住宅ローン返済について、ご意見をお聞かせください。

質問

約3年前に夫婦２人でローン（35年）を組んで、マンションを購入しました。
審査当時（5年前）の年収は、主人（35歳）約780万、私（27歳）約350万で、ローンは約3,700万です。

現在のローン残高は約2,700万程度です（何度か繰上返済をしました）。
私たちの年収も少しは上がり、主人約900万、私約550万です。が、現在私が訳あって退職を考えています（退職金はほとんど期待できません）。
しばらく休養した後、パートで働きに出ようと思っていますが、年収は100万程度になってしまうと思うので、これからローン返済は、ほとんど主人1人の給料でやっていかなければならないと思います。
となると、繰上返済なんてとても出来なくなってしまいそうです。

そこで質問なのですが、

１　夫婦合算の収入で組んだローンで、どちらかが退職するなどして収入に大きく変動があった場合、申し出る必要はありますか？
2　ローン返済期間はまだ残り約30年はありますが、主人の年齢（今年40歳）を考えるとできれば定年までには完済したいと考えています。
　　これからもっと切り詰めて、貯蓄も増やしていかないと・・・とは考えていますが、年収約900万で2,700万のローンを残り20年で返そうというのは、正直どうなんでしょうか。
　　無謀というか、かなり厳しいものでしょうか。

ちなみに、子供はいません（この先も作る予定は全くありません）。
今までは、貯まったらローン繰上げという感じでやってきたので、現在の貯金は500万程度しかないです。
老後のことも考えて、退職金（主人の）には手をつけたくないので、その前に完済できれば・・・と思っていますが、少し考え方が甘いでしょうか。
率直なご意見を聞かせていただけると有難いです。必要な情報がありましたら、補足させていただきます。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です（ＦＰは２級技能士なので、専門分野以外は多少のアドヴァイスができる程度の知識しかありません）。

１　夫婦合算の収入で組んだローンで、どちらかが退職するなどして収入に大きく変動があった場合、申し出る必要はありますか？
必要はありません。

２　年収約900万で2,700万のローンを残り20年で返そうというのは、正直どうなんでしょうか。無謀というか、かなり厳しいものでしょうか。
子供の養育に関する費用がかからないので、無謀ではないと思います。
融資審査の基準として、年間の総返済額（住宅ローン以外の借り入れがある場合、それらを含めた額のことです）が、年収の４分の１以下ならば返済は可能とみます。
返済額は、利息によって変わりますが、返済に計画性を持たせるため全期間固定金利とした場合、メガバンクなどでは3.22％という金利が呈示されています。
このレートで、2,700万円を20年返済、ボーナス返済なし、元利均等償還とした場合、毎月の返済額は152,732円となります。
年間返済額は、152,732円×12か月＝1,832,784円となり、これを４倍しますと7,331,136円となります。
この額が年収の900万円より少ないので、無謀とはいえません。

現在の金利がどのような設定になっているのか分かりませんが、もし、現在が短期の固定金利選択型ならば、全期間固定金利の住宅ローン商品への借換えも検討されるとよろしいかと思います。
その際、借換え額は少しでも減らした方がよろしいですので、緊急時に備えるための費用として考えていらっしゃると思われる貯金500万円は、もう少し取り崩されてもよろしいかと思います。

マンションの長期修繕計画がどうなっているかは分かりませんが、ペイオフの関係から、敢えて修繕費用を借り入れされるマンション管理組合さんも増えています。
ですから、お住まいのマンションの長期修繕計画によって、メンテナンス費用のため確保しておく額も変わってきます。

また、マンションの場合には、老後をどのようにされるかによってもアドヴァィスが変わってくるんです。
実は、戸建ての場合とマンションの場合では、この辺りの考え方に差が出てくるのですよ。
戸建ての場合は、亡くなるまで住み続ける－という方が殆どですが、マンションの場合は、亡くなるまで住み続ける－という方と、大規模修繕にあわせて手放して施設に移る－という方に分かれるので…。

パート年収100万円は、現在の年収から考えると微々たるものでしょうが、あるとないではかなり差が出るものです。
計算上は、ご主人の収入のみでも、決して無謀とはいえない程度ですので、奥様のパート収入は繰上返済に充てる－くらいに考えてもよろしいかと思います。

お礼

回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。
数字的には不可能ではないんですね。ですが、今と比べるとどうしても苦しくはなってしまいますね＾＾；
老後はおそらく大規模修繕などを機に手放すことになると思います。
そのためにも老後の資金作りもしておきたいのですが、両立は難しいですね。まずは早くローン完済することを考えたいと思います。

回答No.4

kirara3970

FPです。
緊急予備費としてなら500万円は必要ないと考えます。
一般的に多いのは
1.親の死亡時
2.がんなんどの長期入院
3.自動車の購入
4.住宅のメンテナンス
5.リストラ
5以外は保険や計画化でほぼ対応できます。
繰上げ返済と保険料などを比べたら保険料のほうがずっと安くなるはずです。
500万円の年間の利息とローンの利息を計算すればわかると思います。

貯蓄は100万円から200万円程度も問題ないと思います。
例えば、貯蓄以上に100万円以内の急な出費がもしでてきてもご主人の年収からは融資は容易だと思います。いざというときはカードなども使えると思います。
奥様の収入はパートなら月5万円（年60万円）は見込んでも良いでしょう。工場・派遣会社でよければ地域によりますがもっとあると思いますが、扶養範囲にするかはまた別です。
お子様がいなければローン以外の基本的な生活費は20万円から30万円あれば普通は生活できるはずです。
できなければ腕の良いFPを探してください。

お礼

回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。
貯金は現状をできるだけ切り崩したくはないと思っていますが、ローンの利息もバカにならないですよね・・・。
保険ももう少し見直ししたり、もっとうまくやり繰りして２０年で完済できるように頑張ります。

回答No.3

byu02371

お住まいの地域がわからないので、何とも言えませんが、このご時世ですので、特別な技能をお持ちの場合は別ですが、再就職先が、すぐにはみつかるとは限りませんので、質問者さまの収入はないものとして、考えられた方が良いと思います。
　貯金については、ご主人さまの年収程度は、置いておかれると、何かあったとき（働けなくなった場合など）に安心だと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
退職後はパート勤務しか考えていないので、私の収入は０円～最大１００万円程度と考えています。ちなみに首都圏在住です。
貯金はこれ以上切り崩すのはちょっと不安だし、これからもっと上手くやり繰りして返済を頑張りたいと思います。

回答No.2

toshi184

1番については申告の必要はないと思います。

2番についてですが、自分の感覚で言えば問題ないかとは思いますが、vivivさんご夫妻の毎月の収入支出を計算しなおしてシミュレーションしてみてはどうでしょうか。

金利も何も考慮しないすごく大雑把な計算ですが、残り2700万のローンを20年で返すとすると年間のローン返済総額は200万少々という感じでしょうか。管理費修繕費駐車場代は別途ありますが、ローン返済だけで年間250万確保できるなら問題ないと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
特に申し出る必要もなく、頑張れば２０年での返済もムリではないということですね。
繰り上げも出来るよううまくやり繰りして、頑張りたいと思います。
とはいえ、返済に年間２５０万と考えると厳しそう・・・生活を改めないと。

回答No.1

walkingdic

>１申し出る必要はありますか？
ありません。

>2　年収約900万で2,700万のローンを残り20年で返そう
可能です。
ご質問の場合にはお子さんがいないようですから、子供にかかる教育費はないので特段に問題はないでしょう。
（子供がいるだけで１０００万単位で必要な費用が増加しますので）

お礼

回答ありがとうございました。
特に申し出る必要もなく、頑張れば２０年での返済もムリではないということですね。
繰り上げも出来るよううまくやり繰りして、頑張りたいと思います。