中古マンションの売却

質問

築1年のマンションを売却に出しております。
販売を始めてから約5カ月になりますが、一向に売れません。
状況は下記のとおりです。

・当初、4社に販売を依頼（大手1社、中小2社、地元1社）。査定は5社に依頼し、査定額で500万の幅がありましたが、築1年で入居は半年のみで状態が良いこともあり、とりあえず一番高いところの価格で販売を開始。
・問い合わせがないので、2か月後に300万下げる。8組ほど内見あり。その中の3組は感触が良が良かったが、申し込みには至らず。
・媒介契約期間終了に伴い、仲介業者を新しく入れ替え、別の大手1社と中小1社にする。この時点で再査定を依頼。
その結果、現在の販売価格は妥当との事でそのまま販売活動をお願いするも、2ヶ月間案内はゼロ。

ちなみに、マンション周辺は閑静な住宅街で、公園や学校があり、嫌悪施設などはありません。
すぐ近くの新築価格の似通った条件の物件と比較すると、うちの販売価格は1200万以上安くなっています。
隣町の駅距離や間取りや広さがほとんど同条件の物件がこの価格（うちの販売価格）で先日売却されています。
頻繁に色々な仲介業者の営業マンが仲介をやりたいと訪れます。（以前は毎日。ここ1カ月くらいは週に2人位）

ご意見を伺いたいのは、今後どのような形で売っていくのがベストかということです。
価格は多少下げようと思っております。
特に売り急いではおりません。
基本的にはこれまで通り、一般媒介でと思っています。
現在お願いしている大手の担当者は色々と話が食い違うことが多く、査定額＋200万の売り出し価格についても、相談して決めたにも関わらず、「お客さんがつかないのは値段が高いからです。私はもともと高いと思っていました。」と平気で言いますし、中小は何の連絡もない状態（全く何の音沙汰もありません）なので、また業者を変更すべきなのかと思っています。

じたばたしても仕方ないのかもしれませんが、これまでを振り返ると、もしかしたら販売方法を誤ったのではないかと思っております。
わかりにくい文章ですみません。
もし、何かアドバイスがありましたらお願いしたいと思います。

回答No.7

himeichigo17

お話からだと値下げする必要はないのかなと思います。
この時期は基本的に物件は動きにくいので、
価格のせいではないのではないかもしれません。
特に今年は冬のボーナスが減った方が多かったので
消費意欲はかなり減ってるんじゃないでしょうか。

私の感覚では、かなりの人気物件以外は
物件が動くのは、1月以降から5月頃に動くことが多く、
それを過ぎると半年間は売れにくい時期になるかなという印象。

実際、買う側の立場にたってみるとこの時期は
物件情報も少なく、年末年始だとかで忙しくて
内見する時間をとる余裕もないので。

秋口9月もそれなりに動きはあるのですが、
春頃に比べると冷やかしが多く、転勤需要が激減してるせいなのか
動きが鈍くなるので、売りに出した時期が悪かったのかもしれません。

お勧めとしては年明けに少し見る人が増えてくるので
数十万円くらい下げてみてはどうでしょう？
例えば5,000万円を4,980万円にすると値頃感がでますので、
キリのいい数字を避けて少し安めに見せる価格設定がコツです。

また値段を下げる気があるなら不動産屋には、
本気度の高い人には、50万円～100万円までなら売主の了承なしで
値下げしていいです…というふうに伝えておくといいです。

見学に来る方というのはできれば安くならないかなという
気持ちがあるので、交渉しようとしてきます。
そこで不動産屋もうちは大家さんと交渉できるので
100万円は難しいですが50万円くらいなら頑張ってみます
というふうに言えたほうが営業戦略上も有利です。

それも1年売れなければ値段を下げるのではなく、
3ヶ月間は販売を停止して再度売りに出すのがいいです。

音沙汰がない業者に関しては、
特に広告も出していないと思われるので
週に1回程度どんな営業活動をしているか
電話して聞くのがいいですよ。

前に営業さんに聞きましたが放っておくのが1番よくないそうです。
売れない物件に対して、不動産業者は
基本的に広告を出そうとはしないので、
放っておけばおくほど広告を出してもらえる機会が減ります。

かえって1度引っ込めてしまってもう一度新たに売りに出す
ほうが印象が変わってよくなるそうですよ。

あと業者もと依頼してたところとも再契約してもいいかもしれません。
このご時勢で8組内見がくる業者なら優秀なほうだと思います。

また、あまり業者を変えるのはお勧めしません。
一般媒介の場合、業者同士で情報交換し合ってて、
鍵の貸し借りを管理する場所を選ぶくらいにしかならないので、
結局のところ大手に頼めだ他の中小に頼んだのと同じ意味になります。
なので中小は切ってしまって、
他の大手をもう何社か追加することをお勧めします。

お礼

有難うございました。参考になりました。

回答No.6

noname#162034

＞築1年のマンションを売却に出しております。
居抜きですか？空き家ですか。
空家にしてハウスクリーニングかけて、生活臭消すのがまず第一の鉄則。

＞販売を始めてから約5カ月になりますが、一向に売れません。
私は７月から売り始めて売買契約したのは１月でしたね。

＞すぐ近くの新築価格の似通った条件の物件と比較すると、うちの販売価格は1200万以上安くなっています。
隣町の駅距離や間取りや広さがほとんど同条件の物件がこの価格（うちの販売価格）で先日売却されています。
頻繁に色々な仲介業者の営業マンが仲介をやりたいと訪れます。（以前は毎日。ここ1カ月くらいは週に2人位）

＞今後どのような形で売っていくのがベストかということです。
業者がオープンハウスを何度もできるように。空家にして放置して業者に任せる。

＞特に売り急いではおりません。
売るなら、急いだ方がいい。急がないなら貸しておくのも手。

お礼

有難うございました。

回答No.5

knock123

売却経験者です。

地元業者の専従にしたらいかがでしょうか？
住む地域にこだわりの無い人（例えば○○線沿線ならどこでも良い）は、割高感があると買ってくれないので、今よりもっと値を下げないと売れないかもしれません。

実際の経験として、そういった人には常に値下げを要求してくるというか、最大で３割近い値下げ交渉を持ちかけられました。なにより、ウチがダメでも他の物件も色々あるし・・という感じなのです。

一方、こちらの言い値で即決してくれた方は、
最初から、私達が売ったマンションが欲しい！という方でした。

実家まで徒歩圏内＆最寄り駅３分以内＆新築か築浅中古のマンション限定、、となると実質的にウチしか選択肢がなくて（駅前に新築マンションの計画が無い）でずっと待っていて、やっとウチが売りに出た！という方。

売却を経験して分かったのですが、意外とごく限られた地区限定で家探しをされている方はおられます。

購入するときには子供がおらず、最寄り駅からの時間にしか拘らなかったので分からなかったのですが、子供が大きくなって賃貸が手狭になったけれど、できれば子供の学区を変えたくない、○○町の１丁目か２丁目じゃないとダメ、という方がおられるそうなのです。

そういった方は大手不動産業者ではなく、地元密着型の不動産屋で物件を探されると言うことです。ということで大手数社を一般で売っていたときには話がまとまらず、地元密着企業専従にしたらすぐに決まりました。ちなみに購入者は地元不動産屋にしか声を掛けていなかったみたいです。

他のマンションは買う気がないので気長に待つつもりだったらしく、いわゆるWebサイトなどで物件の検索などもしていなかったとのことです。

お礼

有難うございました。

回答No.4

noname#121701

もうあなたの物件は業界でさらしものになってます。
誰も見向きもしません。

No.３の方の言われているのが正解です。

少し時間を置いて、今度は専任で売りに出されたいかがですか。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

まぁ、色々と書かれてますが事はそう複雑ではありません。
単純に「価格が高い」のです。
不動産は正直です。相場より安ければ「必ず」売れます。
たとえそれが「事故物件（自殺、事件等）」でも安ければ必ず売れます。

逆にどんな人気物件でも「価格が高い」物件は余程のラッキーパンチが無ければ売れません。

故に「販売から５カ月も経過し、業者も替えているのに売れない」のは「価格」に原因を求めるのが妥当と言えます。
それを裏付けるのが
＞8組ほど内見あり。その中の3組は感触が良が良かったが、申し込みには至らず。

この文です。

不動産は「全員に」気に入ってもらう必要はありません。
「たった一人に」「買うよ」と言ってもらえればいいんです。
８件の内見で１件も申し込みが無いのは間違いなく「価格」ですね。原因は。

＞すぐ近くの新築価格の似通った条件の物件と比較すると、うちの販売価格は1200万以上安くなっています。
＞隣町の駅距離や間取りや広さがほとんど同条件の物件がこの価格（うちの販売価格）で先日売却されています。

一つの「指針」としては有効なデータですが、それが貴方の物件の売却を担保するものではありません。
データはデータ。それ以上でもそれ以下でもありません。
現実売れていないんですから。

＞特に売り急いではおりません。
＞基本的にはこれまで通り、一般媒介でと思っています。

ここが「ボタンの掛け違いの一つ目」ですね。
基本「一般」で売却が早期に決まるのは「超・人気物件」だけです。
何故なら、このような「超・人気物件」は「放っておいても売れる」から。

故に、このような「超・人気物件」を預かった業者は気合いを入れて販売活動を行います。
「超・人気物件」なら広告費等は最小限（若しくは殆どゼロ）で売れますからね。

逆に「普通」若しくは「不人気物件」の場合、業者は販売活動（チラシ・ＴＥＬ・ＤＭ等）に消極的になります。
特に大手は徹底しており、一般媒介物件には殆ど広告予算が付きません。
「自分の広告で他社成約」なんてなったら大変ですから。
せいぜいが「レインズ・自社ＨＰ」への登録（タダですから）で終わりでしょう。
最悪、新人の「営業スキルを積ます為の教材」（お前がやってみろのパターン）になる事も珍しくありません。（ある大手仲介業者の知り合いに聞きました）

私なら「信頼できる業者」へ専任・専属専任で預けます。
「売り急いでいない」からのんびりなんてナンセンス。
新鮮味が薄れて「売れ残り感」が出るだけ。
八百屋で大根を買う時、誰が「以前からいつまでも店頭に並んでいる大根」を買いますか？そんな人いないでしょう？

たかが「大根」でもそうです。まして「不動産」ですよ？
情報は「新鮮であればあるほど」価値があるのです。

いつまでも市場に「さらし物」にする位なら一旦引っ込めて、後日改めて売り出した方がよっぽどいいですよ。
そこに「値下げ」があれば尚更です。

現状では
●一般媒介
●のんびり「さらし物」
●高めの価格設定
●使えない不動産業者

これじゃぁ売れる訳が有りません。

本気で売りたいのなら上記の４つの「反対」の方法をとりましょう。

お礼

有難うございました。参考になりました。

回答No.2

noname#185422

はじめまして、よろしくお願い致します。

売り急いでいないのならじーと売れるまで待っていれば良いと思います。

マンションの最適の条件は駅から５分以内でないとまともな値段になりません。

とくに、主要駅です。（快速や準急などが止まる駅です）

＞マンション周辺は閑静な住宅街で、公園や学校があり、嫌悪施設などはありません

築１年とかではなく利便性です。
わたしのところの駅３分のところは築２０年で２千万円は割らない相場です。

やはり、駅から３分でないと売れません。

あなたのマンションの詳細なところ駅から徒歩何分など補足要求します。

マンションは、時間が経過すればするほど価格が安くなります。

早く売った方が本当は良いと思われます。

お礼

有難うございました。

回答No.1

TAKESHIDA

売り急いでないのであれば値を下げる必要はないかもしれません。
今の売り出し価格は前回の値下げ３００万円よりは高くはないのでしょうか。その辺は重要かと思います。
　一般媒介であれば物件に魅力が無い限り真剣に動くところは少なくなると思います。少しでも早く売りたいのであれば専属を検討されたほうがよろしいかもしれませんね。

お礼

有難うございました。参考になりました。