賃貸契約の契約成立日

質問

このたび引越しにあたり審査等はクリアして契約書が郵送で届きました。
そこで改めて契約書を読み、いくつか納得いかない部分があったのでこちらとしては説明をしてもらって(重要事項の説明)納得した上で署名、押印、入金を行いと思っているのですが、不動産屋からもう家賃発生日ですのでお金だけは払ってくださいとものすごく催促されています。

こちらは納得できるまで家賃発生も待ってくれといって、ではその分は調整しましょうとなっているのに、契約費用の全額請求を催促されていて???なきもちです。

また、こちらは契約書を交わした時点で契約成立だと思うのですが、不動産屋は口頭でも契約は成立し、契約書を送った時点で契約は成立していますので、といいます。

じっさいそうなのでしょうか。
また今回は、契約するということで、大家さんがクリーニングを入れたのでキャンセルもできないといわれています。(キャンセルする気は無いのですが)

お詳しい方よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

基本的な流れとして、
１．重要事項説明
２．入居の申し込み
３．大家の審査
４．大家の承諾
５．３７条書面の作成（一般に契約書を兼ねている）

法律上、賃貸契約で契約書の文書化は義務化されていません。契約は口頭で成立することになっていますので、借り手が申し込みをして、大家がそれを承諾した時点で契約は成立することになっています。すなわち４の段階で契約は成立です。

１と５は宅地建物取引業者が仲介を行った場合文書化が義務つけられているものです。
重要事項説明は文書化の他有資格者により口頭で説明することも義務つけられています。
仲介があると大家と借り手が一緒になって契約を交わすようなことはないので、タイムラグが生じます。
そのため、重要事項説明で契約前に内容については十分説明することになっています。よって、重要事項説明の後申し込みをしたのなら、少なくとも重要事項説明書に記載された内容については承諾して申し込んだことになりますので、不動産屋の言い分のようになると思います。

重要事項説明が不完全の場合は、契約が不成立となることもあります。
どうしても納得いかないのでしたら、重要事項説明書と契約書をよく読んだ上で、役所の宅建指導担当部署やその業者の所属する宅建協会などに相談してみるとよいと思います。

なお、重要事項説明書記載事項と契約書の内容が異なる場合は、借り手が有利になる方が有効になります。

ちなみに大家が質問者の入居にあわせてクリーニングを入れたということは、相手先が履行の着手をしていると思われますので、契約が完了している場合は、重要事項説明書に記載のある方法で解約することになります（解約ができないわけではなく、解約に費用が生じるだけです）。

お礼

ありがとうございました。
今回は重要事項説明の順序が後になってしまい、口頭での説明と、契約書の内容の理解が食い違ってしまい皆さんのご意見を求めた次第です。

無事引越しも完了いたしまして、皆さんにお礼も言えずに遅レスとなってしまい申し訳ありませんでした。

回答してくださった皆様本当にありがとうございました。

回答No.3

hokenyaboo

商法における商取引においては「貸します」「借ります」の口頭で契約は成立しますが。

＞そこで改めて契約書を読み、いくつか納得いかない部分があったのでこちらとしては説明をしてもらって(重要事項の説明)納得した上で署名、押印、入金を行いと思っているのですが

宅建業法によれば、「契約が成立するまでの間に重要事項の説明をしなければならない」（業法３５条）です。

当然「引渡しの時期」や「賃料の発生日」等を説明しなければ業法違反になります。

「重要事項の説明」をされていないのに「契約が成立」というのなら、都（県）の住宅局に事の詳細を相談されるのも如何ですか？

参考URL：

http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#s5

回答No.2

jyamamoto

no.1です。
一般的には、契約書の取り交わしと同時に敷金・礼金と最初の家賃の振込みが求められますから、それをせかされているのでしょうね。
まだ、お金を払っていないのであれば、ダラダラ進めるのではなくて、期日を定めて不動産屋と折衝すべきでしょう。
その期日で、納得できるように契約書が修正されなかったら、解約するか諦めてそのまま契約するかのいずれかですね。

契約前に条件提示したことが契約書に反映されていないのであれば、実質テクに合意していないわけですから解約しても違約金など支払う必要はありません。
また、先方が押さえる金を持っていなければ、違約金訴訟まではしないと思います。

回答No.1

jyamamoto

口頭でも、双方が合意した時点で契約は決定します。契約書は、何かあったときに客観的に契約の内容を証明するために念のために取り交わすものです。
従って建前では、不動産屋さんの言うことは正しいことです。

さらに言うならば、本来は、契約の意志を伝える前に契約条件(契約書の条項)を確認するべきです。

ただし、もしトラぶって契約を解約する場合は、契約書を交わしてなければとぼけることは可能ですが・・・。
また、手付金は返ってきませんがキャンセルは可能です。

お礼

早々のレスありがとうございます。
口頭で契約は成立すということがわかりすっきりいたしました。
ただ、口頭でいろいろ詰めていた内容がいざ契約書に書かれていたことと違っていたり、こちらが契約書に記載してくださいといったことがなされていなかったりで不安になってしまったので、お金はまだ1円も払っておりません。
万が一もめてキャンセルとなると相当の違約金を払うことになるといわれています。
重ねての質問で申し訳ありませんが、そういうものなのでしょうか?