住宅ローンの変動と固定

質問

住宅ローンについて超ど素人なので、似たような山の様な質問を端から目を通し勉強してました。が、年収等の個人によりプランの選択肢が色々ある事で困ってしまっています。そこで皆様の知識を少し分けて頂けたらと思い、未来の金利の変動は誰にも分からないのを承知の上で、質問させて頂きました。

【条件：借入金額は現状あくまで仮定です】
・土地、建物で約4000万程度借入
・頭金500万程度（800万までUP可能）
・貯金2000万程度（ただし定期預金が大部分な為、現在は解約は難しい）
・世帯収入1200万/年（共働きが無くなるので数年後には900万程度）
・出来る限り繰越返済はしたい（実際どの程度出来るかは検討もついてない）

この様な条件で、リスキーだけど変動型にすべきか安全に35年固定型か迷っています。不動産屋は今は金利が安いのと、18年度は税金控除が最高30万まで出るので、最初の10年は下手に繰越返済するのは勿体ないから固定が良いのでは？と言っていました。無知な私達はもっともだ…と納得してしまったのですが、35年固定は安全だけど、繰上返済手数料がバカにならないんですよね？！でも変動はリスクは高いが繰上れる、しかも以後固定に変更も可能…　それと固定にも3年10年35年と種類が色々あるのでしょうか？

私達の当初の考えは3年固定にしておいて以後、金利が上がったら（その頃は恐らく解約出来るので）貯金から繰上していこうかと思ってました。他にも固定と変動を組み合わせてリスクを回避すると言う投稿も他で拝見したのですが、それはどういった物なのでしょうか？

また情報収集を始めたばかりで、右も左も分からずトンチンカンな質問をしていたら申し訳ございません。長文失礼致しました、宜しくお願い致します。

回答No.1

walkingdic

まず一番重要な情報として、
>・世帯収入1200万/年（共働きが無くなるので数年後には900万程度）
がありますので返済はこの９００万を基本に考えるべきです。
次に、
>・貯金2000万程度（ただし定期預金が大部分な為、現在は解約は難しい）
定期預金であれば中途解約可能です。
定期預金の金利がいくらなのか知りませんが、住宅ローンの金利より低いのであれば意味がないですよね？
お金を借りて定期預金したのと同じですから。

>この様な条件で、リスキーだけど変動型にすべきか安全に35年固定型か迷っています。
年数はともかく変動にするには借り入れ総期間が長すぎますので固定を選ぶべきでしょう。
目安としては繰上返済も含めて１０年程度で完済で完済できるのであれば変動の方がよい可能性が高いです。
ただご質問の条件だとそれが出来るかというとちょっと微妙です。

>不動産屋は今は金利が安いのと、18年度は税金控除が最高30万まで出るので、最初の10年は下手に繰越返済するのは勿体ないから

この論理はまったく損得勘定が出来ていませんので無視しましょう。金利負担の方がローン減税より重いですよ。

>それと固定にも3年10年35年と種類が色々あるのでしょうか？
その通りです。ご質問のケースであれば、定期預金も頭金につぎ込んで、ローン金額を２０００万程度に抑えれば２０年固定で十分返済できると思いますよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

お金を借りて定期預金したのと同じ…そうですね、そんな計算まで頭が回りませんでした！目から鱗です。

恐らく10年で返済は見通しが全く立ってないので難しいかと思います。固定の方向で主人と検討してみます。

税金控除は10年間で最高255万円の間違えでした。でもこれは無視した方が良いのですね！なるほど。。。

固定の年数に関しては似たりよったりでよく分からないのですが、もう少し情報収集してみます。ご丁寧に分かりやすくアドバイスいただきありがとうございました。