知り合いから分譲賃貸を借りる際の契約のしかた

質問

知り合いから「近々引っ越したいので、自分のマンションに賃貸で住まないか」と話が
ありました。今住んでいる賃貸マンションより少し広くなるし、さらに家賃は今と同じ
ぐらいでいいと言われ、考えています。

ただ、知り合いのマンションだからこそきちんとした契約をしたいのですが、お互い
不動産に詳しくありません。仲介屋さんは入れるらしいですが、契約内容などは知り合いと
じかに話し合ってすすめていく感じです。

私が気になっているのは、まだローンを返済中の物件であることと、もし借りる契約を
交わすとしたら、どの程度細かく文書にしておいた方がいいのかという事です。

今までの賃貸住まいで感じた事は、普通に使用していても時間経過とともに劣化、破損する
ものは果てしなく多いです。畳やカーペットのヘタリをはじめ、壁のクロスの剥がれや汚れ、
インターホンの故障、給湯器の破損、細かいところではふすまのシミなどなど、
挙げればキリがありません。契約時にほとんど説明されず、その昔まだそういう事に
無頓着だった私は、借主が負担する部分をきちんと理解した時、その負担が大きいことに
愕然としました。

今回は貸主も素人なので、もし契約に至った場合は、後から問題にならないようきちんと
最初に約束をしたいと思っています。ただルール自体は常識的なものでいいです。
貸主に負担してもらいたい大きな設備を挙げて、それ以外の小さなものについては
借主が負担する…などという程度でもいいのでしょうか。それとも思いつく限りは
きちんと決めておいて、それ以外はその都度契約の内容に沿った方向で検討する…という
方がいいのでしょうか。
またピアノやペットの事など、マンション自体のルールもあったとしたら、契約書に
記載してお互いがきっちり認識していた方がいいのでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.3

m_inoue · ベストアンサー

＞不動産屋さんも、金融機関の承諾が必要なことを
知らないという事なんでしょうか。

当然知っています．．．が、関係有りませんから。

彼らは物件の仲介が仕事です

あくまで大家の自己責任です。

聞けば危険度を教えてくれます．．．（笑）。

お礼

何度もありがとうございます。本当に助かります。
今、ネットで見つけた不動産屋さんのオーナーを応援するサイトというところに、電話をして聞いてみました。
誠意を感じた対応ではありましたが、答えは「オーナーさんの所有物件ですので、それをどうお使いになろうと構いません。ただ抵当権が
ついていると思うので、オーナーさんが破産したりしたら居住者の方は条件付で退去を求められるのが原則です。」というものでした。
私は危ない橋は渡りません。でも不動産屋さんからこのような話を聞いたら、素人は信じると思います。

関係ないから…って。無責任ですね。ありがとうございました。

回答No.6

coldpepper

不動産業です。
金融機関の承諾の件で、補足させて頂きます。

確かに住宅ローンを使っていて、完済前に賃貸に出すのは契約違反です。
公庫や銀行に、賃貸に出しても良いという許可を貰うのは不可能です。

ですが住宅として使っていても、転勤や一時的な移動によりやむなくその家（部屋）を空けて、
その間賃貸に出さなければならない事情がある方が少なからずいます。
銀行さんとしても、「住宅として使えないなら今すぐ金返せ」
というのも人情的に問題があるので、『知らなかった』という事にする訳です。
実際に住宅ローンを支払い続けている方が、そこに住んでいるかを調べる事はありません。

よっぽど所有者が確信犯的にローンを組んでいない限り、
不動産業者としては、いちいち銀行に承諾を求めたりしません。
銀行員としてもそんな事を相談されても困惑します。
（ルール上はやっちゃダメな訳ですから・・・）
仮に見つかったとしても、いくらでも言い訳可能です。
まあですので、あえて承諾を求めなくても良いと思われます。

＞「すぐに退去してくれ」
＞「敷金は無くなる」
＞「一定期間経過後強制退去」
これは所有者が破産して、競売になった時の話です。
１００万が一、質問者さんが銀行と所有者の問題に巻き込まれても、
借地借家法により質問者は保護の対象になりますので、
少なくとも上の３つは絶対に有り得ません。

貸主と借主の負担に関しては、仲介者さんに相談してください。
お互いの心配事をなくす為に仲介者という者がいるわけですから。

お礼

ご回答をありがとうございます。

形式的には契約違反ですが、実際には金融機関の承諾を得ずに賃貸に出すという事が少なくないらしいという事は、何となく
わかってきました。私もこの事を知る事がなければ、おそらく間取りなど家そのものの事と契約内容だけを考えて検討していたと思います。
ただ、例え私に火の粉が飛んでこないとしても、オーナーが安全な事も私には大事なポイントなのです。

＞仮に見つかったとしても、いくらでも言い訳可能
素人考えですが、銀行へ住所変更を提出した瞬間に住んでいない事が発覚するので、見つからないという事は考えられません。
そしてここでの「言い訳」として100％通用する理由が思いつきません。（とりあえず転勤や病気ではないので）　なので借りる私としては、
事前に銀行から許可があるに越した事はないと思えてしまいます。構えすぎでしょうか？

負担については心配のない様、契約前に十分話し合いたいと思います。ありがとうございました。

回答No.5

Takamitu

追申です。

おそらく、関東地方の方なんでしょうけれど、関西地方では、多くが保証金40万円で、解約引き30万円とかの契約が多いのです。解約引き30万円とは、40万円預けて、30万円が引かれて10万円が返るということ。

最近は、関東地方で敷金からの解約時の実費計算が、
もめているのをよく聞きます。

はじめに、合意の下で、保証金40万円解約引き30万円
として、契約したらトラブルは、ほとんどありません。
特約で、特別に壊した、費用が発生したとかを書いておけば、トラブルはないと思います。

たしかに、借りる方は不利なこともありますが、おかしな請求されるより得です。

お礼

再度アドバイスをくださいまして、ありがとうございます。

お察しの通り、東京都に住んでおります。わかりやすく説明していただいて有難いです。そうです、今現在私が住んでいるマンションでも
退去時の請求が敷金を超える場合があったり、そのくせ詳しい人が突っ込むとビックリするほど減額されるケースがあったり。もうメチャクチャです。
保証金を預けて、最初から引っ越す時に納める金額が決まっていればトラブルにはなりにくいですね。

知り合いに金融機関の承諾はもらって欲しいのですが、万が一契約に向かうような事があれば十分検討したいと思います。
誠意あるアドバイスを本当に喜んでいます。ありがとうございました。

回答No.4

Takamitu

不動産業界の経験者です。

今回は、解約時に００万円という形の契約のほうが、良さそうです。保証金（敷金）で、解約引き００万円
のほうがいいですね。

できたら、不動産屋より、管理会社で不動産取引もやっているところ探したいね。
退去時のトラブルがこわそうだ。

知り合いでも、こういうケースはもめるよ。案外。
その点、建物の管理会社は、入居時に写真取ってもらって、引渡し受けたら立会人になってもらえるでしょう。それのほうがいい。

契約書は、業者の基本に従い、特約あるならつけて結べばいいのでは。
あえて、業者は挟むべきです。

お礼

ご回答をありがとうございます。

＞保証金（敷金）で、解約引き００万円
が、ごめんなさい、知識不足で理解が追いつかないです。
解約するときに敷金からあらかじめ決まった金額を引いて返してもらう…という意味でしょうか。金融機関からの承諾があれば必要ないでしょうか？

ちょっと外出しますが、もしできましたらお願いします。せっかくのご回答なのに理解できなくてすみません。

回答No.2

m_inoue

大家してます

非常に危険な物件です

住宅ローンでは賃貸にする場合は金融機関の承諾が必要です

無断で賃貸にしていると重大な結果を招きます

入居者には直接は関係有りませんが必ず巻き込まれます

「すぐに退去してくれ」

「敷金は無くなる」

「一定期間経過後強制退去」

などの話しになることも有ります

充分に注意してください

必ず金融機関の承諾が貰えている事を確認しましょう

お礼

現在大家さんとのことで有難いお返事に感謝します。
ローン返済中のことが気にはなりましたが、例え巻き込まれずとも関係者のトラブルは困ります。
先方はすでに仲介として入ってもらうつもりの不動産屋さんに、貰ったらいい家賃の計算をしてもらっている事もあって、
問題なく賃貸にできると思っているようです。（引越し先の家賃、月々のローン、修繕積み立て金分をカバーする計算）
私が家賃の額と契約の内容に同意すれば、それこそすぐにでも引越し先との契約にすすむ勢いです。
もっと落ち着いて冷静に調べてから動いた方がいいと話してみます。それにしても不動産屋さんも、金融機関の承諾が必要なことを
知らないという事なんでしょうか。
本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#17540

こんばんは，
問題にならないようにするにはやはり賃貸借契約書を取り交わす(甲乙各１通ずつ保管・必要であれば丙：連帯保証人１通)のがよろしいと思います。
パソコン等で作成しても良いですが，日本法令から契約書を販売しています。

形式は必要事項さえ書いてあれば問題は無いのですが，やはりトラブルを避けるためにも素人が作成するより行政書士の方にお願いするのが良いかと思います。

あと，分譲マンション自体の使用細則は「管理規約集」という冊子に記載されていますから，お知り合いの方がＯＫしてくれるのであれば一読させてもらいましょう。
それでは

お礼

ご回答をありがとうございます。
そうですね、何も問題が起こらなければいいのですが、何かあった場合には知り合いなだけに嫌なのです。
今回の場合は、もっと形式にこだわってきちんとしたスタイルで考えようと思います。
ありがとうございました。