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手附金と違約金とのことなんですが・・・
早急に知りたい項目です。 重要事項説明書で 手附金を売買価格の10％とし 違約金を売買価格の10％としている場合で 売主側も買主側も履行に着手するまでであれば 売主は手附金の倍額を支払い 買主は手附金の放棄によって売買契約を解除できるものというのは、わかるのですが どちらかが履行に着手している場合、どうなるのでしょうか？ 売主側から解除する場合 １：手附金x2(20%)+違約金(10%)=30% ２：違約金(10%)だけ 買主側から解除する場合 １：手附金(10%)+違約金(10%)=20% ２：違約金(10%)だけ 売主・買主とも、上の１・２のどちらのパターンに なるのか教えてください。 お願いします。
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＃２です。 新築の場合、売り主が宅建業者の場合が多いですが、売り主が宅建業者の場合、宅建業法により違約金など解約に伴い授受される金銭の合計が２０％を超える定めをすることはできないことになっています。 売り主が宅建業者の場合は＃３さんのような考えが成り立つとしても、買い手側からの解除の場合は、合計金額が２０％を超える契約は無効となります。ただし、売り手側に不利にする分には構いませんので、手付け金に加えて更に追加というような条件になっていたとしても 買い手側からの解除の場合は、 手付け金＋違約金の合計が２０％以内でなければなりません。 売り手側からの解除の場合はそのような契約も有効であり、合計金額が２０％を超えることもできます。 以上は売り主が業者である場合でしたが、これからは一般的な話です。 まず、重要事項説明で違約金の額を明示する必要がありますので、違約金条項に書かれた内容がそのまま違約金としての定めとなります。 違約金による解除と手付け金による解除は解除の方法が全く別のものなので、一般的には手付け金とは別の定めとして扱います。 違約金による解除の場合、原則として手付け金は返却することになりますので、取扱上は手付け金と違約金に差額がなければ相殺して、追加で支払うことはないようです。 ちなみに違約金は２０％とすることが多いです。 http://www.sunhousing.com/nagare/cancel1.htm
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売主側から解除する場合 １の30%です。 実質的には、10％分は手付けの返却なので、20％です。 買主側から解除する場合 １の20%です。 これで双方が同条件となります。 手付金にしろ、違約金にしろ、金銭の授受が行われたことによって「仲介手数料」が発生するのが普通です。 仲介手数料は物件価格の3％＋6万円が上限で、その額に設定されるのが普通です。 つまり、例えば買主から解除する場合、違約金10％だけの支払いでは、売主はそこから仲介手数料を払うと、実質７％程度しかもらえないことになり、解除による損害が大きくなります。 同じように売主からの解除の場合も、買主も仲介手数料の支払いが発生することを考慮して、手付けの倍返し、違約金の設定が行われるのです。
法律では明記してありませんが、判例などから自分が行った履行の着手は、手付け金による解除に影響しないということです。 すなわち売り主が履行の着手をした場合は、売り主は手付けによる解除が出来、買い主は手付け金による解除はできず、違約金による解除となります。 逆に、買い主が履行の着手をした場合は、売り主は違約金により、買い主は手付け金によります。 なお、違約金は手付け金より高くすることが多いと思いますが同額の設定になっているという条件下では、「違約金は手付け金に加えて」等という表記になっていなければ、違約金によるものでも、手付け金によるものでも相手に支払う金銭は１０％となります（買い主側からの解除は倍返しというのは、受け取った金銭の返却＋同額の金銭の支払いという意味です）。
契約書や重説に内容の記載が無いのでしょうかね？ 売主側が解除の場合 2です。 買主側が解除 2です。 手付解除と違約金の解除は別々と考えるのが一般的です。
