管理形態が違うと瑕疵責任になるか？

質問

不動産屋のチラシにで「安心の常駐管理」とうたわれている中古マンションですが、最近、管理員が常駐から通勤に変わりました。この部屋を購入した人は、売主や仲介業者に瑕疵責任を問えるのでしょうか？　
　わたしはそのマンションの住民なのですが、売主（長いあいだ住んでいない人）と仲介の不動産業者は管理形態の変化を知っていない（あるいは知らない振りをしている）ようです。
　個人として不動産屋に教えるべきか、管理組合から通告させるべきか、まったく傍観してかまわないのか、気になっています。購入者が引っ越してきたあと「話が違う」と管理組合に苦情を言われても困るし、かといって販売価格が下がったと売主から恨まれるのも考えものです・・・

回答No.2

guramezo · ベストアンサー

補足回答します。

(1)現在の所有者（売買を行う場合は「売主」がこの立場）から依頼があった場合には、買主・仲介業者に対しても現状の管理体制の説明をする義務があります。
これは、管理組合は、組合員に対して利便を図る義務があるからです。
但し、現在の規約を説明すればよいのであって、管理体制変更の事情まで説明する義務はありません。

(2)現在の所有者以外からの問い合わせ（買主・仲介業者など）に対しては、回答する義務はありません。
これらは、管理組合員ではないからですし、管理規約にも、義務事項としての記載はないでしょう。

但し、回答しないことによって管理組合員たる「売主」が不利益をこうむる（売買契約の不成立）こともあり、「売主」から損害賠償を請求される可能性はあり得ますね。

(3)新規購入者が所有者となった後に、管理体制変更の事情を尋ねられた場合には、公然となっている事実は説明する義務があります。
「裏事情」については、説明の義務はありません。

「買主」に対して管理規約の変更を説明する義務があるのは、「売主」と仲介業者です。
従って、新規購入者に対して、管理組合が「あなたに説明しなかった売主と不動産屋の責任です」というのは間違っていません。

しかし、仲介業者が十分な注意を払っても、管理規約の変更を知りえなかった、と主張した場合は、「何故、知りえなかったか」が問題になるでしょうから、問い合わせに対しては回答するほうがよいと考えられます。

お礼

今日、組合のほかの理事にも相談して、理事長から一応不動産屋にひとこと伝えてもらうことにしました。売主には通勤管理への変更の説明（「表」の事情だけ）や、今年の総会の議案書を送付してあるので、「手続き上は知っていると見なせる」そうです。
　いろいろと詳しく説明していただき、ありがとうございました。

回答No.3

momoko3

管理内容の説明義務は、仲介業者には当然ありますが、重要事項の説明をした日以後の管理の変更については、知り得ませんので、説明義務違反にあたりません。マンションの理事会等で話し合われている内容については、正式に決定してないので、管理を委託されている管理会社も教えてくれないのが現状です。しかし、仲介業者は管理会社及び管理人そして売り主から、各情報を聞きますから、その誰かから、聞いているのであれば、買い主に伝えることは、十分に考えられます。説明した日の状態に不備がなければ、業者に責任を追及することはできませんし、また、説明に不備があれば、追求できます。いずれにしても、買い主と仲介業者の問題と考えられますから、マンションの他の住人へその被害が及ぼすことは考えにくいもとと思われます。あなたが知っているといたら、是非仲介業者に伝えてあげてください。そのときに社名はもちろん、社員の名前も聞いておいてください。後日トラブルが発生した場合に有力な証拠にするためです。

回答No.1

guramezo

瑕疵」とは、「隠れていて見えなかった欠陥」です。
もし、購入時に実施はされていなかったが、既に変更が決定されており、その事実を知りえたのに重要事項説明書に記載がされていなかった場合は、損害賠償の対象になるでしょう。

しかし、購入後に変更された管理方法は、該当しません。

又、管理体制の変更は管理組合の決議事項であり、管理会社や理事会が独断で行うことはできません。
通常は、管理組合総会の議題として上げられ、投票によって採否が決まるはずです。
もし、そのような通知が来ていなかったのであれば、理事会に確認され、総会の開催を要求する必要があります。

ご質問者が、このマンションを所有されているのであれば、完全に権利関係の当事者ですから、進んで解決に当たる必要があります。
不動産屋に教える以前に、侵害されたご自分の権利回復が先決です。

借りられているのであれば、貸主に対して「契約条件の変更」があった旨通告して、元に戻すか賃料の値下げ交渉などの対応をとるべきか、検討されることです。

将来購入されようとする人たちへの心配は、ご質問者が関知する問題ではないように思いますが・・・

補足

問題の部屋は先週末に売り出しを始めました。管理形態の変更は昨年末のことで、今年５月の定期総会で一応承認されていますが、そこへ至るまでにかなり住民同士のあいだですったもんだがありました（今もその余波が続いています）。そこに一部の住民しか知らない裏事情があるので、おおっぴらにすると組合が困るのです（わたしも７月になって真相を知りました）。
　ところで、６月から組合の理事になったので、新規購入者があとで苦情を言い立てたり、管理形態の変更の事情（事実関係）について問い合わられたとき、それを受け付ける義務が生じるのか、それとも「あなたに説明しなかった売主と不動産屋の責任です」とつっぱねられるのかが知りたいのです。