不動産：登記変更について

質問

この度、居住してるマンションのローン返済してる住宅金融公庫の付帯保険で地震・火災保険の内容を見直してると４年前に他界した父の名前が残ってるのに気がつきました。変更漏れだなと思い手続きを保険会社に連絡すると銀行経由で行ってほしいとの事で銀行に話をしてる内に登記の名義を変更する必要性が解りました。今まで余り解らなくて簡単に考えてたのですが、色々面倒な手続きで悩んでます。今は司法書士の先生に笑われながら聞いたりネットでも調べてますが、まだまだ解らない事だらけです。もし何らかのアドバイスがあれば教えて下さい。

Ｈ１１年に購入したマンションで２５００万の物件です。
ローンは全て私が支払いしてるのですが、一緒に住む方と共有財産にされたほうがいいですよっと営業に言われて持分を別けました。
私：６／１０
父：４／１０　（父はＨ１３年に他界）
それで登記名称も私単独に１００％にしたいのですが、聞いた感じですは混乱して色々難しそうです。
今は介護してる母と結婚してる妹が２人居ます。ですから法廷相続人が４人になり分配協議書？のような物を作成が必要らしい。
取りあえず戸籍謄本や住民票は用意しようと思います。今後どのような展開の話になるのか資料とか解り易く説明して頂ければ幸いです。
相続免許税と相続税になるのか贈与税になるのかまたその金額と手数料。なんか色々長くなりそうな手続きですが出来るところから頑張りたいので教えて下さい。宜しくお願いします。

回答No.2

HERO-2 · ベストアンサー

所有権移転登記（相続の場合）の方法についてアドバイスさせていただきます。

必要となるのは、下記のサイトにある申請書と添付書類です。
添付書類として用意するものが多くて面倒です。

まず肝心なのが遺産分割協議書です。他の相続人全員（母と妹２人）からマンションの物件についてはあなたが相続するという証明をもらいます。実印で押印し印鑑証明書(有効期限はありません）の添付が必要です。

次に亡くなったお父さんの戸籍ですが、お父さんが出生して最初に入った戸籍から亡くなるまでの全ての戸籍(除籍謄本、改製原戸籍謄本等）を用意してください。

あとは相続関係説明図の作成や自分の住民票、登記する物件の評価証明書等になります。

最近は法務局の窓口で個人で申請をしている人も多いです。職員も昔に比べたら親切になっています。がんばってください。

http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

お礼

やはり相続の形でいいのですね。有難うございます。まず最低限必要な書類を役所に行って入手ですね。電話での話でわかり難かったので少し心配でした。戸籍(除籍謄本、改製原戸籍謄本等）がまず必要ですね。

回答No.8

noname#20836

税を安くすることに気をとられ、実体と異なる登記を行ったがために、かえって贈与税の問題が発生し、あわてて錯誤抹消して元に戻す、というようなことにもなりかねませんので、素人判断はやめて、素直に司法書士に依頼して、必要書類の収集から書類の作成、登記まで、後々問題の発生しない方法にて進める方がいいと思われます。

ちなみに昨年３月７日より不動産登記法が全面改正されています。
旧法当時の知識経験とは異なる取扱・先例等も続々と出てきています。
マンションの持分の相続だけであるならば実費を除いた司法書士報酬は５万円くらいまでですむでしょう。
わかる範囲の戸籍・住民票等と、不動産のわかる権利証または登記事項証明書（登記簿謄本）、その不動産の評価証明書、これだけを持って司法書士事務所に行けば、おおよその費用の見積もりも可能です。
勉強しなければならないこと、動かなければならない手間、等を考えれば、決して高い費用ではないかと思います。もちろん人それぞれ考え方はあるでしょうが。

もし、どうしても自分で登記を行いたいということであるならば、＃２氏の紹介されている法務局HPの情報をもとに、法務局での相談を何度も繰り返して間違いのない登記を行うようにすればいいでしょう。

乱筆乱文失礼しました。

お礼

３／７に変更があったのですか？情報有難うございます。また調べてみます。まあ専門家に相談しながら行う予定です。まあ金額は安いにこしたことはないですが今回は余り金額は拘りません。通常の処理や流れが知りたかっただけなので、ご親切なご回答有難うございます。

回答No.7

businesslawyer

NO6さんの言われている事は、正におっしゃるとおりの事です。実体上、お父さんと質問者さんが、共有で購入した事が事実であれば、更正登記すべきではありません。しかしながら、不動産登記法上、前述したような手続きで登記申請すれば、登記官には「形式的審査権」しかないため、受理されます。ですから、実体と異なっていても、違法行為でもなく、安い方法で登記申請出来るという訳なんです。例えば司法書士試験の問題を解く場合等のように、本事例を、純粋に法律問題として考えるのであれば、更正登記をしたら間違った答案となり、正解は「相続によるお父さんの持分の移転登記」をする事になるでしょう。しかしながら、実務上は、依頼主の要望等も考え、税金等が有利になるように申請する登記の種類を考える事も、違法で無い限り、重要な事なのです。

似たような例を挙げておきますが、例えば、長年付き添った夫婦が土地・建物を購入した（お金を出したのは夫）が、そのお金は妻の内助の功があったからだということで、夫と妻各1/2づつの持分として登記する旨の要望があったため、依頼された司法書士がそう登記したところ、翌年になって「妻の持分については夫から妻に贈与した事になるので、贈与税がかなりかかる」と言われ、あわてて「最初から夫単独所有の誤りであった」として、更正登記を申請して受理された、等と言う例もあります。この場合も、実体上は夫と妻の共有だったのであるから、更正登記すべきではない事例ですが、登記申請すれば受理されます。もっともこの場合には、そもそも最初の登記の時点で、司法書士が「夫婦共有にしてしまうと贈与税がかかってしまう」と、依頼主に説明して、夫単独名義に登記しておくべきだった、と言えるでしょう。なぜなら、後に「離婚」や夫が死亡して「相続が発生した」場合でも、妻はそれぞれ「財産分与」「相続」により、その財産を取得でき、少なくても贈与税ほどの税金は取られないからであり、最初から夫と妻の共有にしておくメリットは、殆ど無いと考えられるからなのです。

お礼

売買契約書は私のみですから父は購入には関与してません。ただ登記上は共有ですから相続ですね。確か贈与にするか相続にするかの話があった気がします。

回答No.6

noname#19683

更正登記の話が出ていますが。
そのマンションに亡父が１０分の４の持分を持っていたというのは、誤りですか？更正（更正がダメなら真名）か相続かは、登記費用が安い・高いで決める問題ではないと思います。

お礼

売買契約書は私のみで登記上は父は４／１０で連名で記入されてます。費用は１０万前後かもっとかかるのかな…今回だけならともかく毎回かかると痛いですね。心配有難うございます

回答No.5

businesslawyer

なぜ、営業の方が「共有にしておいたほうがいい」といったのかはわかりませんが、共有の相手方が他人ならともかく、夫婦とか親子であるなら、どちらかの単有名義にしておいた方が、後々のためにはいいと考えます。なぜなら、今回のように、共有者のどちらかに相続等が発生したときに面倒な事になるからです。今回の事例では、購入時点において、いずれ近いうちに質問者さん単独名義とする必要があることが想像に難くなかったのですから、最初から質問者さん単独名義とすべきだったのではないかと考えます。

さて、NO3の方が述べられていますが、現在の「お父さんと質問者さん共有名儀」から「質問者さん単独名義」にする「更正登記」をするのが、登録免許税も安く、一番の早道であると考えます。この登記は、最初の共有登記は錯誤により間違っており、質問者さんの単独名義に直す、と言うものです。

この登記は、申請人として登記権利者（質問者さん）、登記義務者（お父さん→死亡しているのでその相続人である質問者さん・お母さん・妹さんの3人がなる）の共同申請で行います。

必要書類は、
(1)お父さんの生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
(2)登記権利者（質問者さん）の住民票の写し
(3)登記義務者（質問者さん・お母さん・妹さんの印鑑　証明書
(4)お父さんの持分（4/10）に関する登記済証（権利　　証）
(5)司法書士への委任状（登記権利者・義務者全員のも　の）

以上ですので、「遺産分割協議書」は不要であり、また登録免許税は1000円で、相続税や贈与税はかかりません。上記の書類にあるように、要はお母さんと妹さんの同意が得られるのであれば、この登記をする方が一番安い方法であると言う事です。

ご質問の情報で判断する限りは、更正登記は出来ると判断しますが、他の事実等により、出来ない事も考えられます。例えば、お父さんの持分（4/10）に抵当権等が設定されていると、更正登記するとその抵当権等は消滅してしまうために、その抵当権者等の承諾が必要であるところ、債務を弁済しない限り承諾しないでしょうから、事実上、更正登記は出来ない事になります。

このことを踏まえて司法書士の先生に相談してみてはいかがでしょうか？

お礼

共有の理由に関しましてはもう前の事なのでうろ覚えですが、契約者は入居が必須とどちらかが死んだときに贈与税が発生する可能性もあるとかで共有にしたような気がします。とは言っても売買契約書は私のみで登記上は連名で記入されてます。抵当になってますから相続ですね。１０万前後かもっとかかるのかな…今回だけならともかく毎回かかると痛いですね。親切に有難うございます

回答No.4

noname#19683

お話によれば、あなた様の単独名義にしたいということですよね。
ちなみに、もし知識ゼロに近い状態で、登記申請書や遺産分割協議書の作成、登録免許税の計算から、書類集めまで、全て自分でするなら、結構大変なので、司法書士に任せてしまった方がよいかもしれません。
ご自分でされるのなら、まず法務局で相談することです。そして(1)必要な書類集め(2)遺産分割協議書の作成・署名押印、(3)登記申請書の作成(4)登記申請という手順でしょうかね。この「教えて」だけで手続きの全てを理解しようとしても恐らく無理でしょう。

お礼

回答有難うございます。参考にさせて頂きます。一応司法書士にお願いする事になります。銀行と裏で繋がってるみたいなので…契約時の司法書士とは違う人なのでまだ面識もないですけどね。

回答No.3

mambo_no5

母、妹２人の同意が前提となりますが・・・
そのマンションは、もともとsylkさん一人の持ち物で、営業に言われたから名義だけ共有にしたということならば、『錯誤』を原因としたsylkさん単独名義への『更正登記』が可能かもしれません。
登録免許税（印紙代）は、かなり安くなりますよ。

なお、相続税ですが、法定相続人4人ですので、９０００万円まではかかりません。

お礼

妹たちは相続は要らないと言ってますから多分同意は取れるでしょう。更正登記？こんな方法もあるんですね。でも私のは多分無理だと思いますので相続で考えます。９０００万まででしたか…５０００万円までと誤解してました。またよく調べてみますね。回答有難うございました。

回答No.1

aya-pi-

お母様と妹様は他の相続取り分があり、相続されましたか？されていなければ、相続放棄をしていただくのが一番簡単だと思います。

もし相続されていたのなら、マンションのお父様名義分は後に発覚した財産となりますので分配協議書が必要になるのです。これを提出していただかないと一人の名義には出来ません。

お父様の名義からsylkさんの名義に変更されるのであれば相続になります。上記理由によりお父様の名義から例えば４名皆様が相続されるのであれば、一旦名義を４名様に変更後、贈与としてsylkさんにもう一度残り（言い方が悪くてすみません）３名様をsylkさんの名義にかえる必要があります。そうしたら必然的に贈与となります。

故人の預貯金が引き出せない理由と同じで相続が絡むので、ややこしく思えますが、自分で法務局へ出向き名義変更することも出来ますよ。（印紙税だけですみます。平成１３年私も手続きしましたので）

相続税はhttp://www.taxanser.nta.go.jp/souzo31.htm
こちらで。

贈与税はhttp://www.taxanser.nta.go.jp/zouyo.htm
こちらで金額を確認されてみてくださいね。非課税分がありますので、詳細はお答え出来ません。

言い忘れていましたが、購入代金からローン分を差し引いた部分は共有に出来るのです。
例えば５０００万円の物件を２５００万円のローンを組み、残りの２５００万円は頭金として納めた場合、頭金の出所にもよりますが、基本的には１／２までローンを組まれていない方の名義にすることができますよ。（この部分は専門家です）

お礼

aya-pi-さん、またご回答有難うございます。漏れてた処理なので相続はしてませんね。参考にさせて頂きます。