木造在来工法の三階建売住宅の購入を考えています。

質問

木造在来工法の三階建て住宅の購入を考えているのですが、敷地面積35坪・延べ床面積46坪のビルトインガレージ（７,５坪）で、１階部分のガレージは縦に車が２台停めることができます。一階にガレージと主寝室、ＷＣ、ＵＢ、トイレ、ほぼ建物の真ん中に階段、（１９坪）二階に階段を囲んでＬＤＫ、洋室、ＷＣ、（１８坪）三階に洋室＋小屋裏収納（９坪）です。

　木造在来工法の三階建てには問題がたくさんあると聞きましたが、具体的にはどのような問題があるのでしょうか？ご存知の方教えていただけますか？また、関連サイトなどございましたら教えてください。

　今週日曜日に業者の方と具体的な購入についての話し合いがありますが、そのときどのようなことについて詰めた話をすればよいのでしょうか？ご回答いただけると助かりますのでよろしくお願いいたします。

回答No.2

alias3 · ベストアンサー

木造3階建がすぐ危険と決め付ける必要はありません。定められた工法、法規等を守って適正に工事がなされていればそれほど心配する事はありません。
問題なのは、違法建築の場合です。
特に建売の場合は違法建築の可能性を多くはらんでいます。
【例1】
建築確認通知書と実際の工事との違いがある場合です。
一般に建築物は、最寄の役所の建築課に、確認申請書を提出し、確認が降りる、つまり確認通知書を受けると、工事が始まり、工事中間で検査があり、そして最後に工事完了検査があります。
この中間検査や、工事完了検査を受けなければならない建築物は建築基準法で定められています。この定めの中に住宅が含まれていないため、建売は工事完了検査を受けない場合が極めて多いのです。法的に強制されなければ、進んで検査を受けようと誰がするでしょう？
もし、検査で不合格部分が出れば、直さなければなりませんから。
また、建築確認申請で提出した図面通りに工事が出来ていれば、建築完了検査をあえて受けなくても
良いとも言えます。しかし、建築業者や、不動産業者の中には、確認の図面と殆ど似つかないような変更の建物を建ててしまうことが、決して少なくないのが現状です。例えば間取りの変更や壁を建具に変更したりする事です。
つまり、構造上必要な耐力壁が十分に確保されていないケースが出てきます。

【例2】
建物の形状がアンバランスな場合、いわゆるうなぎの寝床と呼ばれるような、間口が狭く奥に長い敷地の場合です。
こういった敷地では、どうしても建物がアンバランスになってしまいます。そこに、基準法の適合した建物を建てようとすると、どうしても、使い勝手の悪いデザインの制限された、箱型の建物となってしまいます。厚さが薄く背の高いマッチ箱を机の上に立てて厚さ方向、奥行き方向に押すとどちらが倒れ易いでしょう。当然厚さ方向です。これは誰が見ても解ることです。こういう敷地の場合、木造３階建は、建築確認書の通りに工事が出来ていても、危険な建物と言わざるを得ません。
つまり、耐震性に問題が生じる場合が多いということです。敷地の制限があり、1階部分にビルトインガレージを組み込んでいる場合、建物の重心が高く、支える強度が総3階建てよりはるかに落ちるので危険度は更に増すでしょう。

【例3】
耐力壁はある数値以上に取れておればいいというものではありません。建築に限らずどんな事でもそうですが、バランスが取れていることが大切です。
耐力壁（木づり、すじかい）などは、建物の内外に渡って、偏ることなく配置する事が必要です。
間取りの変更の為に違うところに耐力壁をとってもバランスが崩れないようにする必要があります。特に、1階が玄関とガレージといった間取りが有るところでは、車を全部もしくは、一部を建物の1階部分に突っ込む為、また、ガレージの横は玄関である為、この道路から見えている部分の1階の外壁にまったく，耐力壁が無いため、ひとたび地震があれば非常にこの部分が危ないといわねばなりません。こうした家をみられたらまず、違法建築では無いかと疑ってください。

【例4】
（1.2.3建て木造住宅に共通ですが）2000年、建築基準法が改正されました。
木造住宅においては地耐力に応じて基礎を特定、地盤調査が事実上義務化に成りました（施行令38条）。
改正の要点は、地耐力に応じた基礎構造が規定され、地耐力の調査が事実上義務化となる、地耐力20kN未満・・・基礎杭、20～30kN・・・基礎杭またはベタ基礎、30kN以上・・・布基礎も可能等です。
木造3階建ては特に耐力壁と並んで法令上の基準を満たした基礎杭が成されているかは重要です。

その他にも、万が一火災になった場合、延焼が鉄筋より早く、3階に寝室を設けている場合は逃げ遅れる可能性が高まります。はた、近隣への延焼のスピードも木造2階建てや鉄筋3階建てに比べ早いです。
鉄筋にもいえますが、3階建て住宅は規模にもよりますが、必ず複数階を使い生活を強いられるため、老後は非常に住み辛い家となる可能性もはらんでいます。
特に敷地が狭い場合、ホームエレベータを設置したくても外部に増築できず、居室部分を大きく削らなければ設置もままなりません。
また、そのような大規模な改築が発生した場合、構造上の強度が極度に落ち、非常に危険な家となる可能性もあります。

上記は、全て可能性の話であり、ご質問者様の考えている物件に全て当てはまるものでは無いと思いたいのですが、こういった危険性はあります。
確認するポイントは上記一例から見て取れると思いますので、ご参考になさってください。

回答No.6

reiho-fuji

木造在来工法の三階建てに関してですが問題というよりは制約が多いです。まず原則的には防火地域に木造住宅の３階建は建てられません。また構造的にも耐力壁が必要になるため特に大きい開口部がある場合（今回の車出入り口など）は考慮が必要です。

数年前大阪府堺市で木造３階建住宅の欠陥がよくＴＶで取り上げられていましたがこれは確認申請で図面を通した後、耐力壁を後から取り去り強度が不足する、ということがありました。念のためぜひ確認申請に出した図面通りに施工が行われているか（壁の位置が図面通りか）ぜひチェックしてみて下さい。また、予算・使い勝手等の都合で壁をはずす、という話は避けましょう。おそらくプランがだいぶ決まっていそうなので支払い関係の話が主になるでしょうか。

建売ということですのでもしすでに竣工して中を見られるならビー玉と水を張った洗面器が用意できれば大体の建て付けなどはチェックできます。

結局は３階建てに限らず施工がちゃんと行われているかが第一です。問題のない３階建ての木造在来工法の家はいくらでもあります。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070824_.html

参考URL：

http://cedar.jp/topics/3f.htm

回答No.5

DIY-suki

すでに回答がでてますので省略させていただきますが

建築許可の確認申請時の図面と実際の家が同じか。
建築後の検査済書があるか。

その他、３階建ては耐火構造の問題もあり
そこまでチェックできるか疑問ですが
もし、心配であれば第三者機関の１級建築士の方などに実際の物件を見てもらえば良いでしょう。

若いうちは３階建てもいいですが年をとてくると
３階の生活は難しいです。
その場合、建て替えなどをするのであれば問題ありませんが
売って他に引越しを考えた場合など欠陥住宅では売れなくなってしまいますので
資産価値がなくなってしまいます。
一生の買い物ですから、失敗のないように
十分ご検討されたほうが良いですね。

回答No.4

ti-hi

すいません。♯1さんではなく、♯２さんですね。間違えてすいません。

回答No.3

ti-hi

問題点とは耐震性等の事を言っておられるのでしょうか?今は、金具等で補強すれば問題ありません。
♯１さんがおっしゃるように、違法建築や手抜き建築が問題になるのです。
地震についての説明ですが、、建物には重心と剛心があり、この距離が近ければ、ねじれによる建物の倒壊の危険性は減ります。ですから、極端な例ですが、体力壁を一方にだけ集めて対面はスカスカ。これでは、剛心は体力壁のある方へ近付きます。それと重心（建物の重さの中心）が離れていれば家はねじれ崩壊を起こします。
また、高さの事もあるでしょうか。例えば同じ材質の長い棒と短い棒を同じ強さで振ってみてください。どうしても長い方が先端が揺れてしまいます。ですから、３階建てが２階建てに比べて揺れるのは当たり前です。
さて、悪そうな事を書きましたが、これに金物で補強してみてください。そうすれば先程の例は当てはまらなくなります。ですから、しっかり補強されて、しっかりした工事をされれば問題ありません。
また、先程の体力壁の話ですが、下ほど重さが大きくなるわけです。それなのに下はスカスカではこれもまたねじれ崩壊を起こします。関西大震災はこのねじれ崩壊がよく起こったと聞きます。ですから、この重心と剛心に対しても注意されてはどうでしょうか?

http://sumai.nikkei.co.jp/know/chishiki/index20041007j1000j1.html

回答No.1

yiwt

木造三階建て、ビルトインガレージということになると、耐力壁の量と配置が問題になってくるでしょう。

ガレージの開口部や玄関、リビングの窓などがあると、耐力璧を十分に確保できないことがあります。他の部分で壁量の帳尻合わせはできますが、そうすると耐力璧の配置が極端に偏り、建物の重心と強度の中心（剛心）が大きくずれてきます。（偏心率が高くなる）

地震や台風の外力に対して、建物は剛心から重心までの長さの振り子のように揺れますから、偏心率が高い建物ほど揺れやすくなります。地震や台風に対して弱くなってしまうのです。

特に小さな一階に無理してガレージを作った場合、このような弱い建物になっている場合がありますので、耐力璧の配置については必ず説明を受けて下さい。