中古住宅購入におけるシロアリ被害の瑕疵責任担保について教えたください(長文です）

質問

築40年の木造二階建で住宅および土地を昨年10月に購入しました。
引き渡し前に不動産会社はシロアリの防除を施し、室内のリフォームをして引渡しになりました。その時、「シロアリがいたから駆除したんですか？」と聞いたら、「中古物件売買時には防除工事が義務付けされているのでしただけで、シロアリはいません」という回答でした。
今年5月、室内にシロアリが発生しました。
保障期間内だったので駆除してもらいましたが、二週間ぐらいで違う所からシロアリが発生しました。（その後、3回出ました）
和室の床柱は何箇所も穴が空き、敷居に一部はボロボロで指で押したらつぶれてしまう状態になってしまいました。家族一同、呆然の状態です。
業者も信用出来なくなり、自分で床下を見てみると、柱の一部がシロアリに食われ1/3程スカスカになっていました。また土台の柱等、各部に古い蟻道が見られました。
担当者に瑕疵担保責任について確認しましたら「住宅に重大な欠陥があった場合に適用させる」と言われ、今回のようなケースは重大な欠陥では無いようなことを言われました。
私どもからすれば十分瑕疵担保責任が発生すると思うのですが、解釈的にはどうなのでしょうか。
また、不動産会社には瑕疵担保責任においてどんなことが要求出来るのでしょうか。
教えてください。
素人考えですが
1）損害賠償として購入金額の何％か金額を返還してもらう。
2）外部の第三者に床下を確認してもらう。（不動産会社は自分のところの大工さんに見てもらうと言っていました）
3）シロアリ被害の場所の完全な修復
（補修ではなく床柱等を新しく交換を要求する。）
4）シロアリの保障期間の延長、及び何年後かに再度、防除工事を約束
5）担保責任期間の延長
等を要求するつもりです。
長文で支離滅裂な文章で申し訳ございませんがよろしくお願い致します

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

専門家ではないので、個別のケースには当てはまらない可能性もありますが、参考までに回答します。

１）損害賠償は受けた被害に合わせて要求できるものですから、購入金額の何％というのは無理だと思います。

２、４，５は話し合いで決められることです。でも今までの経緯からすると売り主側業者の信用は低いと思いますので、２は強く要求してよいと思います。

３）完全な修復は質問者が費用負担する必要があります。
よく交通事故で廃車になっても新車購入費は出してもらえないと言われていますが、まさにそれと同じです。
一般的に築４０年程度の住宅程度の状況に回復するレベルまでは瑕疵担保として要求できると思いますが、新築同様のレベルまでは、要求できないと思います。
基本的には「しろありの損害賠償保証書」で定められた範囲内では請求可能と思います。

担保期間の変更というのは一般的にありませんので、
５はかなり難しい要求ですね。

売買契約書に瑕疵担保期間２年と記載されているということは、売り主が宅建業者でなければ、築４０年の物件ではかなり、買い主に極めて有利な条件ですね（現状引き渡しということが多い）。特約「しろありの損害賠償保証書」もかなり買い主に有利なものに思います。

シロアリの回答に対して、これが故意に隠していたものか、過失によるものか、過失の場合、事前の調査などがどれくらい行った結果見逃されたものかにより、売り主の過失責任が代わり、瑕疵担保の責任が変わってきそうです。

おそらくかなり買い手に有利な条件になっていますので、売り主が宅建業者なのでしょう。この場合宅建協会や役所の宅建指導課に相談してみるとよいのではないでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
宅建協会、役所の宅建指導課の相談も考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

biyadoo

大変ですね。

いくつかの疑問が。
＞中古物件売買時には防除工事が義務付が
契約書にこの項目か、その他保証書などありますか？
このコメントは初めて聞きます。

しかし、なにぶんにも築40年。
瑕疵とはいえないまでも、建物の寿命はきております。過去にもシロアリ被害はあったのではないかと想像できます。
売買価格も土地代金位ではないかと思います。

大変難しいのですが、当初からシロアリ被害がひどく隠していたと思われるのであれば別ですが、築年数から瑕疵担保責任はないかと思います。
中古はメンテナンスが必要なものと思ってください。

しかし、被害状況の確認をし、再度売主と不動産会社に対して駆除費用など交渉してもよいと思います。

一度、早くきちんとした業者に全てチェックしてもらった方が安心ですね。（建替えを進められるかもしれませんが）

お礼

ご回答ありがとうございます。
築40年で近い将来、立替えは覚悟していたのですが・・・
せめて購入時に「以前はシロアリは出たが駆除済み」と言ってくれればあきらめもついたのですが・・・
一度、業者に全てチェックしてもらいます。
ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。
＞防除工事が義務付が・・・
引渡し時に営業担当の方に言われました。
＞契約書にこの項目か、その他保証書などありますか？
引渡し時に「しろありの損害賠償保証書」を頂きました。
５年間保証で「建物修復のための費用を総額300万円まで補填」「施工した建物よりシロアリが発生した場合は、無料で再施工」と保証してあります。
また不動産売買契約書に「物件引渡し後、２年間の瑕疵担保責任を負担する」と記載があります。