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マンション売却、専属/一般どちらがよいのでしょうか？
現在、全国展開の不動産仲介業者に専属選任で以下の 条件のマンションの売却を依頼してます。 ・築8年 4LDK 定期借地(借地権残47年) 昨年末に売り出して今までに2件の案内がありましたが 成約にはいたってません。 価格は物件査定額より数十万程上乗せした額に設定して あります（値引きを見込んで） 営業マンは誠実に対応してくれてるのですが、 これまであまり反応がないので不安になってます。 その仲介業者は当該物件の所在するところとは隣の市 に営業所があります。 このままこの仲介業者に任せておくのがいいのか、 ここを一般にして地元の他の仲介業者とかけもちで 手広く仲介してもらうのがいいのか悩んでます。 良いアドバイスをいただけないでしょうか？
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全国規模の名称でもフランチャイズと直営とあります。 Ｓ友不動産販売Ｄ京住宅流通、などは直営主体すがＭ井のリハウスなどフランチャイズが多かったりします。 後者は基本的には地場の業者さんとの結びつきが強いですし、全社は広域の情報に強いようです。 >・築8年 4LDK 定期借地(借地権残47年) 定期借地権ですか・・・。それも残存４７年。 結構、中古をねらう若年層が躊躇しそうな条件ではあります。３０歳未満なら７５歳で期間満了。 おそらくターゲットは４０代ということになりますか。 近くの公務員住宅とかにチラシ撒かせるといいでしょうね。 定期借地権というのは、そもそも立地が良くないと売れませんから駅近の好立地だろうと想像します。 >昨年末に売り出して今までに2件の案内がありましたが >成約にはいたってません。 年末正月は物件の動きが少ない時期とはいえいままで案内が２件は寂しいですね。 まぁ今は例の事件もあって、大手以外新築でも売れ行き停滞しているようです。３月までまてば動きは活発になるはずです。 ＞価格は物件査定額より数十万程上乗せした額に設定して ＞あります（値引きを見込んで） そんなこと、ネットで書いたらダメです。 定期借地権マンションは世の中に意外なほど少ないのです。築年数と残存年数をきけばわかる人には首都圏ならＫ市のどこそこではないか・・・みたいな見当がついてしまいます。 >営業マンは誠実に対応してくれてるのですが、 >これまであまり反応がないので不安になってます。 専属専任媒介なら、特別な落ち度がない限り契約期間（普通は２ヶ月が多い）が終了するまでは一般媒介に切替できなかったように思います。 業者さんは、自社内で買い手を見つけて「両手」の仲介料を狙うので、オープンハウスや住宅情報誌やｙａｈｏｏ不動産にのせたりチラシをまいてなるべく自社単独で客を見つけたがるのです。 しかし専属専任媒介は、レインズ（業者のネット）に登録する義務があります。レインズに載せたら他社からの買い手紹介が入ります。 これまでの２件に他社の仲介さんが付き添ってきていたら、それはレインズ経由ということです。自社の客なら、レインズ経由の照会が少ないということでしょう。 また仮に売り値が３３００万つまり手数料が１００万円程度の物件なら、両手をもらわないと採算がとれないという意識もあったりします。 そういう場合は、むしろ一般媒介で複数社を競わせるのもひとつの方法です。客が許せばレインズに載せずに自社の情報網だけで客を探してもいい訳ですから、もともと情報網を持った大手は張り切ると思います。 ところで、この物件買換え特約で新築物件との住み替えのための売却ではないですよね。もしそうなら、専属専任でいくしかないです。あるいは一旦新築購入を解約して（決められた期間で予定価格で売れない場合なら手付金も返してくれます）一般に切り替えることになります。 ＞その仲介業者は当該物件の所在するところとは隣の市に営業所があります。 それは弱いかもしれません。沿線にくまなく店舗を置く業者はやはり強いです。隣の駅ならまだしも隣の市というのは、ちょっとハンディキャップがあるかもしれません。 とはいいながら、今の業者さんに出来る限り多くチラシを撒かせて周辺の掘り起こしをさせるのは基本です。営業マンのフットワークでカバーできる部分もあります。専属専任なら活動報告をファックスで入れてくると思います。 チラシを２０００枚配ったとか、ネットに乗せたとか、情報誌にのせたなど。 まず活動内容を把握しその結果をみることです。 マンションの中古物件は、よほどの人気エリアでない限り半径２ｋｍ以内の客に売れるものだということを担当してくれた仲介業者が言っていました。 ＞このままこの仲介業者に任せておくのがいいのか、ここを一般にして地元の他の仲介業者とかけもちで手広く仲介してもらうのがいいのか悩んでます。 いまの仲介さんに、「念のため地元の業者にもっと強く物件紹介してくれるように」と頼めばいいです。 やってますよ。と答えるかもしれませんが、 「もっと案内をふやせ。オープンハウスとビラだけでは客がこないじゃないか。」 と厳しく迫ります。 そのうえで、契約期間が満了したら一般で複数社に「両手仲介」を競わせるのが早いでしょう。 ただし、物件に問題があったりすると競争の効果がでない場合もあります。その場合は思い切って値を下げるしかないです。 そこまでいくうちにきっと買い手は現れると思いますよ。
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- m_inoue
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大家してます（中古を買って賃貸経営） 不動産の売却で１ヶ月に２件も紹介してもらったら今なら良い方ですよ 今はマンションは最悪の環境でしょうね（例の偽装問題で） わたしも購入を手控えています （昨年は一戸建てとＲＣ一棟を買いました） 場合によってはまったく引き合いのない物も有ります ２件の成約が出来なかった阻害要因は検討されましたか？ 価格にしても、売りたい値段と売れる値段は違います 昨年、マンションの一室で気に入った物件が有りましたが、占有駐車場の幅が狭いのでそれだけでやめました、（他は全て気に入っていた） 不動産の売却では半年くらいは我慢しないとなかなか買い手は見つかりませんよ。 姉歯問題が沈静化しないと大変ですね
お礼
>不動産の売却で１ヶ月に２件も紹介してもらったら今なら良い方ですよ 売りに出してからなかなか案内がないので不安になっていたところですが、 そういっていただけると安心します。 >不動産の売却では半年くらいは我慢しないとなかなか買い手は見つかりませんよ。 そうなんですか... 気長に待つほうが良いのでしょうね。 アドバイスありがとうございました。
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お礼
>おそらくターゲットは４０代ということになります>か。 >近くの公務員住宅とかにチラシ撒かせるといいでしょうね。 いままであまり意識してませんでしたが考えてみればそうですね。仲介業者に任せきりなところがあったのですが、 >いまの仲介さんに、「念のため地元の業者にもっと強く物件紹介してくれるように」と頼めばいいです。 これからはこちらからいろいろと注文をつけていってみます。 いろいろとアドバイスありがとうございました。