土地造成から決済までの流れ

質問

初めて質問させて頂きます。
この度、新築することになり、ハウスメーカーとの契約をし、今年の２月に手付金を支払いR不動産での土地を契約をしました。

契約書の主な内容は以下の通りです。

・買主は売主に売買代金の残額を平成19年４月25日までに（検査済み証交付有り次第速やかに）支払う。

・売主は買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、また買主は売主に支払済みの手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

前項による解除は相手方がこの契約の履行に着手したとき、または平成19年５月４日を経過したときはできない。

・売主または買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は自己の債務を提供し、かつ相当の期間を定めて催告した上で解除できる。
・契約解除に伴う損害賠償違約金は36万とする。

私共と不動産業者の話は次の通りです。

２月契約した時点では４月の25日までには売買可能という話だったのが４月の中旬の電話で「測量士が遅くて売買がゴールデンウィーク明けに遅れます」という話。

今度はゴールデンウィーク明けの５月15日の電話で「土地家屋調査士が遅くて５月末に遅れます」という話でした。

１ヶ月も決済が遅れており、また５月末には必ずしますといった電話も今のところありません。

このように測量士さんや土地家屋調査士さんの遅れで決済が遅れるようなことがあるのでしょうか。

現在、１ヶ月も遅れていますがこれがまた２ヶ月、３ヶ月も遅れた場合、私共が例えば土地代金の減額措置、１ヶ月分の家賃などの請求はできるのでしょうか。

このようなケースを他に聞いたことがないので、詳しい方回答よろしくお願いします。

回答No.1

turbotjc

業者してます。

土地の引き渡しが遅れているとのこと。大変ですね。ハウスメーカーの営業担当に今後の対応を相談してみるのが解決の早道かと思います。まず大事なのは遅延の原因をはっきりさせること。そして買主としての当面の方針を決めることです。代金減額などの交渉はそれからの話です。

引き渡しが遅れること自体は決してあり得ない話ではありません。しかしそれがいつになるのかはっきりしなければ困るのはご相談の通りですね。
「測量士が遅くて」というのではいかにも理由として中途半端ですよね。
1.仕事のできない測量士ということなのか。
2.本件周囲の土地所有者と土地境界についてもめているということなのか。
3.あるいはその他

今回の取引は大きな土地を分筆して引き渡すということなのでしょうか。分筆できなければ確かに引き渡しはできませんけど。ともかく原因が分かれば当面の見通しが立てられます。その上で引き渡しに向けて努力するのか、あきらめて解約するのかのどちらかですね。
引き渡しの遅延については、時期を明確にした上できちんと書面にして、それが守られなければ解約とするか、売主が遅延損害金を支払うという内容にするべきでしょう。

それなりのハウスメーカーと契約しているのなら経験も豊富でしょうし、彼らも土地が引き渡されなければ自分たちが仕事にならず困る訳なので、相談すればきっと親身になってくれるはずですよ。

ちなみに損害賠償の予定金額が36万円とはずいぶん安いですね。通常は売買価格の10～20％というのが多いと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

＞「測量士が遅くて」というのではいかにも理由として中途半端ですよね。

そうなのです。
不動産業者側は、「測量士が仕事の遅い測量士だということ、
土地家屋調査士が通常は１週間ででいる仕事を、ひとつひとつきちっとしたい性格の方なので１ヶ月もかかっている」と主張しています。
ちなみに市の完成検査は４月末に終わったという話は聞いています。
なのでこれが本当でしたら後は土地家屋調査士さんが法務局で分筆の手続きをすることとあとは道路を市に移管するのみという話です。
ですが今月末には分筆の手続きは終わるということでしたのに未だ連絡がないので困っています。

＞引き渡しの遅延については、時期を明確にした上できちんと書面にして、それが守られなければ解約とするか、売主が遅延損害金を支払うという内容にするべきでしょう。

１ヶ月も遅れているので、今後も遅れるようでしたらきちんと書面にしてもらうように不動産業者に言おうと思います。

ありがとうございます。

今回は17区画の分譲地で22人の地主さんの土地なのだそうです。
なので時間がかかると仰ってました。
素人の私は不動産業者にそういわれると、「あぁ、そうなのかな」と納得してしまい強く言えずにここまできてしまいました。

造成が終わって、完成検査を受けて、法務局の分筆の手続きなど、
当初は１ヶ月くらいと聞いていたので、それがさらに１ヶ月かかっていて、戸惑っています。

正直戸惑っています。

ちなみに損害賠償の予定金額が36万円とはずいぶん安いですね。通常は売買価格の10～20％というのが多いと思います。

＞そうなのですね。
土地の価格は930万なのですが・・少ないのですか・・・

もし履行遅滞で解約ということになれば手付金の36万を返していただくだけではなく、
ハウスメーカーに対しての損害賠償＝すでに来月には着工できるように資材も注文し建築確認の書類も作っているので。も不動産側に請求できるようなことを聞きましたが、
今回の場合、契約に36万とかいてあるので、ハウスメーカーの損害賠償請求はできないものなのだろうと思っています。

お忙しい中、回答ありがとうございました。
専門の方の意見を聞いて、こちらも今後の対策を練ってみます。