地上権について教えてください。

質問

今、賃貸マンションに住んでいるのですが。
今度、親が以前住んでいた、家をリフォームして、住みたいと、思っているのですが、親はその土地を、担保に銀行から、お店の運転資金を借りています。

リフォームをして、住みだしたとして、もし、お店が、倒産してしまったら、立ち退きしなければならないのでしょうか？

自分で調べたら、「地上権」を使ったら、立ち退かなくもいいのでしょうか？

もとより、親族で「地上権」は、使えるのでしょうか？

教えてください。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

地上権と云うのは、土地を借りたときの権利のことです。
土地を借りた権利のことを広義に借地権と云いますが、借地権には３つあり賃借権、地上権、使用借権とあります。
今回は、「親はその土地を、担保に銀行から、お店の運転資金を借りています。」
と云うことなので、地上権を使うとか使わないと云うような問題ではありません。
抵当権設定登記（「土地を担保に」と云うことがこれです。）されておれば、何をどうしようとも返済しない限り競売は免れません。

お礼

ありがとうございます。
抵当権設定登記されているか、はっきり調べます。

回答No.3

tk-kubota

＞抵当権設定登記されているか、はっきり調べます。

そうです。
土地に抵当権が設定してあるかどうかですよ。
「地上権は、使えるのでしょうか？」と云う意味が「地上権設定契約ができますか」と云う意味ならば「できますが、競売によって抹消されます。」と云うことになります。
なお、去年法律が改正されまして、抵当権設定後の建物は、その建物に抵当権がなくても土地と建物が一括して競売ができるようになりました、

回答No.2

mahopie

既に土地建物に銀行の担保設定がされているようですので、これから地上権を設定しても銀行の担保権に劣後することになります。又、地上権を設定するには建物所有権に加えて土地の利用権が親からご自身へ移転するということで、資産の譲渡が発生する為税金面での問題も生じますので実現性には疑問です。以上から結論としては、両親の事業が破綻して担保処分ということになれば担保物権は競売にかけられ、法律上は短期賃貸借上の権利が限定的に保護されますが、局面としてそこに子息が住んでいるとなれば普通は担保権の侵害と捉えられるかと思います。

加えて言えば、登記上は建物の取り壊しをする際は担保権者の同意がないとできない（物理的には可能だが）ことと、リフォームを行う際にローンによる資金調達を考えても既存の担保の後順位になるということは予めご理解下さい。

自己資金でリフォームを行えば、結果的には担保権者の銀行にとっては担保の価値が上がったと考えられる一方で、増築部分が出た場合は登記を実態に合わせる為に増築登記を求めて来るでしょうし、土地上に別棟の建物ができる場合も同じことを求められます。増築部分には当然に銀行の担保権が及び、別棟には共同担保にするように求められます。

以上の前提でリフォームを実行する為には、両親の事業の現況と今後の見通しをどう評価するかによるので、現状の事業の状態、資産負債、銀行借入と担保の状況を整理する必要があると考えます。両親の自宅他担保の差し替えが可能であるとか、商売の規模・借入残高が担保を設定した時ほど大きくないというケースでは担保減額・抹消が可能なケースもあるかと思います。あるいは土地・建物の賃借料相当を両親に支払うことで両親の事業借入の返済ピッチを早める、ということも可能ではないかという気もします。