貸し店舗の権利について質問です

質問

知人と共有物件を所有しています。
１Fが貸し店舗スペース、２F,３Fが住宅スペースとなっており現在知人家族が住んでいます。
登記簿上貸し店舗と住居部分が別々に登記してあり、所有権もそれぞれ５０％ずつの所有となっています。
土地は私の名義が１００％です。

ここ最近、知人が私に無断で貸し店舗を短期で貸しつけ、しかも賃貸料を知人が全部使ってしまっているというトラブルがあったので、今後私は貸し店舗を貸したくありません。
ところが現在も友人は勝手に貸し店舗を貸そうとしており、こちらが注意してもやめようとしません。

このような場合、どのような対応をすればよろしいでしょうか？

また、賃貸料の配分も土地は私名義になってるので、土地、建物の評価金額にすると私の所有分が８５％になります。
賃貸料も８５％分を請求することができるのでしょうか？

回答No.4

coldpepper · ベストアンサー

＃２です。
補足ありがとうございます。
だいたい事情は飲み込めました。

こういったケースで解決を望むためには、とにかく話し合いです。
それでどうしても解決が見込めない場合、調停なり訴訟という形になります。
その辺を念頭に聞いてくれればありがたいと思います。

まず先ほどにも言ったとおり、知人が店舗を貸すのを止めるのは難しいです。
当初の約束通り７５％の取り分を主張したいところですが、
相手の事情からすると、ちょっと応じるかどうか難しいですね・・・
（ひょっとして知人は借金とかしてるんじゃないかという邪推までしてしまいますが・・・）

そこで、新たに地代を請求してみてはいかがでしょうか？
相手が聞く耳を持たないのであれば、内容証明郵便でも効果はあります。
まずはその家の周辺の、地代相場を調べて請求します。
相場（不動産屋に聞いてみるとよい）×m2（店舗含む）÷２
これに応じない場合は、借地借家法に基づき土地の明け渡し請求を行います。という内容で送ります。
この内容は脅しではなく、実際に裁判で争っても有効な内容ですので、
相手も応じざるを得ないはずです。
よって話し合いの場が作れるのではないかと思います。

法律を知らないと一人では大変だと思いますので、相談するなら、
不動産屋　→　司法書士　→　弁護士
の順で当たってみてください。
（これはあくまでも私の主観ですが、弁護士はこじれて時間が掛かれば掛かるほど儲かりますので、
不必要に時間と費用が掛かる恐れもあります）
上記を全て活用しても解決しなければ、裁判（調停）となります。

話し合いです。
大変ですが、頑張ってください。

お礼

詳細な説明ありがとうございます。
大変参考になります。

実は別件で司法書士の方と話す機会があり、少しだけ質問内容のことを聴いて見たのですが、私の要望がかなり難しかったのか返答に困っておられました。
内容証明郵便で地代を請求するというのはいい方法かもしれません。
調停もやむなしと最近は考えております。
私の要望が現実的に難しいということがよくわかりました。ありがとうございました。

回答No.3

Takamitu

不動産業界の経験者です。

今回は、弁護士に相談されて、動かれてはどうですか？

権利関係や共同経営や共同出資は、僕はこういうのがあるから嫌いなんです。僕ならやりません。
よくあるのです。

契約書がなく、口約束や簡単な文章での契約は後でもめます。それに、名義やお金の割合など、きりがないです。

示談で解決がいいのですが、どうやらその相手は難しく思えます。
早く、弁護士に相談して、裁判するか？弁護士はさんで示談するか？　と、思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

最悪弁護士には相談しようとは思っているのですが、費用等を考えると、つい躊躇している次第です。
やはり契約書をきちんとしておくべきでした。

回答No.2

coldpepper

どういった経緯でその土地建物を入手したか、が良く分からないのでなんとも言えません。

１．これは知人と購入したのか？それとも相続でそうなったのか？はたまた競売？
２．所有した時期はいつ頃？だいぶ時間が経っているのか？
３．共有で購入したにしては、なぜ土地も５０％ずつの持分にしなかったのか？
４．知人が住居として使っている理由
５．その建物を入手した時点で、「貸店舗」が存在する以上、貸す事は当たり前。
なぜ貸したときの賃料の取り分が決められていないのか？
６．借地権が発生しているのに地代は貰っていないのか？
いままでずっと使用貸借（タダ貸し）だったのか？

今現在の情報で法的にはっきり言えるのは、
１．請求できる金額は、５０％分の地代（要契約）、５０％の貸し店舗賃料。
２．知人が半分の所有権を持つ以上、知人が店舗を他人に貸すのは合法
３．土地の分と建物の分の持分を合算してはいけません。
質問者の建物の発言権は５０％です。

一般的な所有の仕方ではないですね・・・

補足

ご回答ありがとうございます。
私の説明が悪かったようです。

土地の名義は私が１００％保有しています。
建物は１０年程に同居することを承諾の上、知人と５０％ずつの出資で建て替えました。
詳しくは記述できないのですが、昨年私が病気になり同居することが不可能になりました。
知人とは土地、建物を売却したいということを話したのですが、話しを聞いてくれません。
医者の薦めもあり、泣く泣く私が近辺に賃貸マンションを借りました。

口約束なので知人との契約書などは一切ありませんが、賃料については当初私が７５％、知人が２５％で納得の上分け合っていたのですが、前回の新しい入居分の賃料から全て友人指定の口座に振り込まれるように手配されてしまい、こちらが催促しても金は使ってしまったの一点張りで、こちらに入金してくれません。

ちなみに今までは同居していたために、土地については使用貸借になっていました。

回答No.1

m_inoue

お友達との契約は無いんでしょうね

無いと話し合い以外の解決策はありません

＞賃貸料も８５％分を請求することができるのでしょうか？

出来ません、そんな権利は有りません

貴方が誰かにその土地と建物を貸す（又貸しＯＫで）、
その方がそこでいくら儲けようが損をしようが関係有りません
あなたはその方から使用料を頂くだけです

賃貸（又貸し）と関係なく話し合って使用料を決めれば良いだけの話しです

友人が貸店舗をする事を了解していたのなら、それに制限を掛けるのも筋違いでしょう

共同事業なら話し合い、
土地の所有割合がどうこうでは無く、事業の収益の分配率での話し合いをして下さい

貸店舗が友人だけの事業ならそれをどうするかは友人の勝手、貴方は物件の使用料を請求しましょう

貴方に８５％の権利が有ると言うのなら、損失時も８５％の責任が生じますよ

お礼

ご回答ありがとうございます。
知人とは現在話し合いをできるような状況ではなく、土地や建物を勝手に使われているのに、私が土地の固定資産税を支払っているのにどうしても納得ができなかった次第です。
８５％の請求は難しいようです。
ありがとうございました。