立ち退きについて

質問

先日（7月28日）に大家さんより手紙が届きました。
内容は今年12月末までに今のアパートを解体し土地の売却をしたいとのこと。
これを受け、個々に次の家探しを始めたのですが、資金等のことで困っています。
調べてみると賃貸であっても立退き料が発生するとのこと。
アパートには我が家も含め3世帯入居しています。
皆で話し合った結果、次のことを請求したいと考えています。

◎新居の費用（敷金、仲介料、礼金、前家賃）
◎アパートの敷金の全額返還
◎新居への引越し代

皆、引っ越す意思はありますが、解体については疑問があります。
その理由は

◎老朽化、危険な箇所があるため解体したいとのことですが、具体的な説明がないこと。（特に危険な箇所について思い当たる場所がない）

◎今年空室を貸す予定で入居準備をしていたのですが、入居予定の方がキャンセルされた。（その空室を貸せる状態ではある）

◎簡単な手紙のみでその後の連絡等がない。
（こちらの質問事項にも「分からない」などと言い
その後の返答がない）

◎大家さんが6ヶ月前に告知したと強調する。（実際には5ヶ月しかない）

このようなことで困っています。
私たちは大家さんに上記のことを請求し、引越しできるのでしょうか。
皆がこの家に住んで良かったと思えるよう、1つでも2つでも良い条件で引越ししたいと思います。

長文になりましたがアドバイスお願いします。

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

１．大家さん（賃貸人）が、たとえ６ヶ月以前に借家人に対して立ち退きを要求しても、大家さん側に「正当事由」がなければ、立ち退きに応じる必要はありません（借地借家法２８条）。

　この「正当事由」というのは、大家さんと借家人それぞれについて建物の使用を必要とする事情や、建物の賃貸借に関する従前からの経緯、建物の利用状況、建物の現況の状態などを総合的に勘案して判断されます。

　「老朽化、危険な箇所があるため解体したい」と書かれていますが、この状態が危急を要するほどの危険であれば解体やむなしでしょうが、「危険な箇所について思い当たる場所がない」のであれば、大家さんに明快な説明を求めることができると思います。

　もし、危険な箇所があるというのなら、そんな危険な建物に家賃を取って借家人を居住させているわけですから、大家さんに対して債務不履行による損害賠償請求（民法４１５条）も視野に入れられると思います。←大家さんに対する反論のひとつです。

２．さて、今回のケースでは、大家さんからの立ち退き要請には、借家人として「借家権」を主張して対抗することができると思います。

　更地にして転売したいという目的は、「正当事由」とはなりません。ただし、正当事由を補完するものとして「立ち退き料」の支払いが考慮されます（借地借家法２８条）。
　要するに、大家さんには借家人に立ち退いてもらう正当事由はないのですが、借家人に対して立ち退き料を支払えば、正当事由がやや補完されて、立ち退きが認められるというものです。

　この立ち退き料の金額については、法律上の規定はないのですが、家主からの申し出により立ち退きを余儀なくされた借家人が被る直接的な出費のほか、迷惑料（＝慰謝料）的な性格も有するものです。

　具体的には、同等の借家を新たに借りるための敷金、宅建業者に支払う仲介手数料、新居に移転するための引っ越し費用は、家主からの立ち退き要請がなければ、借家人に発生しなかった費用ですから、これについては全額が立退料を構成するものと思います（なお、新居の礼金と家賃は含まれないと思います）。

　これに、引っ越しを余儀なくされたという迷惑料（＝慰謝料）を加算して、住居の立退料は家賃の６ヶ月～１年が標準だといわれています。

　この立退料があれば、「老朽化のため建物を取り壊して更地にしたい」という家主からの申し出時点では、正当事由が全く認められなくても、正当事由が補完され、ほぼ正当事由が認められるということになります

３．なお、「借家権」があっても、土地に抵当権が設定された後に建物が建てられた場合、抵当権に基づいて土地が競売されたら、「借家権」は主張できなくなるケースもあります（この場合には不法占拠になるので立ち退き料は一切もらえないと思います。）

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
危険な箇所があると言いつつも家賃は今月分までしっかり集金されています。
誰もがきちんとした説明を受けておらず、数行の手紙のみで解体の事実を知ったという感じです。

なお、土地の競売はないと思われます。
詳しくは大家さんとの話し合いの場で分かると思いますので、納得できるような話し合いになることを願っています。
その日が早く来てほしいと思っているのですが・・・

回答No.5

torumaringo

「大家が立ち退いて欲しい」と考え、「入居者が立ち退き料と引き替えて出て行ってよい」と考えているのであれば、別に正当事由を満たす必要はありません。両者が立ち退き料について合意できれば、両者ともにハッピーです。

正当事由が必要とされるのは「入居者が立ち退きたくない」と考えており、かつ、裁判で問題を解決しようというときです。大家側は説明を求められ、それを裁判官が「判断する」。立ち退き料については、裁判でがんばれば、転居先の礼金・敷金はもちろん、家賃も2年分くらい勝ち取れるそうですよ。

いずれにせよ、当事者同士で合意してはならないという性格の案件ではありませんし、必ず裁判所を通さなければならないという事案でもありません。

大家さんは自分の年齢や将来の収益見通しなどを考えて（どこまで深く検討したかはわかりかねますが）、土地の売却を思いついたのでしょう。教科書のような理屈を並べて抵抗したところで、大家は入居者に断り無くアパートを解体せずに土地・建物まるごと新しいオーナーに売却する権利を有しており、新しい大家が現大家より良い大家になるかどうかは知る由もありません。

最低線としては、現大家にしろ新大家にしろ皆さんを力ずくで追い出すことは出来ないです。だからどのあたりで妥協するのかは、当事者が決めること。将来発生しうるいろんなケースを想定して、入居者として賢い交渉をされることを祈ります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
当事者同士で合意できれば問題はないのでしょうが、
とにかく大家さんが話し合いの場を持とうとしないので、困っています。

私たちも立退き料が出なければ引越しはしたくないのです。
具体的な提示なしに出て行くのは損な気がします。

今後の交渉で金額がどうなるかということもありますが、それには大家さんが話し合いの場を持ってくれなければどうにもなりませんよね。
何か事情があるかもしれませんが、早く話し合いの場を持てることを望んでいます。

回答No.3

torumaringo

No. 2です。

であれば「交渉ができないので、立ち退き料が決まらない。従って引っ越さない」というだけのことですね。交渉しない大家が悪い、というだけです。住人の皆さんには、いわゆる「居住権」がありますから、力づくで追い出されることはありません。

困るのは大家であって、皆さんではありません。引っ越しのことは、交渉が妥結したあとに検討し始めればよろしいです。どうぞごゆっくりなさってください（笑）。

お礼

お返事ありがとうございました。
大家さんからの連絡はまだありませんが、焦らずに今後のことをすすめたいと思います。

回答No.2

torumaringo

「解体することが確実でなければ引っ越してはならない」という性格の事柄ではありません。空室を貸すか貸さないかは、住人の同意を得ることなく大家が一方的に決めることができます。空室を放置することに何ら違法性はなく、住民に発言権はありません。土地は所有者のものであって、アパートの住民に土地の将来の用途を決める権利はありません。

事前通告が6ヶ月であれば契約書通りということなのでしょうが、6ヶ月に満たない状態で全住民の退居が実現したって、不当でも違法でもありません。

交渉のポイントは既に承知しておられるご様子ですので、質問文◎3点を合計して具体的にいくらの立ち退き料になるのかを交渉なさればよいことです。

住民の皆さんに引っ越し意志がサラサラ無い場合に（大家にとり）難しい交渉になるのであって、本件については「皆が引っ越して良いと考えている」わけですから、私の目から見ますと何が問題なのかよく理解できません。

お礼

>torumaringo様

ご返答ありがとうございます。
本当は出て行きたくはないのですが、torumaringoさんの言うとおり、後は、立退き料だけの問題だと思います。
複雑のように思えて実は単純なことなのかとも感じます。ただ、大家さんが今住んでいる住人に対して、話し合いのテーブルにつくかどうかというのがありますのでそのテーブルに着く事を祈るだけです。

本当にありがとうございました。

回答No.1

weiemes15

まずは先方の条件を聞いてからでしょう
立ち退き料が決まらないと転居先も探せない、とでも言ってみたらどうですか

お礼

>weiemes15様

ご返答ありがとうございます。
早速、大家さんと話し合ってみます。