すごく相場より安い物件（土地）、注意点は？

質問

購入希望エリアで、まさしくその安さにとびついて今検討してる土地です。しかし、いくら安いといってもその価格の低く設定されてる理由に見合った価格なのか？注意点はないか？ひろくお聞きしたいと思い質問しました。購入を検討している土地は、比較的静かな住宅街で市街地にも徒歩で行ける人気の環境ですが、20～30年前は山林だった丘陵（傾斜）地の地域と平坦地の地域があり、その丘陵地の地域のてっぺんです。すごく急勾配の（45度近い）100メートルくらいの坂を登りきった行き止まりＴ字の左手。道幅は4メートルの市道です。半年前火事で半焼し現在更地。抵当権がついてて競売に出される寸前のようで、売買契約申込も「債権者の金融機関」に確認のうえ期日を切られ急いで判断をしないといけない今状況です。価格は坂の下の平坦地のほぼ「半値」。小学校も近く学童保育も近く、日当たりも見晴らしもよく、近所の人に数人聞き込みもしてみましたが「坂」以外は「けっこういい所よう！」とおっしゃってました。30年来いらっしゃる方たちなのでコメントには愛着めいたものもあるかもしれませんが。地盤もしっかりしてるらしい（近所の人の話）。あと土地の抵当権は責任持って外します、と不動産屋さんは言ってあります。用途地域は第一種住居地域、建ぺい率は60%、容積率は200%、都市計画区域内。ちなみに、坂でもてっぺんなので車は敷地内に出入りしやすいようです。

回答No.5

mahopie

仲介業者に頼んで物件の担保設定状況を見れば、担保設定金融機関や設定状況が分ります。この中に金融機関による差押や国税滞納による差押などがあれば登記日付や担保金額などと併せて所有者の行き詰まり度合いが推測できます。登記中破産の記載があれば裁判所が選定した破産管財人が売却の意思決定をし、破産登記はないが担保設定金額が物件価格対比で大きければ金融機関が実際上の売却判断をします。（所有者の意向と関係ない所で売却価格が決定される）

これらの場合は最低売却額の目安を示して管財人・金融機関から限定した業者に情報を流す事がありますので、売主側の仲介業者を置かないことや早期処分を前提にした価格が提示されて価格が安くなっている可能性があります。或いは、建物の火災などが契機となって物件の管理負担から解放されたい、という考えが早期売却を後押しした可能性もあります。

金融機関の立場からは、通常３月の決算期をリミットに不良債権の処理をしたい所が、競売の形を取れば1年以上の時間と手間がかかり売却額も低めで抑えられることから、若干割安でも早期売却に踏み切る場合や、自社の関連会社（永年の銀行勤務者が教科書通り評価する）で評価した担保評価額が市場対比割安になっていることも考えられます。

尚、購入決定後のことになりますが、破産管財物件の場合には担保設定銀行が複数あり、税金滞納などが重なると売買・資金決済の場に２０人位が集合する場合があったり（通常1社で２名出席する）、差押の登記が即日解除できないといった事もあり、ローン取扱銀行と仲介の不動産屋との間で手続を十分に確認させておく必要が生じたりもします。

お礼

自分の土地購入において、「差し押さえ」とか「競売」とか普段聞かない文言が入ってくるとなんだかよくわからなくて不安になってくるのですが、その点について詳しいmahopie様からの回答で随分クリアになりました。ありがとうございました！参考にさせていただきます。