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築22年中古住宅 購入すべき？（長文）
（状況） 主人３３歳。妻３３歳。子供３歳。主人の手取り、残業代（流動的）含めて２８万～３０万 年収５５０万～６００万 主人の実家の近くで2年近く物件を探してきた。 子供が小学校へあがる2年後までには引っ越したい。 （今回の物件） 築22年（昭和58年8月築）中古住宅（元は会社の社宅） 東南角地 ３９坪 ２４００万円 台地上平坦地。日当たり風通しがよい。 リフォーム済み渡し（内装一式 キッチン 屋根塗装 外壁吹付 防蟻工事） 立地や土地についてはほぼ理想どおりですが、次の３点について非常に悩んでいます。 (1)建物の耐久性 今後20～30年は建て替えができないので、基礎や構造がそれまで持つものなのか。補強やメンテナンスに多額のお金が必要になるのか。 (2)間取り、増築について ２階３部屋の３LDKですが、できれば１階に６帖一間を増築し、また浴室をユニットバスに取り替えたい。リフォーム業者の見積もりでは、６帖増築とユニットで２７０万円といわれました。今回の業者に一括でやってもらったほうがよいのか、後で増築したほうがよいのか、そもそも築22年の物件に270万の増築はやめたほうがいいのか。 (3)住宅ローンについて 自己資金400万円での借り入れ額 (1)そのまま 物件2400万＋諸経費200万－400万＝2600万円 (2)増築 (1)＋270万円－400万＝2870万円 今の家賃が実質６万円ですので、月々の返済額は８万円前後がギリギリです。(1)の場合５年固定2.3％ (2)の場合３年固定1.54%あたりがぎりぎりかと思います。本当は35年固定がいいのですが、今3%台の金利を選ぶと月々返済額が厳しいです。 このような状況ですが、他に有効な住宅ローンの組み方があるでしょうか？我が家でこの借り入れ額は適正でしょうか。何かアドバイスがあればよろしくお願いいたします。
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同世代です。 3年前に家を建てました。 ローンは（１）くらいです。年収はどんどん増えてきて 当時より年収で150万増くらいです。 今では返済がだいぶ楽になりました。 ちなみに30年固定の２．６％です。 家の価値としては30年大丈夫として計算すると、残り8年。 1500万円だとして減価償却すると400万の価値です。 単に計算ですが、実際は流行や機能的に見て、もっと少ない気がします。 また、増築と浴室取替えはローン増になる分いい選択とはいえませんね。 子供が30歳くらいまで一緒にいることを考えると、あと27年くらいの 耐久性が必要です。また、住みやすくするために機能の追加も必要になります。ご主人の年齢からしても新築したほうが良いのではないかと思います。税金も優遇されますよ。 まだ、2年ありますので自己資金をためながらゆっくり検討してみてはいかがですか？自分は5年くらい検討しました。 ローン金利の上昇が今後は加速しますので、出来るだけ長い期間の固定の選択がいいと思います。その方が、人生設計が楽ですよ。 家を建てると家賃より出費が増えますが、逆に節約もできるようになります。たとえば保険料などローンに付いてくるのもあるので減らせます。 最後に、ギリギリのローンでも「夫婦」力を合わせれば何とでもなると思います。
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築22年ということで、基礎や構造は古い時代のものですよね。 しかも建ってしまった建物は、どんなにプロが調査しても限界があります。耐久性は正確にはわからないと思います。 (不動産調査の会社、数社に電話して聞いてみるとよいです、私も聞きましたが、たいていは「建ってしまった建物は正確にはわかりません」と言われました。) さて、長期固定にすると毎月の返済が苦しいというなら、そもそも購入金額に無理があるということです。 それに築22年ということなら35年は組めないかもしれません。 一戸建ては20年を過ぎると担保価値が大きく減少するので、銀行も長期間融資はできないのです。 仮に20年完済を条件とされたら、毎月の返済額もかなり苦しくなりますね。 それに築22年ならばローン控除も受けられませんから、資金計画はかなり厳しくなるのではないかと思います。 それと増築ということですが、これはリフォームローンになるのだと思いますが、その場合は金利も高いし、融資期間も短いです。 ひとつ、違っていたら申し訳ないですが、増築は可能な物件ですか？ 建蔽率容積率オーバーになると違法建築ですから、ローンが組めなくなりますよ。
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ご回答ありがとうございました。このたびの物件は建築図面等も一切残っていないので、余計にわからないことが多く、建築士の方に見ていただきましたが、おっしゃるとおり耐久性については断定できないということでした。自分たちの目で確認しても、基礎が無筋コンクリートかと思える部分があったり、やはり建物への引っかかり（不安）がどうしても拭い去れない気がします。増築についての建蔽率容積率などはクリアしています。リフォームローンは考えておらず、今回のリフォーム時に一括でやってもらうか、後でやるとすれば自己資金をそちらに回す方法で考えていました。
■ローンについてはＮｏ２さんのように、長期35年間固定金利で計算してください。それで返済が苦しいようであれば、資金計画に無理があります。「今３％台の金利で返済が難しい」のならば、将来もっと金利が上がる時には破綻します。ここ数年の低金利は一時的なもので、金利の動向からすれば「スーパーの開店特売」のようなものだったのです。通常の住宅ローンは4-5％が普通です。 ■20年を過ぎた物件は10年ごとにメンテナンスが必要です。現在は内装のリフォームだけがなされたようですので、この10年以内に外壁や屋根などの外回りのメンテナンス・リフォームが必要になるものです。前回、外壁や屋根の塗り替えをいつ行ったかを確認してください。39坪の家としますと、外壁や屋根の25-30年目のメンテナンスで250万円程度かかります。最近に外回りのメンテナンスを行っていないようなら、この費用も計算に入れなくてはなりません。 ■増築については予算があれば「築22年だからやめたほうがよい」とは申しません。けれども、上記のようにメンテナンスでの出費は必須です。 ■読めば読むほど「資金計画に無理がある」と言わざるをえないのですが‥‥。
補足
ありがとうございます。ローンのほうはもう少し考え直してみます。 外回りのメンテナンスですが、今回の物件は、外壁吹付、屋根塗装、破風・軒天塗装、玄関壁タイル張り 等の外回りのリフォームもやってからの引渡しになります。（２４００万円に込みの値段）また、３９坪は土地の広さで、建物自体は２５坪になります。（木造スレート葺き）最初の書き方がわかりづらくてすみませんでした。
- ceaser
- ベストアンサー率25% (201/784)
建物の耐久性に関しては、＃１様のおっしゃるとおり。専門業者に査定してもらってください。 ローンは、今の金利が上昇する環境下で1.54％三年固定を選ぶのは、お書きになっている状況から判断して、３年後に地獄をみるリスクが非常に高いです。 今の環境下では、最低金利４％でも返済できる範囲でローンを設定されることをお勧めします。
補足
お答えありがとうございます。３年固定資金計画のほうはもう少し考えないといけないですね。もし購入するとすれば、３５年固定が組めるくらいの自己資金を捻出する方法を考えて見ます。
- BABA4912
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(1)建物の耐久性 現物を確認していないのでここからは回答ができないと思います。 リスペクト業者に診断してもらったどうでしょう リスペクトで検索すると探すことができますよ (2)間取り、増築 これも(1)と同様に現在の状態を確認する必要があります。現在の住宅に充分な耐久性があるようでしたら増築する価値はありますね ローンはぎりぎりの返済を選択すると今後の長期の返済期間の質問者様のほんの少しの経済状態の変化に対応が困難になります。 できれば自己資金をもう少し増やすことはできませんか
補足
お答えありがとうございます。実はこの日曜日に、建築士の方に現場へ同行して目視で見てもらった結果、家の傾き、雨漏り、床下など眼で見た限りは大きな問題点はないとのことでした。当時としては違法な建て方はしていないけれど、やはり築２２年なりの建物ということでした。（現行法では不適格） また、天井裏と床下にも潜って、自分の眼でも見たところ、床下も乾いていて、心配していた浴室周りの根太も、シミはありましたが腐ってはいないようでした。ただ、基礎のコンクリートの点検孔の破断面を見ると、鉄筋の入っていない無筋コンクリートのようで、建築士の方もその点は気になるとおっしゃってました。天井裏や床下から確認したところ、斜めの筋かいも、主要なところにはほぼ入っているようでした。
補足
ご回答ありがとうございました。おっしゃっていただいたとおり、増築をするとローン金額的に厳しくなり、建物全体のバランスも悪くなるなどの問題もあり、逆に増築をしないと日々の生活の利便性が悪いというところで、主人と散々悩みに悩みました。本当にこの一週間、ローンの問題も含め胃が痛くなるほど検討したのですが、やはりもともと更地に新築の頑丈な家を建てたいというの希望もありましたので、今回の物件は断念して、自己資金を増やすことと、今後のライフプランも含めじっくり検討していくことを考えたいと思います。相談にのっていただきましてありがとうございました。