建築基準法上の「建物の最高高さ」とは？

質問

自宅の南側に１０階建てのマンションが建設中なのですが、建設業者の説明を聞いてもよく分からないところがたくさんあり、本当に困っています。
建物の高さに関して、下記の３点が分からないのですが、どなたか教えて頂けると助かります。

（１）平均地盤面と設計GLって何ですか？
（２）建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか？例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか？
（３）建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか？

以上です。
何卒宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#21592

（１）平均地盤面と設計GLって何ですか？

平均地盤面とはその土地の現状地盤高さの平均値ですね。設計ＧＬは、設計士が、設計上、自分の都合の良い位置に作った、グランドライン、つまり、出来上がり地面の位置ですね。例えば、急斜面に、北側、南側に、道路があて、北側の道路が、南側より、１階分高いとすると、玄関を北側にもっていけば、南道路から見た部屋は地下１階になりますよね。

２）建築基準法上の「建物の最高高さ」とは、どこからどこまでの高さのことでしょうか？例えば、最上階にエレベーターが突出した所があるのですが、それも高さに含まれますか？

建築基準法上のペントハウスは、普通の階の床面積の１０％以下の場合は、塔屋階として、何階建てという階数には、含めないことになっています。

最上階のエレベーターの部分というのは、構造躯体の最上部で測り、その上は、飾りとして高さには、含めません。つまり、お城の高さは、棟までで、しゃちほこの尾っぽは、飾りですから高さに含めません。

（３）建物の「最高高さ」と「建物高さ」って、どういう違いがあるのでしょうか？
最高高さと建物高さは、実際の高さと、法律上の仮想高さの違いですね。

まあ、高い建物を合法的に建てたいときは、わざとＧＬをかさ上げして、わざと、基準法の仮想高さを低くして、実際は、ものすごく高いのに、法律上の仮想計算高さは、合格するように設計します。まあ、これが、設計士の腕のみせどころですが、日陰訴訟など、近隣問題の元でもあります。最近は、接合道路平均高さより、地盤をかさ上げして、仮想ＧＬをつくることは、違法行為なんですが、通報して、現場で、測量しないと解らないで、確認申請書は、下りてしまいますので、４階建て以上は、建築確認申請提出１ヶ月前に、近隣説明会をすることになっています。なお、反対でも賛成でも、説明さえすれば、建築確認申請は、法律に違反しない限り、下ります。

また、自分のマンションが１０階建てなのに、となりのマンションを、１０階未満に要求することは、できません。他の法令違反が無ければ、自分が１０階で、相手に９階を要求するのは、平等の原則に反しますから。。。

お礼

色々と教えて頂き、本当にありがとうございます。
特に「地盤面のかさ上げ」と「接合道路平均高さ」について教えて頂けてとても参考になりました。
ありがとうございました！