やっと見つけた希望の土地の裏にマンションが…。

質問

先日、新潟市に夫婦ともに希望の叶った土地が分譲されました。しかしよくよく見てみると既設のマンション（６階建て位）が西側にあり、どう判断すればよいか迷っています。

マンションは希望の土地から駐車場（約6m）離れた場所に建っており、角地から一つ分日陰側の土地なので昼以降の日差しは全く望めません。

また、新潟は元から軟弱地盤で以前の新潟地震の際は液状化しマンションが倒れました。そのことからもマンション近くに建てるのに迷っているところです。

唯一利点といえば唯一の幅9メートルの東入りの玄関といったところでしょうか…。（他はすべて8mの東入り、または西入りとなります。）

皆様のご判断をお教え頂ければ幸いです。

回答No.3

guramezo · ベストアンサー

＃１です。お礼拝見しまして、追加回答させていただきます。

(1)敷地の配置
⇒西側のマンションよりも、分譲地自体の南側敷地、東南側敷地に建ってくる戸建の影響の方が、よほど大きいと思います。

最も日当たりが悪くなる冬至の正午時に、どの位陰になるかが日照の判定基準ですが、この時に影の長さは大体１．６４倍になります。
６mの高さの建物が建てば、その建物の北側１０ｍまで、影がかかるということになります。

勿論、これは最も条件の悪い冬至での場合なので、他の季節はもっと条件がよくなります。

要は、西のマンションより南の戸建のことを考える方がいいでしょう、ということです。

その上で、改めて敷地の配置を考えますと、東は玄関に取られ、南には戸建が建つので、条件がいいとは言い難いかとも思います。

更に、西側にある現在の駐車場に、将来マンションが建つ可能性もあります。（まあ、６ｍ幅の敷地では、現実にはかなり建てにくいでしょうが）

(2)マンションの倒壊の危険度
⇒他の方から、建築基準法改正時期との関係など、私の回答に対してのご指摘と思えるご回答がありましたので、補足説明します。

まず、倒壊の危険については「考えすぎかと思う」ということ、それでも「目安」を言えば、ということが前提であることを、再度強調させていただきます。

その上でのことですが、基礎は「その土地の状態にあった」方式を採用するのではなく、「土地と建物の規模・構造に合った」方式を取るわけです。
布基礎（ベタ基礎」で大丈夫の規模の建物であれば、杭などを打って余分な費用をかけたりはしないでしょう。

しかし、どんな地盤の土地でも、布基礎より杭基礎の方が耐震性に優れていることは明らかです。

又、ピロティー式でも適切な設計がなされていれば問題ない、という点については、構造計算をし、建築確認がおりているわけですから、計算上の問題はないわけです。
しかし、実際に強い地震に遭遇した場合、どうしても「相対的に」弱いところに負荷がかかり、計算では想定していない事態になる可能性が多いと私は考えています。

もし、自分がマンションを建てるのであれば、ピロティー形式の建物は避けますが。
・・・という程度にお考えください。

又、事前に地盤調査ができればいいですが、敷地の購入契約締結以前に、売主が調査を許可してくれるかは疑問ですね。
もし許可してくれたとして、費用が買主負担となると、そこそこの額になります。
市役所なり、近隣に聞いてみるなり、他の手段で判断せざるを得ないのが現実でしょう。

最後に、否定的なアドバイスと受け取られて、折角の意欲をそぐようなことになるのは申し訳ないのですが、お聞きした範囲の情報ですと、さほど買い急ぐ物件ではないように思いました。

突っ込み道路（位置指定道路）という分譲形態、私道負担分がある（はず）こと、且つ、一番奥の土地であることも、その要因の一つになるかな、と思います。

再度の長文になり、失礼しましたが、少しでもお役に立てば幸いです。
しかし、言わずもがなですが、大事な買い物ですので十分な調査とご検討をされた上で、最後は「ご自身の決断」ということになりますので・・・

お礼

guramezo さん、度々ご回答頂きありがとうございます。

> (1)敷地の配置
日照の判定基準、大変参考になります。模型的なものですが、3Dマイホームデザイナーで日照計算を行ったら昼以降は絶望的な日照でした。これは反対側の土地も同じく光は望めないようでした…。

南の土地は学校が使用していますので高い建物が建つこと自体、当分無いと思います。

> 東は玄関に取られ、南には戸建が建つので、条件がいいとは言い難いかとも思います。

説明不足で大変申し訳ありません。仰るとおりで"土地"はよくありませんが、"立地"を考えた上で条件がいいと判断しています。

> (2)マンションの倒壊の危険度
> 倒壊の危険については「考えすぎかと思う」

確かに仰るとおりかもしれません。最近疑心暗鬼になっているものでして…。なにとぞご容赦ください。

また、地盤調査を行う前より既に軟弱地盤であるのが近隣の土地を見ても明らかですので費用は見込んでおりました。近隣の土地でも数十万円をかけて地盤改良を行っているようです。

> さほど買い急ぐ物件ではないように思いました。

前述のとおり、"立地場所"とあとは"家庭の事情"というものがあり、"希望の土地"になりました…。お察しください…。

> 突っ込み道路（位置指定道路）という分譲形態、私道負担分がある（はず）

この辺は詳しくないのですが、市道扱い（私道負担なし）になるとのことでした。

ご回答頂き、誠にありがとうございました。

回答No.4

nobugs

東京等では南側の採光を重視しますが地域によって異なります。
一般的に、寒冷地では冬季の環境を考慮して、東西の採光を重視します。
西側が遮蔽されると、冬場の暖房が厳しくなりますね。
新潟市の実情はしりませんが、周囲では採光についてどの方位を重視しているのかによって異なるでしょう。

マンションの耐震性は、昭和５６年６月１日着工のものから新耐震になります。

お礼

nobugs さん、ご回答頂き誠にありがとうございます。

> 寒冷地では冬季の環境を考慮して、東西の採光を重視します

確かに色々なサイトを見ていると東西の採光についてかかれていますので私も不安に思っておりました。

> マンションの耐震性は、昭和５６年６月１日着工のものから新耐震になります。

現在ハウスメーカーの方に調べてもらうようにお願いしたところです。

ご回答頂き、誠にありがとうございました。

回答No.2

BABA4912

> マンション近くに建てる
そのマンションの建築は何年でしょうか
1981年に建築基準法が改正され耐震性が向上していますからそれ以後でしたら手抜き工事や何らかのミスなどでない限り新潟地震のように倒壊することはまずないと思います。
正確には1981年6月1日以後に建築確認申請がされていることが境い目です。
建築基準法は何度も改正され2000年が一番新しい基準になります。
それ以後であればさらに安心かと思います。

建築確認申請の日付の調査方法ですがそのマンションの管理事務所、管理組合で設計図書を保管しているはずですので見せていただたらどうでしょうか。

当然ですがそれ以前であっても適切な施行がされていれば問題ない物件も数多くあります。

マンションの基礎の件ですが杭基礎であってもベタ基礎であっても、その土地の状態にあった基礎が設計施行されているハズですからマンションの耐震性に関しては適切な施行さえされていればどちらが良くてどちらが悪いということではないかと思います。

またピロティ形式の建築物もピロティの建物がよく倒壊したということですがこれはすべて適切な設計がされていな建物ということです。
そのためにはピロティ部分の壁など設計がキチンとされていれば特にピロティ形式だから絶対だめということではありません。

> 新潟は元から軟弱地盤
新潟すべてが軟弱なのでしょうか ?
その土地の状況は市役所などでわかる場合があります。
これから質問者様が建てる建物の耐震設計の参考になるかもしれませんので市町村によっても異なりますが建築指導課などで確認したらどうでしょう

但し、実際に質問者様が希望土地に建築する場合は質問者様の土地とマンションの土地は近くでも地盤の状況は異なりますので地盤調査は必要と思います。

ちなみに私の住んでいるところは市役所のhpでかなりの軟弱地盤ということがわかります。

お礼

BABA4912 さん、ご回答頂き誠にありがとうございます。

文章を拝見させていただきましたが、No.1の方の逆説となっているようですので、対比をさせて頂きながら拝読させて頂きました。

> そのマンションの建築は何年でしょうか

現在ハウスメーカーの担当者に確認をしてもらっています。色々と基礎について書いて頂いていますがこちらも調べてもらっています。

> 新潟すべてが軟弱なのでしょうか ?

BABA4912 さんのお住まいが新潟かどうか分かりませんが、新潟は米どころと言われているくらい越後平野は田んぼが多いです。治水が発達するまでは腰まで浸かって、または船を漕ぎながら田植えをした地域で、かつ信濃川・阿賀野川の大河川に囲まれて河川の氾濫も多く、山岳および海岸以外はほぼ軟弱地盤とされています。不同沈下もおきやすい土地柄だそうです。ですので大半の家は必ず地盤改良は行うとの事です。私もどこかの資料で見ましたがかなりの軟弱地盤だそうです…。

ご回答頂き、誠にありがとうございました。

回答No.1

guramezo

ご質問の文面・用語で、分りにくい点がありますので、正確な解答になるか分りませんが・・・

(1)西側にマンションがあることでの日照
⇒西側６m先に、６階建てマンションという立地であれば、確かに午後には影になるでしょう。（「角地から一つ分日陰側の土地」という意味が分りませんが）
しかし、全方向が開放されている土地など、望むべくもありませんから、空いていて欲しい方向の順からすれば、南＞東＞西＞北となりますので、この条件はかなりよい、と思います。

西側は、「西日を遮る」という点で、遮蔽物があった方がいいとも言えますし、遮蔽物がなくとも、西側には広い開口部を避ける設計をするケースも多いですから。

(2)軟弱地盤の危険
⇒本当に気がかりであれば、ボーリングなどで地盤調査をする必要がありますが、当該マンションを建設した際にも行っているはずですし、考えすぎかと思います。

まあ、「目安」を言えば、そのマンションの基礎工事が「杭打ち」なら○、「布基礎（杭なしで、コンクリートを敷き詰め）」なら△でしょうか。
又、１階が駐車場などに使っている「ピロティー式」ですと、倒壊の危険性が高い、とも言えます。

(3)幅9メートルの東入りの玄関（他はすべて8mの東入り、または西入り）
⇒９ｍ分接道しているということでしょうか、或いは９ｍ幅の道路に面していると言うことでしょうか。
いずれにしても、８ｍとの違いは、殆どないと思います。

又、東玄関が有利とは言えません。午前中の日当たりの欲しい東側には、居室を配したいところですので、玄関を東に持ってくるのは、勿体ないですね。北、又は西玄関がいいと思います。

最後に、既に建っているマンションばかりに目をやらずに、今後建ってくる可能性のある建物を想定して、土地の評価をすることをお勧めします。

大事な東南方向に、近接して戸建が建つ可能性はないか、隣接地にマンションが建つ可能性がないか、といった点を、「都市計画法」（市役所でお尋ねください）で確認すると、より安心ですね。

お礼

貴重なご意見を頂き、誠にありがとうございます。

大変稚拙な文章で申し訳ありません…。
お礼および補足説明を致します。

(1)角地から一つ分日陰側の土地についての補足です。大変分かりにくいかもしれませんがご参考までに…。

凡例：■→分譲地、△→駐車場□→道路、○→希望土地、▲→マンション

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空地
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■■■■■■△△▲▲
■■■■■■△△▲▲
■■□□○○△△▲▲
■■□□○○△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
■■□□■■△△▲▲
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道路
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↓が北となります。

(2)軟弱地盤の危険
「ピロティー式」ではありません。杭打ちか布基礎かというのはマンションの管理会社に問い合わせれば宜しいでしょうか？（建築会社に確認してもらうのが一番良さそうですね）

(3)幅9メートルの東入りの玄関（他はすべて8mの東入り、または西入り）

9ｍ分接道しております。雪が降る地域なので東か南が良いのかと思っておりましたが、あまり関係無いのですね。

周りには学校のプールがあり、建たないと思いますが確認してみようと思います。

ご回答頂き、誠にありがとうございました。