マンション名義変更について

質問

初めましてマンションの名義変更について悩んでます。
結婚前に私の妻は妹がマンションを購入するため名義を貸してます。（妹はローン審査が通らなかったため）
そのマンションには妻の妹と妻の母が住んでます。
ローンについては妻の母親が妹に貸す形で一括返済しています。
妹は母親に毎月返済してるようです。
固定資産税については妻宛に請求が来ますが、妹の方で払ってます。
最近になり妹の方が母親に借りてるお金は一括で返済するのでマンションの名義を私名義（妹）にして欲しいと言ってきました。
この場合、どのような方法で名義を変更するのが税金等の金銭面で有効でしょうか？
私の妻は名義を貸してるだけですが名義変更することによって税金等払う必要があるのでしょうか？
出来ればお互い税金や諸費用等あまり掛からないようにしたいと思ってます。
どうぞ回答よろしくお願いします。

回答No.2

noname#25310 · ベストアンサー

#1です。
贈与ということはわかりますよね。
個人間で金品の授受を行うことを贈与と言います。
ローンと家の名義は姉、つまりそれは姉の所有財産なのに、返済は母及び妹がした・・・ということは、母及び妹から姉への贈与となります。
贈与は年間110万の基礎控除額を越えると、贈与税が課税されます。
税率は、控除を差し引いた贈与額に10～50%まで定められています。
例えば妹さんがある年に支払ったローン返済が200万なら、控除110万を引いた90万に税率10%をかけた9万円が、その年姉に課せられていた贈与税ということです。
それを払っていなかったのだから「脱税」となるのです。
税務署に相談に行くのはいいですが、これまでの未納分を請求されるだけです。
ぶっちゃけ、これまでもバレなかったのですから、このままなにも言わずに黙っていれば追徴されることもないですが、名義変更もできなくなります。
だったら今から名義変更して、今までのことは単なる登記の間違いだったことにすればいいじゃない、と思われるかも知れませんが、それはできないのです。
それを許したらこのような脱税のオンパレードになり、税制自体が意味を成さなくなります。

回答No.6

konagoo

午前中、弁護士と会って、ちょっと時間が合ったのでこの話を話題にしてみました。

弁護士曰く、実態に合わせて真正な名義変更手続きを司法書士に依頼する。のが正解ではないかとのことです。
拠出した金額によっては、一旦、お母様の名義にして、生前贈与の手もあるかなぁ。
と言っておりました。

お礼

いろいろとアドバイスありがとうございました。
専門家に依頼して今後検討したいと思います。

回答No.5

konagoo

この件は時間のファクタ（贈与税の時効）等がありますので詳しい経緯を専門家（司法書士か税理士）に相談することをお勧めします。
登記の変更の話がありますので司法書士が先の方が良いかもしれません。
真の所有者、登記名義人、納税者がバラバラですが、焦って名義変更すると不動産取得税、贈与税が発生しご質問者様の期待通りにはならないと思います。
お互いの信頼関係が万全ならば第三者へ売却するまでそのままにしておくのも手だと愚考します。勧めているわけではありません。
ところで、なぜ、いまさら妹名義にする必要があるのでしょうか。

回答No.4

walkingdic

>基本的に妻が譲渡所得の課税を逃れるのはかなり厄介です。
と書きましたけど、もしかしたら真正なる名義人の回復登記でなんとかなるかもしれません。でも税理士には相談してください。

回答No.3

walkingdic

日本の法律、制度、特に税制では「名義貸し」というものはなく、法律上認められていません。なのでそのようなことをすると今回のようにややこしい話になるのです。

今回の場合についていいますと、税制上は割賦販売したということにするのが贈与税もかかることはない方法ですが、、、、一つ厄介なのは今回の話は少しややこしいことになっていることです。

母が一括返済したのはいつなのでしょうか。本当はその時点で姉は全額支払いを受けたのでそれで所有権移転登記をして、譲渡所得の申告をすれば良かったのですけど、そのようにはしていないようなので、話がややこしくなります。

ご質問にはかかれていない詳細な内容からストーリーを考えねばなりませんので、税理士に相談するのがよいでしょう。税務署への直接の相談は避けてストーリーを考えた上で申告した方が無難です。

基本的に妻が譲渡所得の課税を逃れるのはかなり厄介です。

回答No.1

noname#25310

奥様の名義で買った家の、代金を母親が一時立て替え、妹が払ったわけですから、贈与になります。
はっきり言うとこれまで脱税をしてきたことになります。
名義変更の手続きなどすれば税務署にバレて追徴課税されます。
これまでの年月は姉と妹の賃貸契約だったことにすれば、脱税にはなりません
それは妹が払った全額を家賃としての授受とすることで、家の所有者はあくまでも奥様です。
その名義を妹に替えるというなら、それもまた贈与となり時価に応じた課税がされます。結構な額の贈与税になりますが、払うのが国民の義務でしょう
もともと名義貸しという脱税につながることをしてしまったのですから、仕方無いのでは？

補足

回答ありがとうございます。
でもなぜ脱税になるんですか？
またこのような話は税務署で相談すれば教えてくれるのですか？