物置はバルコニーに絶対置けない？

質問

区分所有権の対象となるマンションのバルコニーに区分所有者が物置を置く事はバルコニーが非常時の避難通路の機能を有している時は設置ができないということを聞いたのですが、その見解からすると、避難通路としての機能を果たすように物置を設置するとき（例えば、バルコニーに避難通路として60ｃｍ程度開けて物置を設置するとき）にはバルコニーに物置を置いてもかまないのでしょうか？

なお規約には「共用部分に私有物を置いてはいけない」とのみ記載してあります。この規約は上記のようなバルコニーの物置の設置に対して排除または原状回復を求める訴訟起こしても認められないという事になるのでしょうか？

出来ましたら根拠と共にお願いします。

回答No.13

st_tail · ベストアンサー

そもそも、避難上有効なバルコニーというのは、基本的なところに矛盾をはらんでいます。
先に述べたとおり、区分所有法では「通常の用法」としての使用が認められていますが、その一方で消防条例により「物を置いてはならない」とされているのです。バルコニーに全く物を置けないとしたら、できることと言ったらひなたぼっこ位になってしまいますね。

私は実務に携わっている人間ですので、一つの妥協点として、「置けるのはあくまでも移動、撤去が容易なものに限定し、避難誘導に妨げになるものは置かない」と言うスタンスを取っています。法的にどうか、と言う点は、残念ながら考慮していません。

こんな回答でご満足頂けますか？

お礼

＞こんな回答でご満足頂けますか？

いえいえ、大満足です。たいへん詳細な説明をいただき、大変に理解が深まりました。

ありがとうございました。

回答No.12

st_tail

再び＃11です。

補足事項に関してですが、マンション等のある程度の規模を持った共同住宅の場合、通常は２方向避難ができる設備が必要です。これは確か建築基準法で定められていたはずですが、そちらは専門外ですので、条文等はわかりません。

で、本来であれば避難階段を２箇所以上設置する必要があるのですが、「避難上有効なバルコニー」があれば、それを避難階段の代わりとして認めることになっております。つまり、今回ご質問のような、隣戸に逃げられるような構造のバルコニーは、完全に避難通路であると判断できます。
「避難上有効なバルコニー」については、下記のURLの６ページ目に、例が出ております。

この点から、ベランダに物置を置くのは避難通路を阻害する行為になると判断でき、これはいざと言う時にはマンションの居住者の命にかかわりますから、共同の利益に反する行為である、と判断できますね。実際、先に紹介した判例でも、物置の設置は「バルコニーの通常の用法とは言えない」と判断されています。

質問者さんは、それなら物干しや植木鉢もダメか、ということをおっしゃっていますが、厳密に言えばダメです。ただ、これらはバルコニーとしての「通常の用法」の範囲内と考えられますし、避難の際には容易に移動、撤去ができる範囲内であれば認められると思います。
実際に、避難ハッチの真下に物干し台やエアコンの室外機を設置していた住戸に対して、消防署からの指摘に基づいて移動のお願いをしたこともありますし、バルコニーに土を入れて花壇を造っていた人に、撤去を命じた判例もあります。

これらの点から判断すると、物置の設置は
１）バルコニーの通常の用法とは言えず
２）避難通路を阻害する行為となる
事から、通常は認められない、と判断してよいと思われます。せいぜい置けるとしても、小型のコンテナどまりではないでしょうか。

最後に「規約」云々と書かれていますが、最近の規約では使用細則の中で、バルコニー等への物置の設置を明確に禁止しているものが多くなっています。

もし、そのマンションの使用細則に物置の設置禁止が謳われていれば、避難通路がどうとか言う前に、設置そのものが規約違反である、と言うことになります。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18/06.pdf

お礼

度々の丁寧なご回答感謝いたします。

補足事項は質問事項とは直接的に関係なくなっていますが、出来ましたら教えていただければ幸いです。

補足

まずは丁寧な回答に感謝します。

回答者さんの回答を読まして頂いて違和感を感じ、広辞苑を調べてみて判ったことなのですが、どうやら、私は物置の定義に小型のコンテナも含んでいたようです。（私の物置の定義は「物」を「置」く入れ物を全て物置としていたようです。）とするなら、「通常の物置」は避難通路うんゆんを持ち出すまでもなく、先の　３）建物の美観を損なわないか　を満たさない事になりNGとなりそうです。

私の言わんとしていた事は回答者さまの述べられる「せいぜい置けるとしても、小型のコンテナどまりではないでしょうか。」に尽きます。

よって問題点は氷解しました。

ただ、回答者さんの回答で一つだけ理解できないポイントがあります。それは、

＞質問者さんは、それなら物干しや植木鉢もダメか、ということをおっしゃっていますが、厳密に言えばダメです。ただ、これらはバルコニーとしての「通常の用法」の範囲内と考えられますし、避難の際には容易に移動、撤去ができる範囲内であれば認められると思います。

についてなのですが、通常、規約等が無効とされる場合は
１）規約等が公共の利益を維持する必要を越えた過酷な制限である場合
２）規約等で制限されることが基本的人権を損なう行為の場合
であるとされていますが、バルコニーとしての「通常の用法」を規約で規定する事は上記1)または２）に該当するため「（専用使用権として）認められる」ということであれば意味が通るのですが、その場合、規約の一部分が遡及的に無効なのですから、

「厳密に言えばダメです。ただ、・・」でなく、

「バルコニーとしての「通常の用法」の範囲内と考えられますし、・・なので、厳密に言えばOKです。」

となるように思います。つまり、回答者さんはバルコニーとしての「通常の用法」もまた、厳密には規制されるべきもの（つまり、バルコニーとしての「通常の用法」を規約で規制する事は、共同の利益を維持する必要を越えた過酷な制限でもなければ、基本的人権も損なう事がない）とお考えという事なのでしょうか？

回答No.11

st_tail

マンション管理会社の社員です。

質問者様のご質問のマンションでは、バルコニーが共用部分で、専用使用権が与えられている、と言う前提で話を進めます。

今までのやりとりを拝見しましたが、「避難通路として使えるか」「その幅の根拠」に相当こだわっていらっしゃるようですね。

まず、共用部分とされているバルコニーでは、区分所有法第１３条により、「その用法に従って使用することができる。」とされています。では、物置を置くことが「その用法に従って使用」する事になるか、と言う点ですが、一応次の３点に抵触するかどうかで判断されます。

１）避難路としての利用を妨げていないか（必要な時に移動、取り外しが簡単にできるか）
２）建物の構造に影響を与えないか
３）建物の美観を損なわないか

従って、物置の大きさにもよりますが、外から見た場合にベランダに物置が置かれているのが見える様で有れば、単に通路幅６０ｃｍを確保しているだけではダメ、と言うことになると思います。

また、東京都の場合、火災予防条例第５４条に「避難の為に使用される施設には、避難の妨害となる設備を設け、または物品を置かないこと」と言う規定があります。バルコニーが避難通路とされているので有れば、大きさの如何を問わず、物品を置くことはできません。空き空間が６０ｃｍ有ろうと無かろうと、物を置いてはいけないのです。特に東京都の場合は、歌舞伎町の雑居ビル火災以来、このあたりはかなり厳しくなっています。

このような場合、管理組合は「共同の利益に反する行為」であるとして、行為の差し止め、専有部分の使用禁止、専有部分の競売、等ができます。ちなみに判例では、賃借人がバルコニーに物置を置いたのに対して、上記１）～３）に抵触する事から撤去を命じた判決が出ています。（東京地裁平３．１１．１９）

お礼

ありがとう御座います。

やはり、この掲示板では表面的な回答しか期待できないのか。と半分諦めていたところですので、感激です。

出来ましたら、補足について意見をいただけると幸いです。

補足

＞物置の大きさにもよりますが、外から見た場合にベランダに物置が置かれているのが見える様で有れば、単に通路幅６０ｃｍを確保しているだけではダメ、と言うことになると思います。

私の検討している事例ではバルコニーに外壁（高さ1.1ｍ）があり、その外壁の高さより低い物置が外壁の影になるように置かれている事例で外から物置の設置を窺い知る事はできません。よって条件３）は満たす事になりそうです。

また条件２）についてですが、耐加重を越えた重量の物置であるかということについてのみでしょうか？

条件１）についてですが、私の検討の案件は東京都ではありませんので、その県にも同様の条例があるかの検討は必要であると思いますが、東京都の火災予防条例第５４条の解釈についてもし、ご存知であれば教えていただきたいのが「避難の為に使用される施設には、避難の妨害となる設備を設け、または物品を置かないこと」の「避難の為に使用される施設」の定義に専有区分所有権の対象となる通常のマンションは含まれているのでしょうか？
含まれるとすると、京都の火災予防条例第５４条の「避難の妨害となる設備を設け、または物品」の定義でバルコニーに洗濯物を干すこと、植木鉢を置く事、エアコンの室外機を設置すること等の通常のバルコニーの使用法も禁止されるように感じられ違和感を覚えます。（尤、東京都という都会ではそれもOKと言う感もありますが、東京都以外の田舎ではかなりの違和感を感じます。その辺はいかがでしょうか？）

以上を詳細に検討するとやはり、「例え規約に物置の設置が禁止されていても、絶対にいかなる場合も物置が置けないということではない」という結論に達しそうです。

回答No.10

noname#18130

＞避難通路は広ければ広いほどよい
ってどこからきたんでしょうね

避難通路として確保してあるはずのバルコニーが途中で通れなくなる危険性ということです

ちなみに一般的な室内用伝道車椅子の場合最小回転半径は８０ｃｍです

お礼

ありがとう御座いました。

回答No.9

noname#45946

No.８です
構造設計に詳しい建築士さんではなく、
構造計算に詳しい建築士さんの間違いでした。

構造計算書を提示の上アドバイスを受けてください。
建築基準法に詳しい建築士さんにアドバイスを受けるには設計図の提示、
若しくは現地を見てもらうことが必要です。

失礼しました。

お礼

度々の回答ありがとう御座いました。

回答No.8

noname#45946

No.５です。
先ほど構造計算についてお話しましたが、
多くの建物でその様に設計されていると申し上げているのです。
正直言って質問者さんのマンションがどうなのかは分かりません。
ご自分のマンションの構造計算書を取り寄せ確認してください、
但し素人には理解できないと思いますので、
構造設計に詳しい建築士さんにアドバイスしてもらってください。
質問者さんのマンションのベランダの避難上の問題についても、、
建築基準法に詳しい建築士さんにアドバイスをもらってください。

構造設計に詳しい建築士さんと、建築基準法に詳しい建築士さんにお聞きになるのが一番です。
建築士さんでも専門外のことは詳しくない方が多いので注意してください。

アドバイスを受ける上で、料金が発生するかどうかは不明です。

ここで出る質問に対する回答は問題解決のヒントだと思うことが大切です、
ふに落ちない点はご自分で調べ、
自己責任において問題解決をお願いします。

補足

＞多くの建物でその様に設計されていると申し上げているのです。

それが事実だとすると、確かに、耐加重を超える物置を置く事は建物の不当使用行為に該当しますから、仮に物置が専有部分に置いてあったとしても原則、物置の排除に関する強制執行が可能（裁判により）である事は言うまでもないと思います。しかし、耐加重を論点に持ってくると、逆に、耐加重以下の物置を設置することは「避難通路としての機能を害しない限り」（ここが一番不明瞭なところなんです）通常のバルコニーの使用方法の範囲内となり、規約・使用細則等で耐加重以下の物置を設置することを禁止している場合は標準管理規約（単棟型）67条の規定により理事長からの勧告、指示又は、警告を与え場合によっては差止め、排除等を求めることが出来ても、強制執行判決が出ない？のではないかという最初の質問にもどってしまうのですね。

やはり、「避難通路としての機能を害しない限り」の定義を客観的にしない限りこの問題は先に進まないと言うことになるのではないでしょうか。

回答No.7

noname#18130

いくら補足したところで無駄なような気がしますが

もともと600ｍｍなければ配慮するでしょうが
途中に障害物のため逃げれなくなれば余計に危険なものになります

普通バルコニーを隔てる壁は簡単に壊れるようになっていますし、補助の健常者がいることもあるでしょう

バルコニーは非常時には避難通路になりますが600ｍｍでOKと言う事ではありません

お礼

再度ありがとうございます。

補足

なるほど、お陰さまでようやく仰いたいことは理解できました。

＞もともと600ｍｍなければ配慮するでしょうが
途中に障害物のため逃げれなくなれば余計に危険なものになります

つまりは、「避難通路は広ければ広いほどよい」と言う理論ですね。ごもっともです。しかし、その考えでは先に書いた60ｃｍの根拠と矛盾するんですよ。（大変失礼ながらここまでは大丈夫ですか？）

そこで、「避難通路は広ければ広いほどよい」の具体的な根拠（例えば、○×法では先の60ｃｍの根拠の法律に優先する等）教えていただきたいのですよ。その辺ご理解していただけますか？

客観的な根拠がないと確かにいくら補足して頂いても残念ながら無駄かもしれません。

回答No.6

ooooooooooooo

#1です。
　専用使用権があるといっても、専有部分ではなく共用部分の専用使用部分ですので、専用庭に物置を建てたりできないのと同じく、囲ってサンルームにしることもできません。

お礼

再度のご投稿ありがとうございました。

回答No.5

noname#45946

最近話題の構造計算ですが、積載荷重と言うものが有ります、
事務所では何キロ、住宅では何キロ、屋上などで人が上る場合、
上らない場合それぞれそれに基づいて計算を進めて行きます。

ベランダの場合は通常荷物を保管する場所では有りませんから、
室内よりかなり少なく積載荷重を想定してあると思います。
崩れ落ちる事はありませんが、

そこに荷物を置くことは、構造上において、かなり無理をさせると思いますよ。
大げさに言えば、居住者による耐震破壊。

通路を狭めれば、人の流れを乱し、押され倒れ避難が困難になる事も有ります。
ベランダは重要な避難通路の一つです、人の命が掛かっていますから、
荷物を置くこと控えてください。

補足

＞ベランダの場合は通常荷物を保管する場所では有りませんから、
室内よりかなり少なく積載荷重を想定してあると思います。

本当にそうなのですか？よくそのような主張をなさる方がいるのですが、私が調べてもそうである。という確証を得られずにいます。（今度、自分のマンションではクタイ図面を入手の予定です）

できましたら、そういう設計をすることがあるという資料を教えていただけるとありがたいです。

回答No.4

noname#18130

600ｍｍしかなければ車椅子での移動に制限あるでしょ

避難通路なら車椅子の使用は考慮しておくのが常識です

車椅子の使用が過酷な制限のうちと規約にかいてあれば別

補足

マンションの隣のバルコニーとを隔てる避難用の壁を打ち破り車椅子で通るのはかなり無理があるとあると思われますが、いかがでしょうか？そもそも、バルコニーも非常時には「避難通路」となるとすると、仰るとおり600ｍｍでOKと言う事になってしまいますよ？それともベランダは非常時には避難通路ではないと言うことを仰りたいのですか？

すいません、何を仰いたいのか私には理解でしませんでした。補足していただけるとありがたいです。

回答No.3

hima-827

質問者様は、どうしてもベランダに、物置を合法的に置きたいということでしょうか？
それでしたら、無理があると思います。
基本的に、マンションの規約に、ベランダにすぐ移動できない物を置いて良いなんていう所は無いでしょう。
また、避難通路に物を置くなどは、サイズに関わらず置いてはいけないと思います。
でも実際は、ベランダに物置を置いているお宅は、まま見受けられます。
多分、規約を無視して、後ろ指を差されているか、暗黙のうちの了解（そのマンションの常識になっている）になっているか、どちらかです。
まあ、万が一その物置のせいで、逃げ遅れるような事態になったら、責任は逃れられないと思います。
トランクルーム等、誰にもケチを付けられない方法を模索する方が、長い目で見て、得策だと思います。

補足

>質問者様は、どうしてもベランダに、物置を合法的に置きたいということでしょうか？

いいえ、私自身は物置なんか置かないですよ。(笑）ですが、他の人が置いています。
その方へを批判する事には全く興味はないのですが、純粋に実際はどうなの？？といった理由づけに興味があります。

＞基本的に、マンションの規約に、ベランダにすぐ移動できない物を置いて良いなんていう所は無いでしょう。
また、避難通路に物を置くなどは、サイズに関わらず置いてはいけないと思います。

私もそれが表面的な常識ではないかと思います。ただ、その常識は本当に正しいのか？その常識の限界はどこにあるのか見極めたいという学問的興味の対象なんですよ。出来ましたら、もう少し、明確な根拠を提示していただけるとありがたいです。（そこに興味があります）

出来ましたら法的根拠をお願いします。