築40年の鉄筋コンクリート住宅を購入→リホーム(・_・)

質問

購入あと一歩で、「この物件は、どうなのか？」と思い、この場をお借りして皆様のご意見をお願いしますm(__)m。地元の不動産屋に中古物件（一戸建）を以前から頼んでいたのですが、この度、立地、価格共に要望のものがあると連絡があり、早速見に行ってきました。（以下箇条書き似させてもらいます。）リホームも視野に入れ、後々どうなのか少し心配です。

○築40年二階建（2階木造部分は、完成10年後に増築）
○1階は鉄筋コンクリート造（後に増築可能といううたい文句で売られてい　　　　　たそうです。）
○水周りは、今住んでらっしゃる方が、以前（5～7年前）改装済み。
○販売希望価格は、ほとんど家代は含まれていないとのことで、土地価格をみても近隣の相場相応。でも、100万値切ることができました。
○購入後、予算約700万円で可能なリホームも考えています。
○立地的には、小学校に近く、土地は地盤の良さ、広さ（67坪）南向きの広い間口。と、気に入っています。
○今回の購入価格とリホームの合計で、近隣でウナギの寝床の新築一戸建てが買えます。（立地、方角は選べませんが）
○あと、建築士の方に目視で（お金がかかったので）見てもらったところ、程度は良いと言われました。後は、はがしてみないとわからないそうです。住宅供給公社が販売したもので、その頃のは多分海砂は使ってないだろうとの事でした。

長々となりましたが、どうでしょうか？やはり築40年というのは、いかに鉄筋コンクリート造でも、後々のリスクが増えていくでしょうか？
建築の事などはシロウトなもので、皆様のご意見をお聞かせ下さい。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

築４０年というと１９６６年頃のものですね。

時期的にいってバブルと同じオリンピック景気の時代のもですので、結構粗雑な建物が多かった時期です。
東海道線のトンネルのコンクリートが剥離した事故がありますが、ほぼ同時期のものと考えた方がよいです。

この時期ですと海砂の使用やアルカリ骨材反応の出る材料を用いていた可能性もあります。
但し専門家が見た限りでは外観上目立つ劣化はないということなので、この点はあまり心配ないかもしれません。

ただし１９８１年以前の物件ですので、いわゆる新耐震基準で設計されたものではありません。この当時の基準で設計された建物は、耐震性が劣る場合もあります。実際に補強をしても現在の基準を満たすことができないとして取り壊しになった物件もあります。
特に鉄筋コンクリートについてはせん断破壊といういきなり倒壊する破壊形状についての知識がなかった時代での設計方法ですので、耐震性についてはかなり不安なところがあります。できれば売り主に協力してもらって、耐震診断や耐震基準適合証明を受けた方がよいと思います。

また鉄筋コンクリートの寿命は６０年から１００年と考えられています。６０年というのはコンクリートがアルカリ性を失い（中性化）中の鉄筋がさび始めると考えられる時期です。
だから最短ですと後２０年程度で寿命が来る可能性があるということを理解した上で購入計画は立てた方がよいと思います。
また建て替えも視野に入れて、解体費用についても検討しておいた方がよいと思います。

また防水関係は定期的にメンテナンスを行わないと雨漏りの危険性もあります。この記録もよくチェックした方がよいのではないかと思います。

公社物件だからといってよいものとは限らないと考えておいた方がよいです。今の都市整備機構物件などは設計図書紛失など様々な問題が報じられていますし。

また、増築部分の木造というのは大丈夫でしょうか。異なる構造間で地震の際に振動性状が違うため衝突による破壊というのもありまし、崖地など（こういうところは地下部分・基礎として鉄筋コンクリート、建物を木造として最初から設計しています）を除けば通常コンクリート構造物と木造という組み合わせ同じ建物に用いませんので（基礎部分を除く）。

以上心配させるようなことばかりで済みませんが、古い物件だけにいろいろ問題点は洗い出しておいた方がよいと思い回答させて頂きました。
なお、契約する際には瑕疵担保についても十分売り主と協議して決めることをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

回答No.6

ma391223

はじめまして。１階ＲＣの構造形態は「壁式」でしょうか？
専門の方に目視点検されたのであれば問題はないとおもいますが。。。
一般的に最近の話になりますが、ＲＣの耐用年限は６０年くらいだと
思います。建築してから４０年。。。現物を見ていないのでなんとも言えませんが、劣化の進行具合にもよります。後は構造的に「負荷」がかかるような形態で無い事が大事ですね。「供給公社」。。。。
もし「海砂」であれば今頃、あちらこちらにクラックが出まくっているはずです。（当然中の鉄筋は酸化により膨張→さらにクラック増大）
実際の壁を見ないとなんとも言えないのではないでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

補足

すみません。１階ＲＣの構造形態は「壁式」です。あと、建築年数は約35年ほどでした。（すみません、手元に資料が無い為おおよそです。）

回答No.5

noname#65504

＃３です。

訂正です。
東海道線ではなく山陽新幹線でした。

なお、海砂については意見が分かれているようですが、１９７０年前後に主に使われていますので、時期的には微妙なことだと思います。

構造的な問題としては以下のサイトをご覧下さい。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR030407.html

お礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

回答No.4

noname#39684

築40年ということで、海砂は使っていない頃でしょうけれど、逆に断熱材は貧弱な年代です。一部壁をはがして結露の有無や増築部分との断熱材具合をチェックし、断熱材は入れなおさないといけないように考えます。欠陥というのではなく、そのような建築が普通だった時代だからです。

土地は良いようですので、前向きに考えることでよいと思います。

総床面積がわかりませんが、40坪程度の家であればやはり内装と外装リフォームに最低で700万円、キッチンやバスを新品にすると＋500万円というところだと考えます。キッチンを新品にするなら700万ではキツイような感じです。

最初のリフォームが肝心ですので、リフォームは格安ではすまないと思いますし、格安には済まさないほうがよいと考えます。その分土地のメリットを買うというところです。

補足

回答ありがとうございます。やはり断熱材は最近の気密性重視の建築物と違い、RC壁の内側に少し空間を設けて内装壁といった感じです（たたいた感じでは）実家が木造のやはり30年前の建物で、壁厚などは今と違い無いようなもので、冬は本当に寒かったのを覚えています。しかし、今回の物件は壁厚はRCということでそこそこはあるので、それほどでは無いように思うのですが…。あと、外装は見た目はきれいで、何年か前に吹きつけ塗装を施したとの事です。数年前の芸予地震の際、近所の木造住戸で風呂がタイル貼りの所は、タイルが全部剥がれてしまったのに対して、在来の部分がRCだからなのか、地盤が良いのか、この建物の（増築部分も）被害は無かったそうです。今のところ前向きに検討してはいます。なんとか長くて30年住み続けられるようリホームのために用意した約700万円をどこに使っていけばよいのかという「優先順位」と、私の現時点で気がついていない「落とし穴」等があればみなさまのご意見で、早めに知っておかなくてはと思っています。まだそんな不安要素が残っていて、1カ月待ってもらっている不動産屋からも、早めに買う意思表示をして欲しいと言われています。中古物件を買われた方のご意見や、建築関係の専門的な知識のある方のいろいろなご意見をここできいて、最終的に気持ちの良い形で踏み切れればと思っています。
さらに補足として、2階の木造の増築部分は1階のＲＣ（屋根は木組屋根材はトタン）に3/5ほどかかる状態（全部が乗っているわけではなく）で、下部分がガレージとなっています。正面から見るとちょうどL字型になっています。
長くなりましたが、どうも有り難うございました。また何かお気づきの点などありましたら経験・知識等薄い者ですのでアドバイス宜しくお願いします。

回答No.2

noname#19073

2階の木造部分も30年は経過しているわけですよね。

微妙な問題ですね・・。
それだけの年代モノのですからご質問者が書かれているように後々のリスクは否定出来ないでしょう。
ウナギの寝床程の新築が欠陥等なく問題無い家の場合には、そちらの方が当面手は掛からないかもしれませんね。

又、一度建築士の方に有料で見て貰ったならば、基本的には建物についてそれ以上のアドバイスを書けるはずもなく、最終的には剥がしてみないと判らないという点に付いても同様かと思います。

こういう問題はどちらかと言うと選択者の価値観に委ねられる部分が強い問題です。年齢・家族構成等書かれておりませんのでわかりませんが、最終的には子供等に土地だけでも残れば良いという考え方もあるでしょう。

逆にまだ20代とした場合には、今後30年40年と住み続ける生涯の家としては少々心許ないとも言えるでしょうが、それは新築であっても完全に払拭される問題ではなく、やはり価値観です。

価格的には土地代程度ということで、その部分だけを見れば悪い買い物では無さそうですが、建物が最低でも10年15年程度は持つというような構造躯体についての確信が持てれば良いのですが。

お礼

回答ありがとうございます。他のリホーム会社が無料点検を行っているそうなので、もう一度そこでも検査してもらおうと思います。そこだともう少し丁寧な検査を行ってくれそうだったので…。まだ不安は残るので、もう一度診てもらってみます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#23306

前居住者が、手放された理由は何なのでしょか、わかる範囲で補足をお願いします。

補足

早速のお返事ありがとうございます。今住んでらっしゃるご夫婦はもう歳をとられていて、ご病気で体もあまりムリができないということです。庭の手入れや、あと坂は緩やかですが平地ではないということ、等あるようです。次は便利な平地のマンションになども考えてらっしゃるようでした。こんな感じでよろしいでしょうか？