が現れるかどうか、周辺環境が変わるかどうか、は確約されない部分もあります。もう少し待てば、もっと高値で・・・は分かりますが、値引き幅に対する売主さんの客観性も大切、なような気がします。

＜勝手な言い分でホントごめんなさい。何かの参考になればうれしいです！＞

お礼

ありがとうございます。
とても文章が読みやすく感謝しております。

うちはほぼ上乗せしてない金額での売却開始なので、できれば、100万円引きあたりで落ち着いてくれれば、というのが本音なんです・・

当然のことながら、９ヶ月間の家賃を計算したら100万どころじゃないわけですが、宣伝する際「引渡し＝期日指定H19年３月末」と掲載し、それをご納得の方だけご案内してもらいました。なので、９ヶ月間の家賃と比較されてもねぇ・・とは、思うんです。

でも、買主にしてみたら一生の買い物、値も張りますから、当然値引き交渉有で臨まれますよね。

今回は不動産屋（信頼していた）に「早めに宣伝してみますか」と言われ、お客さんを連れてきたら、買主の味方に急になられてしまったようで、その点も少しショックな売主なのです。

回答No.4

dot777

出してすぐに買い手があったのですか。それはうらやましいですね。
一読したときは、1割引はシビアで、そんなにあせる必要はないのかなとも思いましたが、よく読むとそうでもないかという気がしてきました。
１．質問者様が買い替えである。
２．引渡し時期が来年である。
売ったときの経験からしても、出してしばらく（１ヶ月くらい）は問い合わせが多いですが、それ以降は急速にしぼみます。今はあせっていらっしゃらないでしょうが、冬になって買い替え時期がせまって、それでも売れてなかったときがどうかと考えると、売る方向で進めてもいいんじゃないでしょうか。
買う方もかなりのリスクですよ、投機みたいなものですから。１年後にはマンションの相場が値崩れしているかもしれませんし。
ただ、全体的な傾向としては都内は上げの状態なので、売却の方向で、かつ落しどころを見ながら交渉されてはいかがですか？最初は１００万、２００万引きとかで。
私は、最初は２割引から始まって、最終的には１割引で決着しました。

お礼

ありがとうございます。
そうですね、買主の立場に立つと、リスクはあるのに、それを１回内覧をされただけで「他にも２組内覧したから」と急いで申し込みくださったのだと思います。
ですので、こちらも嬉しいのですが、あぁそんなに値引き・・・という気分でして。

100万～200万引きでしたら可能ですので、交渉させてもらって、「それじゃ要らない」ということならば、縁がなかったものとして、来週以降、別のお客様を探しましょうか、と思っています。

回答No.3

yamanekotama

ＮＯ１です。先ずはお礼拝見しました。
中古マンションの競売を手がけてますが、都内駅近の物件の落札価格は強含みで動いています。
グーグルで「東京カンテイ」（業者も参考に見てます）を検索し有料ですが相場を調べられますので参考にしてください。必ず役に立つでしょう。

回答No.2

biyadoo

元？不動産会社の立場から。。。。
このお客様で決めるべきです。

不動産物件の購入はタイミングと縁です。
購入された時、そうではなかったですか？

問い合わせが多いのは最初のうちだけです。
新しい物件には、問い合わせが多いものです。

今回も良くある？パターンです。
最初にいいお客がきて、値交渉で断り→その後売れずに不動産会社より値下げの話→値下げ→契約
結局、最初の値交渉の価格で3ヶ月、半年後に契約です。

時間と労力を無駄にしますよ。
毎週の見学者で週末の外出もできなくなり、掃除も頻繁にしないといけません。

価格に妥当性があるならば、このタイミングを勧めます。

補足

そ、そ、そ、そうですか・・・
NO.1の方とは180度違うご意見ですね。うーむ。
そうですね。不動産はタイミングかと思います。
今回の方はとても感じがよかったので、次に住んでいただけたらとても嬉しいのですが。

確かに今は宣伝して１週間なので、内覧希望も多いのかもしれません。

たた、１割引くとなると約５百万引きとなってしまうのです。不動産屋に、今回の方で、もう少し値引率を抑えてもらう交渉というのでは、感じ悪いでしょうか？

お詳しそうなので、再度お願いできたらと思います。

回答No.1

yamanekotama

場所が都内若しくは近郊であるなら見送りましょう。売出し価格に近いお客さんが表れるでしょう。
その他の地域であるなら売却を検討しましょう。来春の価格は難しい（値下がり）と推測します。
ローンのお客は余分に審査が加わるだけであまり気にする事はないと思いますが・・・。

お礼

ありがとうございます。
場所は都内です。
気になるのは、ポコポコと中古のライバルが出現するかもしれないこと、近くで新築（２年後完成）のモデルルームが秋には予定されていることです。
ならば、感じのいいご夫妻に１割引もあるのか。。。といいますと、疑問ではありました。
満額とはいわなくとも、それに近い線でローン審査に通ってくれる方がいいですよね。