売却すべきか賃貸に出すべきか迷ってます

質問

江戸川区に築２年のマンションに住んでます。都営新宿線から徒歩１３分、目の前にバス停があり、頻発で駅までバス便もあります。ずっと住むつもりで買ったマンションですが、仕事の事情で関西に転勤することになり、ずっと関西にいるつもりです。今のマンションは売却すると、なんとかローンの残債は返せそうです。ただ、転勤すると、７年は家賃補助が会社から出るので、しばらく賃貸に出して売却も考えてます。
実はあと４年すると、地下鉄東西線につながる橋ができて、マンションの価値が上がることも不動産屋から聞きました。こんな場合どうすればよろしいでしょうか？知恵を貸してください。よろしくお願いします。

回答No.6

toeni · ベストアンサー

仕事の都合で２年前に東京都江東区の築浅マンションを売却して地方に移住しました。迷われるお気持ちすごくよくわかります。私の体験談をご参考になさっていただければ幸いです。
私は賃貸について銀行や不動産業者さん、大家さんをやっている友達などに相談してシミュレーションしました。その結果「売却」の道を選びました。あなたと同様、売ればローンは残らないので売却が圧倒的にローリスクでした。賃貸経営は気も遣えば手間もかかります。売って身軽になって移住先での仕事に全力投球したほうがいいと私は考えました。
○国交省の「原状回復ガイドライン」に基づいた条例がありますので東京で大家さんをやるのは結構大変です。礼金が取れなかったり、敷金を全額返済しなければならない場合が多いそうです。相談した不動産業者さんからは「オーナーさんの手元に残るのは家賃の７割程度と考えてください」と言われました。さらに空室リスクも見込んで控えめに算出した年間収入と、ローンの年間支払額+団信保険料+固定資産税（築５年たつと増額）の総額とどっちが高いですか？　私はこれを計算して賃貸をあきらめました。
○空室リスクが最大のリスクです。家賃とローンの二重払いに何ヶ月持ちこたえられるか。
○いったん賃貸に出してしまうと居住者を一方的に退去させることはできません。後で売却しようとしたときにオーナーチェンジ物件としてしか売れなくなります。
○私の知り合いで、同じようなケースで賃貸を選択した人も複数います。「少々赤字を出しても老後はこの家に帰ってきたい」とか「プチ大家さんをやりたい」などとリスクを引き受けるだけの理由をもっています。
○現在の住宅ローンの一括返済を求められた場合は、移住のため賃貸に出すということを隠さず話しても借換に応じてくれる銀行を探す手もあります。私の場合は元ノンバンク系の銀行が借換に応じてくれると言ってくれました。

お礼

家賃の７割だと住宅ローン分もでないかも・・・・経験者の方からのご意見は大変助かります。今までの回答者の方の意見を拝聴しても売却が有利みたいですね。回答ありがとうございました。