家の登記に関して

質問

今度新築しました。
家の登記をする上で単一か共有するかで迷ってます。
土地は以前購入していて、自分名義です。
家の方が２４００万円かかっており、
土地との合計が４０００万円です。
資金調達としては、頭金２０００万円、ローン２０００万円としています。
このとき頭金として妻が妻の親から住宅資金贈与として５５０万受け取っています。これと自分の貯金で頭金としています。妻は専業主婦です。
最初は、妻も資金を調達しているので、共有にした方が非課税ですむと考えていました。
しかし、ローンは自分だけの単独としているため、この場合、妻が連帯保証人となったり、逆にローン支払いで妻への贈与になったりするという話を聞いたりしました。そのため、単一名義のほうがいいのかなと思ったりしています。この場合税金関係を含めてどちらで登記したほうがベストと思われますか、詳しい方の回答をお待ちしてます。

回答No.3

spring8

住宅の新築、おめでとうございます。

ご質問について、確認させていただきます。

建物の新築資金２４００万円の内、現実の支払額は、
ご主人さんが頭金とローンを合わせて１８５０万円、
奥さんが　実家の親御さんからの援助５５０万円、
として理解してもよろしいのでしょうか？

また、奥さんが親御さんからもらわれた援助資金は
土地購入のためではなく、
住宅新築用に贈与を受けたのでしょうか？

頭金の中に奥さん名義の通帳から支出した　
他の金額等（親御さんから贈与を受けたものの他に）
はないのでしょうか？

それらが無く、上記のとおり、
ご主人さん＝１８５０万円、
奥さん＝５５０万円が、　現実の支払いだとすれば、
その新築資金の出資割合のとおりに、
「ご主人が持分１００分の７７」、
「奥さんが持分１００分の２３」の２名の共有名義で建物の登記をすると、贈与税はかかりません。

奥さんの親御さんからの５５０万円の資金援助については、
「住宅資金の贈与の特例」（５分５乗方式）が適用されて、結果的には５５０万円までなら　それを奥さんの持分とすることで贈与税はかかりません。
但し、親からの援助でも「住宅資金の贈与の特例」では、「父母には配偶者の父母が含まれない。」旨の規定があるため、
これをご主人さんの持分とすると、贈与税の対象となります。
※住宅資金の贈与を受けた場合の特例については、下記の参考ＵＲＴをご覧下さい。

建物の名義については、実際に誰がいくら支出したか
（ローンの支払いも含めて）によって、定めるのが基本　とお考えになったらよろしいと思います。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4502.htm

回答No.2

noname#20102

＃1です。
銀行から妻を連帯保証人にしないと融資は降りないという条件をつけられた、ということでしょうか。
どちらにしてもローン債務者が質問者さまならば、贈与にはなりません。
保証人というのは債務者が返済不能になった時に債務が発生するだけですので、持分を持つわけではありません。

回答No.1

noname#20102

土地はすでに夫の単独名義で登記しているのですね。
建物については、1600万の代金のうち、どのような割合で出資しているのですか。
ご質問の文章ではそれについて書かれていないので正確なあアドバイスはできません。
名義の持分は、出資した割合にするのが原則です。
(贈与税を払いたくないのならばです。)
1600万の建物代金のうち、妻の親から550万、あとの1050万は夫のローンと頭金で払っているのならば、その割合で登記するのが間違いがありません。
つまり上記の場合だとするならば、
妻の持分は550／1600
夫の持分は1050／1600
ということになります。
これならば贈与にはなりません。
妻が連帯保証人となったりローン支払いで妻への贈与になったりするということは有りえません。
逆に夫の単独名義にしてしまうと、妻の親が出資した分は妻→夫への贈与となって贈与税がかかります。

お礼

説明不足ですみません。
連帯保証人の話は、ローンを銀行から話があったのですが、本当のところはどうなんでしょう