マンション購入の名義人は誰がいいでしょうか?

質問

このたび新築マンションを購入することになりました。
実家の義理の母が2500万円出していただけることになりましたが一番お得な税金対策はどれでしょうか?教えてください。（母には毎月返済します)

1.母名義→遺産相続になると相続税がかからないか?
2.自分名義→生前贈与にならないか?
3.貸借契約を交わし母から2500万借りたことにする。
4.その他
よろしくお願致します。

回答No.2

nik650 · ベストアンサー

既婚者男です。

マンションを義理の母名義にすればなんの問題も
ないですよ。で、義理の母が亡くなる頃にはマン
ションの価値も下がるでしょうから相続税０円の
範囲内で名義の書き換えがすみますよ。
ちなみに相続税は５０００万＋相続人１人につき
１０００万までは無税です。

法定相続人が３人いれば８０００万までは非課税
となります。都内にでも住んでいない限りそうそ
う残せる金額ではないですよね。

じゃなければ、３の借りたことにすればいいんで
す。
私は母から借りて建てました。でも借用書は書い
ていません。もちろん利息など払っていません。
でも、専用の通帳を作って月々間違いなく返済は
しています。

借用書がないとダメとか利息を支払わないと利息
分が贈与だ！というひともいますが、まずもって
税務署は調べにきませんから。

それに調べに来たら通帳みせれば毎月きちんと
支払っているわけですから、親から借りている
ということは間違いない事実です。

でも、私はずるいことに、返済する通帳の名義
は私の息子名義の通帳にしちゃいました。
でも印鑑は母親がもっていて、出し入れは母親
の管理下にあるわけですから私の子供名義の通
帳でも問題はないと思っています。

お礼

私も3が希望なんです。もちろん書面での貸借契約と専用通帳は作るつもりです。
親にお金を借りたからのは事実ですが、二人の城にしたいのは正直な気持ちです。
有難うございます。

回答No.4

noname#184557

※相続時精算課税制度は、あくまでも、実母か実父でないとダメです。養子の場合は、養母養父になります。
※相続時精算課税制度を選択した場合は、このケースだと、２５００万円で、相続時に評価されますから、将来インフレになり、このマンションの価格が増加したときは得になりますが、減価した場合は、相続税の課税価格総額を押し上げることもありますから、十分な検討が必要です。

さて、今回は、マンションの金額が２５００万円であり、それを全部義理のお母さんが負担されるので、お金は、そのマンションを義理のお母さん名義にして、ただで、住むのが一番お得です。ただし、義理の母からは、相続人にならないと思いますので、相続はできません。
義理の母に子どもがおれば、その人たちが相続します。
２は、生前贈与になりますし、冒頭で説明しましたように、相続時精算課税制度は使えないと思います。実子でないので。
３は、可能ですが、公正証書などにより、正式の金銭消費貸借契約を明らかにし、計画的に返済していくことが必要です。

お礼

失礼しました。義母が2500万円、私たちで700万の負担でした。

私の素人の考えですが、義母から2500万円お金を借りてマンションという品物をを買い物して、100％妻名義にしたらどうでしょうか?（夫婦の城さえ手に入れば私の登記上の持分はいりません。)
当然書面での貸借契約を結びお金はきちんと返済していきます。

利点は
・相続税はかからない。
・生前贈与にならない。
・義母名義（義母が大家)ではなくなるので家賃収入でなくなり税金はかからない。
・3人の共有名義だと一人より登記費用が高くつく。
・義母名義だと将来名義変更の際登記費用が再度かかる。

なんか変でしょうか?
いずれにせよ参考になりました。有難うございます。

回答No.3

walkingdic

>1.母名義→遺産相続になると相続税がかからないか?
相続税は全遺産が５０００万（基礎控除）＋１０００万×相続人数　まで非課税です。
相続が発生するときにはマンションの価値も下がっていると思われるので（減価償却される固定資産税評価を基準とします）普通は非課税になるでしょう。

>2.自分名義→生前贈与にならないか?
なります。何もしなければ贈与税（非課税枠１１０万）が間違いなくかかります。
相続時清算課税制度という贈与税非課税（但し相続税は課税対象）というものもありますので、どうしても名義を母名義にしたくないのであればご検討下さい。要件が厳しいので税務署で事前に確認を忘れずに。

>3.貸借契約を交わし母から2500万借りたことにする。
本当に返済すればよいのですが、返済しないようだと贈与と認定されます。

結論から言えば、１番が一番節税になります。
２番については、相続時清算課税制度が適用できれば同じく贈与税は非課税になるし、１番で課税されるほど母に財産があれば多少こちらの方が得な場合もあります。

お礼

3が希望なんです。もちろん書面での貸借契約と専用通帳は作って返済はします。

逆に母名義にして毎月返済したら家賃収入としてみなされることがあるそうです。
相続時の登記の名義変更も費用がかかるし・・・。
有難うございます。

回答No.1

koisikawa

今、住居に限り、「生前贈与だけど、相続扱い」てな特別な措置があって、税法では一番お得と思います。

　銀行さんに聞いてみて。

お礼

有難うございます。